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[자녀 전입신고] 전남편 도장이 필요합니다. 좀 이상한 기사를 하나 봤어요. 기자가 기사를 이상하게 썼다는 게 아니라 주민센터에서 전입신고를 할 때 좀 비상식적인 업무처리가 있다는 내용의 기사입니다. 기사 내용을 요약하면 이혼하고 혼자 자녀를 양육하는 사람이 자녀의 전입신고를 하려면 이혼한 전 배우자한테 가서 동의를 받아오거나 그 사람과 함께 오라고 주민센터에서 요구한다는 겁니다. 안 그러면 아이 전입신고를 할 수 없다는 거예요. 기사에 A 씨라는 아이 엄마가 나오는데 이혼 확정판결을받은 후에 구청에다 이혼신고도 했다고 합니다. 아이에 대한 친권과 양육권도 모두 단독으로 가져왔는데 판결을 통해서 합법적으로 가져온 겁니다. 이 아이엄마가 자녀의 전입신고를 하려고 주민센터를 찾았는데 “전 남편의 신분증을 받아오거나” “전 남편을 대동하고 주민센터를 다.. 2022. 4. 28.
[재미로 풀어보는] 풀옵션 단기임대 - 부동산 계약서 작성? 풀옵션 단기 임대 마지막 글인데 오늘은 계약서 작성에 대한 얘기를 하겠습니다. 그전에, 지난 시간에 얘기했던 “수익” 과 관련한 질문이 여러 개 있어서 그 부분을 먼저 간단히 얘기하고 갈게요.. EX) 건물주에게 100만원을 보장하고 140만원에 재임대 하는 경우 1개월 차액 : 40만원 1년 차액 : 480만원 [받는금액] 140만원 X 11개월 = 1,540만원 [지급금액] 100만원 X 12개월 = 1,200만원 1년간의 차액 480만원 (X) 340만원 (O) 풀옵션 운영의 성패는 첫 번째가 공실관리고, 두 번째가 월세 미납하는 임차인 관리예요. 본인 건물이 아니라 임차해서 풀옵션으로 재임대할 경우에 보통, 초기 비용이나 중간중간 중개보수 뭐 이런 것들은 미리 계산을 잘하시는데 이 “공실”에 대한.. 2022. 4. 27.
[재미로 풀어보는] 풀옵션 단기 임대 - 돈 많이 버나요? 오늘은 풀옵션 단기 임대의 “수익”에 대한 얘기입니다. 말씀드렸듯이, 저희도 주택 파트만을 전문으로 하던 시절이 있었는데 풀옵션 단기 임대 계약을 정말 많이 했고 실제로 여러 건물을 운영했기 때문에 그 수입 구조를 정말 정확히 알고 있어요. 오늘은 그 경험을 토대로 “풀옵션 단기임대” 가 정말 돈을 많이 벌 수 있는지? 어려움 없이 쉽게 돈을 벌 수 있는 아이템인지? 이 부분을 얘기해 보겠습니다. “수익구조” 해부하기 자기 건물에서 직접 운영하는 건물주 분들도 있지만 임차를 해서 풀옵션으로 다시 임대하거나 건물주와 어떤 계약을 맺고 운영하는 경우도 많아요. 저희가 그런 방식으로 운영했어요. 중개업을 하다보면 좀 친해지는 건물주 분들이 생기잖아요? 그분들중에서 건물을 직접 관리하기 좀 지친 분들이나 좀 멀.. 2022. 4. 27.
[재미로 풀어보는] 풀옵션 단기 임대 -"관리" 힘든가요? 지난 글에 이어서 풀옵션 단기 임대 얘기를 할 건데 오늘은, 이게 정말 편하게 고수익을 벌 수 있는 일인지 “풀옵션 관리”에 대한 제 경험담을 얘기해 볼게요. 가볍게 시청해 주시기 바랍니다. “풀옵션 관리” 힘든가요? 일단, 제 경험으로는 보증금 있는 일반 주택보다 많이 힘들었어요. 관리가 힘든 이유를 따지면 크게 두 가지 때문인데 첫 번째는, 임차인 중에 직업이 안정적이지 않은 분들이 많고 두 번째는, 보증금이 없기 때문에 그래요. 다 그런 것은 물론 아니고 저도 풀옵션 운영하면서 월세 안 밀리고 예의 바르고 좋은 분들도 많이 만났어요. 하지만, 그렇지 않은 사람들도 비교적 많아요. 그냥 확률, %를 얘기하는 거예요. 다 그렇다는 건 아니고. 제가 운영했던 지역은 강남이라서 타 지역 하고는 좀 차이가 .. 2022. 4. 26.
[재미로 풀어보는] 풀옵션 단기임대 썰~ 오늘은 풀옵션 단기 임대에 대한 얘기를 해보겠습니다. 도심 한복판에서 주택임대를 전문으로 하시는 분들께는 이 단기 임대가 주 수입원 중에 하나일 거예요. 풀옵션 단기 임대는 다들 너무나 잘 아실 테지만 새내기 공인중개사 분들도 보실 수 있으니까 약간 부연설명을 하자면 깔세 방하고는 좀 다른 개념이죠? 깔세 방은 몇 개월치를 선불로 내고 매월 까면서 사는 거고 풀옵션 단기 임대는 보증금 없이 아주 적은 금액을 “예치금” 이란 명목으로 받아놓고 월세를 매월 선불로 받는 거죠. 단기 거주가 가능하고 몸만 들어가면 되기 때문에 편리한데 대신 월세가 비싸죠. 이 풀옵션 단기 임대의 역사를 잠깐 얘기해 보자면 2000년도 전후에 많이 생겨났고요. 제가 일하고 있는 강남권에서는 2000년대 초반에 엄청난 양의 오피스.. 2022. 4. 26.
중개보수 미지급 사례 살펴보기 요새 경기가 어렵죠? 경기가 어려우면 손님도 많이 없고 계약률 자체가 떨어집니다. 계약률만 떨어지면 다행인데 경비는 또 올라가죠? 손님이 적을수록 광고에 투자하는 비용이 늘어날 수밖에 없어요. 경기가 어려우면 또 하나 문제 되는 것이 중개보수받는데도 약간씩 문제가 생깁니다. 많이 깎으려는 사람들이 더욱 많아지고 드물지만 아예 못 받는 경우도 간혹 발생해요. 어쨌건, 오늘은 중개보수 미지급 사례들을 좀 살펴볼 건데 일을 오래 하신 우리 중개사님들은 경험이 풍부하실 테니까 자세히 안 보셔도 될 것 같고요. 중개업을 시작한 지 얼마 안 된 새내기 분들은 간접경험 삼아서 한번 보시면 좋을 듯합니다. 자료 보면서 말씀드릴게요. 임차인 측에서 중개보수를 미지급하는 유형은 여기 보시는 다섯 가지가 가장 대표적이고 흔.. 2022. 4. 26.
무허가 미등기 신축건물의 부동산 임대차 계약 지난 글에서는 “건축물대장” 은 존재하지만 아직 “미등기” 상태의 건물 이 건물의 임대차 계약에 대해서 살펴봤고요. 오늘은, 완공이 좀 덜돼서 아직 준공검사도 안 받은 건물. 이런 경우에는 건축물대장도 아직 없겠죠? 그런 건물들의 임대차 계약 보겠습니다. 완공이 좀 덜돼서 아직 준공검사도 안 받은 건물 이렇게 마무리 공사를 하는 과정에서 미리 임대가 나오기도 하는데 이럴 때는 등기도 없고 건축물대장도 없으니까 임대인을 확인하는 게 좀 막연할 수도 있어요. 이럴 때는 “이 건물이 완공된다면 누구 앞으로 보존등기가 날 것인지” 이걸 우리가 판단해 봐야 하는데 방법은 여러 가지가 있습니다. 건축허가서나 건축허가 도면 같은 서류를 확인하는 방법부터 시공사를 통해서 확인하는 방법도 있고 뭐 다양한데 소규모의 건물.. 2022. 4. 25.
허가 미등기 신축 건물의 임대차계약 오늘 보실 내용은 손님이 마음에 들어 하는 신축 물건이 있는데 “미등기” 상태일 때. 이럴 때 있죠? 신축 첫 입주 물건이고 깨끗해서 좋지만 아직 등기부 등본이 없는 건물을 임대차 계약하는 상황. 이 상황을 얘기해 보겠습니다. 업무를 좀 해보신 분들은 다들 익숙하실 텐데 시작한 지 얼마 안 되신 분들은 좀 혼동될 수도 있어요. 오늘 글을 보시는 분들은 시작한 지 얼마 안 되신 분들이라고 가정하고 가장 먼저 확인할 것이 무엇인지? 뭘 기준으로 임대인 란을 작성하는지? 확인설명서는 어떻게 작성하는지? 이런 부분들을 보겠습니다. 가장 먼저 "건축물대장" 떼 보기 “건축물대장”을 통해서는 두 가지를 확인합니다. 첫 번째는, 건물의 준공 여부를 알 수 있고 두 번째는, 건물의 소유자를 확인할 수 있어요. 새 건물.. 2022. 4. 25.
중도금 지급 이후에 계약을 파기할 수 있나요? 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘 살펴볼 내용은 이겁니다. 중도금을 지급한 후에 계약을 파기할 수 있는지? 임대차 계약에서는 중도금 약정을 하는 경우가 거의 없어요. 대부분 “계약금” 이후에 “중도금” 은 없고 “잔금” 이 나오죠. 중도금 약정은 대부분 매매계약에서 볼 수 있습니다. 자, 우리가 계약금만 지급된 상태에서는 파기할 수 있다는 것 다들 알고 계실 거예요. “특별한 사정이 없는 한” 한쪽에서 계약금을 포기하거나, 다른 한쪽에서 두배로 상환한다면 계약금만 지급된 상태에서는 계약을 파기할 수 있습니다. “특별한 사정이 없는 한”이라고 설명한 것은 약정으로 바꿀 수 있기 때문이에요. 매수인이 파기하면 계약금 중 절반을 돌려주기로 한다거나 어느 한쪽이 1주일 내에 파기하면 없었던 일로 한다거나.. 2022. 4. 21.
계약 만료 시 보증금 안 돌려주면 페널티 적용 안녕하세요. 후스파파입니다. 임대차 계약을 체결하고 살다가 임차인이 만기 시에 이사를 가려고 하는데 보증금을 바로 돌려받지 못하는 경우가 실제로 종종 있어요. 보증금이 아주 적은 월세보다는 주로 전세나 반전세에서 많이 발생합니다. 더불어민주당 박홍근 의원이 “민간임대주택에 관한 특별법” 개정안을 발의했고요 국토부에서 이를 수용하기로 했다는 발표가 있었어요. 보증금 미반환 임대사업자에게 페널티 적용! 임대인이 만기 시에 보증금을 바로 돌려주지 못하는 이유는 여러 가지가 있겠지만 가장 중요한 건 돈이 준비가 안 돼있기 때문이겠죠. 사실, 임대인이 현금이 넉넉하다면 전세를 놓을 이유가 없어요. 임대수익이라는 측면에서 본다면 지금 같은 이율에서는 전세보다 월세가 훨씬 유리하죠. 전세라는 것도 우리나라에만 있는 .. 2022. 4. 20.
"묵시적 갱신" "자동 연장" 궁금한 것 두 가지 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 “묵시적 갱신”에 대해서 살펴보겠습니다. 임대차 계약이 만료됐을 때 계약서를 다시 쓰지 않고 계속 사는 것을 “묵시적 갱신”이라고 합니다. 실무에서는 간단하게 “자동연장”이라는 표현을 쓰죠. 묵시적 갱신에 대한 내용은 주택임대차 보호법 제6조와 제6조의 2에 규정돼 있습니다. “주택” 은 1년 계약을 했건 2년 계약을 했건 임차인이 원한다면 2년을 보장받게 되는데 이 기간이 끝날 때 “계약 연장을 원하지 않거나”, “임대차 조건을 변경” 하고 싶다면 임대인과 임차인은 “일정한 기간 내에” 상대방에게 그 내용을 통지해야 합니다. 임대인은 만료일을 기준으로 6개월~1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 서로 통지를 해야 돼요. 이걸 서로 하지 않는다면 이 계약은 같.. 2022. 4. 14.
상가 사무실 계약 “시설비 계약서” 작성하시나요? 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 시설비 계약에 대한 얘기를 하겠습니다. 상가나 사무실 계약하다 보면 시설비나 권리금이 있는 경우가 많죠? 뭐, 권리금은 무형의 자산이니까 양측이 협의해서 금액을 정하면 되는데 시설물은 형체가 있는 거죠? 때문에, 권리금 계약보다 사실 시설비 계약에서 더 주의를 해야 합니다. 계약서 작성하시는 게 좋습니다. 시설비 계약서를 작성 안 하시는 경우도 많은데 사실 작성하시는 게 좋습니다. 추후에 분쟁이 생길 수 있기 때문에 계약서를 만들어서 대비를 하시는 게 좋아요. 사실 인수인계는 나가는 임차인, 양도인이죠? 이 사람과 들어오는 임차인, 양수인이라고 하는데 이 둘 사이에서 하는 것이기 때문에 계약도 둘이 알아서 하는 거고 문제가 생기던 안 생기던 담당 공인중개사와는 .. 2022. 4. 14.
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