[보증금보호] 2. 확정일자 핵심 정리
지난 글에서 전세권 설정에 대한 얘기를 했었는데,
이 전세권설정을 임차인의 입장에서 봤을 때,
몇 가지 문제점과 맹점이 있어요.
그래서 이걸 보완한 제도가 바로 우리 모두가 잘 알고 있고
널리 활용되고 있는 “확정일자” 제도예요.
그러면, 확정일자 제도를 보기 전에
전세권 설정에는 어떤 문제점이 있길래
이걸 보완하는 확정일자 제도가 나오게 됐는지,
순서상 이걸 먼저 알아야 이 두 제도에 대한 이해가 쉬워지겠죠?
전세권 설정의 문제점 .
대표적인 두 가지만 보겠습니다.
[전세권 설정의 문제점]
전세권 설정은 임대인의 협조가 절대적으로 필요하죠?
이 부분에서 큰 맹점이 생겨납니다.
예를 들어볼게요..
전세권 설정에 협조하는 것을 전제로 계약을 했습니다.
주택은 주말에 입주하는 경우가 많은데,
입주하는 날 건물주가 필요한 서류를 준비 못했대요. 바빠서.
내일 관공서 문 열면 바로 해줄 테니까 걱정하지 말라고 합니다.
임차인 입장에서는 첫날부터 입씨름 하기도 좀 그렇고,
사실 어쩔 도리도 없으니까 일단 잔금을 처리하고 입주하죠.
그런데, 임대인이 차일피일 미룹니다.
열흘 정도 지난 시점에서 임차인이 뭔가 이상한 낌새를 눈치채죠.
등기부 등본을 떼어 봤는데,
그 열흘 사이에 은행에서 근저당권이 접수됐습니다.
전세로 들어간 이 임차인은 난리가 났겠죠?
하지만 돌이킬 수 있는 방법은 없어요.
건물주가 이걸 해결할 돈이 있었다면,
애초에 이렇게 하지 않았겠죠?
자, 이런 경우들이 실제로 발생할 수 있느냐?
확정일자 제도가 없던 시절에는 실제로 종종 발생했습니다.
건물주가 융자와 전세를 한꺼번에 끼는 경우는
금전적으로 상당히 궁지에 몰려있는 경우예요.
훗날 문제 될 소지가 당연히 높고
이사를 나가려 해도 이제는 다음 임차인이 구해지지도 않아요.
나 때는 무융자였지만 이제는 융자도 많고 전세까지 있는 방인데,
눈먼 사람이 아니라면 여기 전세로 안 들어오겠죠..
지금 임차인은 잘못한 게 없어요. 운이 없을 뿐입니다.
두 번째 문제점은 비용에서 발생합니다.
지난 글에서 전세권 설정 비용을 계산하는 방법. 알려드렸죠?
보증금 1억 원 기준으로 40만원이 약간 넘을 수 있다고 했습니다.
그런데, 전세나 반전세를 들어가는 사람들은
비용을 아끼려는 사람들이에요..
월세를 아끼기 위해서 목돈을 더 넣는 사람들인데
몇십만 원의 전세권 설정 비용은 작은 돈이 아닙니다.
그래서 전세권 설정을 안 하는 사람들도 생겨나죠.
특히, 무융자 상태에서 건물주까지 좋아 보이면,
내가 지금 들어가는 이 건물은 여러 정황상
전세권 설정이 필요 없을 것 같다고 애써 믿어버리게 되죠.
그러다 전세금을 날려버리는 경우가 종종 발생합니다.
앞에서 말씀드린 절차상의 맹점과
지금 말씀드린 이 비용에 대한 부분 때문에
순진한 임차인이 전재산을 날리는 상황이 여기저기서 발생하니까.
이걸 제도적으로 손봐야 할 필요성이 제기되죠.
그런데, 등기법상의 절차를 손보기에는 애매한 부분이 있고,
또, 그걸로만은 근본적인 해결이 안 될 것 같으니까
아예 전혀 새로운 제도를 만들어서 공표하게 됩니다.
그게 확정일자 제도예요.
주택은 1989년에 시행됐고요,,
업무용 부동산은 2002년 부터 시행이 됐습니다.
[절차나 비용이 간소화 됐나요?]
네. 잘 아시다시피 아주 간소화 되었죠?
절차적인 면에서는 임대인의 협조가 필요 없고,
서류도 임대차 계약서와 신분증만 달랑 들고 가면 됩니다.
보통은 주민센터에서 전입신고하실 때 같이 하시는데,
등기소에서도 가능하고요,,
업무용 부동산은 세무서에서 사업자등록하실 때
함께 받으시면 됩니다.
예전에 “외국인의 임대차 계약 진행” 에 대한 영상을 올린 적이 있는데,
외국인도 국내에 집을 구했다면
일정한 절차를 거친 후에 확정일자 보호를 받을 수 있습니다.
요새는 “대법원 인터넷 등기소” 에서 온라인으로도 가능합니다.
비용도 간소하죠?
천 원짜리 한 장 달랑 들고 가면 몇백 원 거슬러 줍니다.
전세권 설정에 비하면 거의 무료나 마찬가지죠.
[어떤 효과가 있나요?]
지난 영상에서 설명드린 “우선변제의 효과” 기억하시죠?
전세권 설정에 있는 “우선변제의 효과”를 그대로 받으실 수 있고,
여기에 몇 가지 추가적인 사항도 있어요.
우선 전세권 설정에서는 없었던 “최우선변제” 라는 것이 있어요.
살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 때
보증금이 일정 금액 이하인 임차인은
자신의 보증금 중 일정 금액까지 순위 번호에 상관없이
“0순위” 로 최우선적 변제를 받는 거죠.
남은 금액은 자신의 순서를 기다렸다가 다시 받는 거예요.
보증금이 일정 금액 이하인 임차인에게는
전세권 설정에 비해서 엄청나게 유리한 제도입니다.
참고로, 이 “최우선 변제” 금액은
지역별로 기준이 조금씩 다르고, 연도에 따라서도 조금씩 다릅니다.
관련 자료는 인터넷에 너무 많으니까 따로 언급은 안 할게요..
두 번째로, 전세권 설정은 보통 건물에만 하게 되는데,
건물 낙찰대금에서 내 보증금을 다 못 받는 경우도 생길 수 있겠죠?
이때, 전세권 설정 대신 확정일자를 선택한 사람은
토지 낙찰대금에서도 보증금을 회수할 수 있습니다.
서울 근처의 수도권이나 대도시는
건물가액에 비해서 토지가액이 상대적으로 높죠?
경매 낙찰대금에서, 건물가액뿐만 아니라
토지가액에서도 보증금을 회수할 수 있기 때문에
확정일자가 전세권 설정보다 훨씬 유리한 제도예요.
물론, 전세권 설정도 건물과 토지에 각각 할 수 있어요.
돈은 두배로 들겠죠?
[보호를 못 받는 경우도 있나요?]
확정일자를 받았다고 무조건 보호받는 것은 아니에요..
확정일자의 보호를 받으려면 일정한 조건을 충족해야 합니다.
규정과 이론을 따지면 복잡해질 수 있는 내용인데,
간단하게 정리해 드리면,
지금부터 말씀드리는 세 가지 요건을 충족해야 합니다.
1. 임대차계약서 상의 그 임차인” 이
2. “임대차계약서 상의 그 부동산” 에
3. “전입신고 + 확정일자 + 실제거주” 를 해야 돼요.
가족 간일 경우에 발생하는 약간의 예외를 제외하면,
기본적으로 이 세 가지 조건을 모두 충족하고
그 상태를 계속 유지하고 있어야 합니다.
셋 중에 어느 하나라도 안됐다면 처음부터 보호를 못 받고요,,
셋 중에 어느 하나라도 중간에 깨지면
그때부터 보호받지 못합니다.
[입주 시점의 규정이 적용되나요?]
확정일자 보호에 대한 세부적인 규정은
몇 년에 한 번씩 주기적으로 바뀌고 있어요.
예를 들면, 2009년도의 최우선 변제금액보다
2019년도의 최우선 변제금액이 훨씬 더 큽니다.
그런데, 내가 2019년도에 계약하고 입주한다고 해서
반드시 2019년도의 규정으로 보호받는 것은 아니에요..
해당 부동산에 선순위 근저당이 있다면,
그 근저당이 있는 그해의 규정이 적용됩니다.
즉, 내가 올해 전셋집을 구해서 들어갔더라도,
등기상 2013년 5월에 접수된 저당권이 있다면,
나한테는, 2013년 5월달 그 당시의 규정이 적용되는 거예요.
이 부분을 잘 판단하셔야 합니다.
[유의할 점]
첫째로, “물권” 과 “채권” 이란 개념이 있어요.
부동산 업계에 계신 분들은 다 아시는 내용일 테고
일반 분들은 잘 모르실 수도 있지만 내용이 너무 복잡하니까
“물권이 채권보다 여러모로 훨씬 유리하다.”
이렇게만 얘기하고 자세한 개념은 넘어가겠습니다.
전세권 설정은 등기부에 공시된 “물권” 이기 때문에
경매 시 법원에서 알아서 배당을 해줍니다.
확정일자 보호를 받는 보증금은 “물권화 된 채권” 이라고 표현하는데,
물권으로서의 권리를 인정해 주지만 기본 태생은 “채권” 이기 때문에,
법원에서 알아서 보증금을 챙겨주지 않아요.
즉, 전세권 설정이 아닌 확정일자를 택한 임차인은
살던 집이 경매에 넘어갔을 경우에
자신이 직접 경매 신청한 것이 아니라면
자신의 보증금에 대해서
법원에 반드시 “배당신청”을 직접 하셔야만 돈을 받을 수 있습니다.
배당신청을 하지 않았다면,
법원에서 돈을 나눠줄 때 내 보증금은 생략합니다.
이렇게 생략되고 지나가면 추후에 되돌릴 수 없어요.
중요한 내용입니다.
두 번째.
전입신고하고 확정일자를 받은 그날부터 효력이 발생하는 게 아닙니다.
확정일자 효력이 발생하려면 “대항력” 이라는 것이 있어야 하는데
대항력은 전입신고를 하면 생겨요.
그런데, 전입신고한 그날부터 생기는 것이 아니라
다음날 0시부터 효력이 발생합니다.
즉, 오늘 전입신고하고 확정일자를 받았다면
실제로는 오늘부터가 아니라 내일 0시부터 보호를 받는 거예요.
때문에, 잔금을 처리하는 그 시점에서 등기부 등본을 다시 떼어보고
현재 시점에 등기부상 무언가 접수된 게 없다는 것을 확인한 다음에
잔금을 지급해야 안전합니다.
그리고, 그날 바로 주민센터로 가셔야 합니다.
바쁘다고 전입신고와 확정일자를 며칠 미루시면
절대로 안됩니다.
[임차인의 보증금 보호] 지난 글에서 전세권 설정.
이번 글에서 확정일자를 알아봤습니다.
다음 글에서는 이 두 가지를 함께 놓고 비교를 해 볼게요.
다음 글에서 뵙겠습니다.
고맙습니다.
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