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공인중개 이야기72

중개보수 미지급 사례 살펴보기 요새 경기가 어렵죠? 경기가 어려우면 손님도 많이 없고 계약률 자체가 떨어집니다. 계약률만 떨어지면 다행인데 경비는 또 올라가죠? 손님이 적을수록 광고에 투자하는 비용이 늘어날 수밖에 없어요. 경기가 어려우면 또 하나 문제 되는 것이 중개보수받는데도 약간씩 문제가 생깁니다. 많이 깎으려는 사람들이 더욱 많아지고 드물지만 아예 못 받는 경우도 간혹 발생해요. 어쨌건, 오늘은 중개보수 미지급 사례들을 좀 살펴볼 건데 일을 오래 하신 우리 중개사님들은 경험이 풍부하실 테니까 자세히 안 보셔도 될 것 같고요. 중개업을 시작한 지 얼마 안 된 새내기 분들은 간접경험 삼아서 한번 보시면 좋을 듯합니다. 자료 보면서 말씀드릴게요. 임차인 측에서 중개보수를 미지급하는 유형은 여기 보시는 다섯 가지가 가장 대표적이고 흔.. 2022. 4. 26.
무허가 미등기 신축건물의 부동산 임대차 계약 지난 글에서는 “건축물대장” 은 존재하지만 아직 “미등기” 상태의 건물 이 건물의 임대차 계약에 대해서 살펴봤고요. 오늘은, 완공이 좀 덜돼서 아직 준공검사도 안 받은 건물. 이런 경우에는 건축물대장도 아직 없겠죠? 그런 건물들의 임대차 계약 보겠습니다. 완공이 좀 덜돼서 아직 준공검사도 안 받은 건물 이렇게 마무리 공사를 하는 과정에서 미리 임대가 나오기도 하는데 이럴 때는 등기도 없고 건축물대장도 없으니까 임대인을 확인하는 게 좀 막연할 수도 있어요. 이럴 때는 “이 건물이 완공된다면 누구 앞으로 보존등기가 날 것인지” 이걸 우리가 판단해 봐야 하는데 방법은 여러 가지가 있습니다. 건축허가서나 건축허가 도면 같은 서류를 확인하는 방법부터 시공사를 통해서 확인하는 방법도 있고 뭐 다양한데 소규모의 건물.. 2022. 4. 25.
허가 미등기 신축 건물의 임대차계약 오늘 보실 내용은 손님이 마음에 들어 하는 신축 물건이 있는데 “미등기” 상태일 때. 이럴 때 있죠? 신축 첫 입주 물건이고 깨끗해서 좋지만 아직 등기부 등본이 없는 건물을 임대차 계약하는 상황. 이 상황을 얘기해 보겠습니다. 업무를 좀 해보신 분들은 다들 익숙하실 텐데 시작한 지 얼마 안 되신 분들은 좀 혼동될 수도 있어요. 오늘 글을 보시는 분들은 시작한 지 얼마 안 되신 분들이라고 가정하고 가장 먼저 확인할 것이 무엇인지? 뭘 기준으로 임대인 란을 작성하는지? 확인설명서는 어떻게 작성하는지? 이런 부분들을 보겠습니다. 가장 먼저 "건축물대장" 떼 보기 “건축물대장”을 통해서는 두 가지를 확인합니다. 첫 번째는, 건물의 준공 여부를 알 수 있고 두 번째는, 건물의 소유자를 확인할 수 있어요. 새 건물.. 2022. 4. 25.
상가 사무실 계약 “시설비 계약서” 작성하시나요? 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 시설비 계약에 대한 얘기를 하겠습니다. 상가나 사무실 계약하다 보면 시설비나 권리금이 있는 경우가 많죠? 뭐, 권리금은 무형의 자산이니까 양측이 협의해서 금액을 정하면 되는데 시설물은 형체가 있는 거죠? 때문에, 권리금 계약보다 사실 시설비 계약에서 더 주의를 해야 합니다. 계약서 작성하시는 게 좋습니다. 시설비 계약서를 작성 안 하시는 경우도 많은데 사실 작성하시는 게 좋습니다. 추후에 분쟁이 생길 수 있기 때문에 계약서를 만들어서 대비를 하시는 게 좋아요. 사실 인수인계는 나가는 임차인, 양도인이죠? 이 사람과 들어오는 임차인, 양수인이라고 하는데 이 둘 사이에서 하는 것이기 때문에 계약도 둘이 알아서 하는 거고 문제가 생기던 안 생기던 담당 공인중개사와는 .. 2022. 4. 14.
부동산 계약서 작성 - 특약사항 현 상태의 계약임 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 특약 얘기를 할 건데요,, 제가 예전에 오피스텔 임대차 계약 시에 흔히 적는 “전입신고 금지 특약”에 대한 얘기를 한 적이 있습니다. 이게 임대인을 위한 문구로 보이지만 특정한 경우에 재판에 들어가면 이 문구가 오히려 임대인의 발목을 잡는다고 판례를 예로 들면서 설명해 드렸어요. 오늘은 특약 얘기 두 번째로 이 특약에 대해서 얘기해 보겠습니다. “현 상태의 계약임.” 또는, “현 시설물 상태에서의 계약임.” 다들 현업에 계시니까 이 문구 많이 보셨을 거예요. “현 상태의 계약임.” 또는, “현 시설물 상태에서의 계약임.” 이게 원래는 매매계약에서 주로 쓰던 특약인데 임대차 계약 시에도 흔하게 사용합니다. 그러다 보니까, 이게 상가나 사무실 임대차 계약에서 “원상.. 2022. 4. 14.
가처분 부동산의 계약진행 압류 가압류 가처분 부동산중 계약 가능한 경우 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 지난 시간에 “압류” 나 “가압류” 가 있는 부동산에 대해서 봤습니다. 임대차 계약을 진행해도 비교적 안전한 특별한 케이스가 있다는 것을 말씀드렸어요. 오늘은 “가처분” 부동산을 볼 건데 가처분이 있는 부동산에서 단 하나의 경우에 특별한 조건이 충족된다면 100% 안전하게 임대차 계약을 진행할 수 있는 경우가 있어요. 자료 보겠습니다. “가처분” 의 기본 개념을 간단히 보겠습니다. 다들 잘 아시겠지만 “가처분” 은 금전채권이 아닌, 어떤 “권리나 법률관계”에 대한 다툼이 있을 때 하는 거예요. 금전관계일 때는“가압류” 권리나 법률관계일 때는“가처분” 가처분의 대상에는 제한이 없기 때문에 굉장히 많은 종류의 가처분이 있습니다.. 2022. 4. 14.
"압류" 또는 "가압류" 부동산 계약 진행 안녕하세요. 후스파파입니다. 오늘은 “압류” 또는 “가압류” 가 있는 부동산에 대해서 얘기해 보겠습니다. 우리가 현장에서 계약 진행을 하다 보면 압류나 가압류가 있는 부동산을 종종 보게 돼요. 소유권에 변동을 줄 수 있는 것이라서 “등기부 갑구”에 적혀있죠. 내용 파악을 위해서 건물주에게 전화해 보면 보통은 이렇게 얘기합니다. “아~ 그거, 누가 좀 다투다가 걸어 놓은 건데 별거 아니에요.” “다 해결된 거니까 신경 안 써도 됩니다.” 열이면 열, 백이면 백, 다 이렇게 얘기합니다. “아~ 그거 내가 돈을 빌렸다가 못 갚아서 압류 들어온 건데” “빚 값을 돈이 없어서 참 걱정이야~” 이렇게 얘기하는 건물주는 한 번도 본 적이 없어요. 계약이 아까우니까 이런 생각이 들 수도 있죠. “압류나 가압류가 있다고.. 2022. 4. 14.
공인중개사 사무실 면접 보기 #2. 직원 편 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 지난 글에서 “직원 채용”에 관련된 얘기를 좀 해봤는데 오늘은, 제가 사무실을 구하는 “구직자” 입장이 돼서 제가 일할 중개사무실을 알아보는 입장으로 얘기를 하겠습니다. 중개업을 처음 시작하는 분들은 일할 사무실 알아보기 전에 글 꼭 보시고 참고하시기 바랍니다. 부동산 중개업? / 부동산 관련업? 사무실을 알아보고 면접을 다니시기 전에 여러분이 먼저 선택하셔야 하는 게 있어요. 바로, “부동산 중개업”을” 할 것인지 “부동산 관련업”을” 할 것인지 반드시 이걸 먼저 정하셔야 합니다. 왜 그러냐 하면, 부동산과 관련해서 구인광고를 내는 곳은 정말 다양한 업체들이 있어요. 그 업체들 마다 일하는 방식과 부동산을 바라보는 시각들이 다 다릅니다. 앞으로 배우게 되는 경험과 지.. 2022. 4. 13.
공인중개 사무실 면접 보기 #1. 사장 편 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 “면접”에 대한 얘기를 해보려고 해요. 우리 공인중개사무실 대표님들 입장에서 구인광고를 내고 면접 보는 과정을 말씀드릴 건데 면접에는 FM 방법이 정해져 있는 게 아니니까 그냥, 저 사람은 저런 곳에 구인광고를 내서 저런 방식으로 직원 채용을 하는구나.. 이 정도, 참고용으로만 봐주시기 바랍니다. 직원 채용을 많이 해보신 분들은 상세하게 보실 필요가 없을 것 같고요. 개업을 처음 하시면서 처음으로 직원 채용을 하시는 분들이 약간의 길잡이 정도로만 생각하시면 될 것 같네요. 오늘 글 시작하겠습니다. 공인중개사 구인 구직 매체 우선, 구인광고 매체를 먼저 보겠습니다. 많이 사용하는 매체만 추려보면 잡코리아, 인크루트, 사람인이 있고요, 한국 공인중개사 협회 구인/구.. 2022. 4. 13.
예비 공인중개사 그리고 처음 입문하시는 분들께... 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 제가 다른 유튜브 영상을 많이 보진 못하는데 한 달 만에 공인중개사 시험 합격이 가능하다고 하면서 합격 비법을 전수하겠다는 영상들이 좀 보이는데 그것이 사실이라면 그 머리가 정말 부럽네요. 우리 자격시험이 비슷한 다른 전문자격시험에 비해서 상대적으로 쉽게 평가받는 건 사실이에요. 아무리 그래도, 저 같은 머리들은 한 달 공부해서 시험 합격하는 게 불가능하다고 생각하고 있고 그런 비법도 저한테는 없기 때문에 시험에 대해서는 딱히 드릴 말씀이 없습니다. 대신 여러분들께 다른 말씀을 하나 드릴 거예요. 공부하시면서 이런 얘기 많이 접해보셨을 겁니다. “전문자격인” 또는 “평생직장”, “정년이 필요 없는” 학원이나 교재에서 많이 접해보셨을 것 같은데 선배로써 좀 솔직히 말씀드.. 2022. 4. 13.
[공인중개사 개업 ] 직원 관리가 안 되는 5가지 이유 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 지난 글에서 개업을 생각 중인 분들에 대한 얘기를 했는데, 오늘은, 개업하신 분들 중에서 직원들을 여러 명 두고 일하시는 분들. 그중에서 직원 관리가 안 되는 분들께 조언을 좀 드리겠습니다. 다섯 가지를 말씀드릴 건데, 요점은 간단해요. 내가 따르기 싫은 윗사람이라면 분명히 다른 사람들도 따르기 싫어할 겁니다. 한 번쯤 생각해 보시고 업무에 임하신다면 분명히 직원들과 호흡이 잘 맞고 사무실이 훨씬 더 잘 돌아갈 거라고 생각합니다. 직원 관리에 “반드시 실패” 하는 부동산 대표들의 5가지 특징. 오늘 글 시작합니다. 능력을 말로 과시하는 사람 어느 정도 능력은 있지만 출중하지 않은 경우가 많습니다. 일반 기업에서도 경계하는 관리자 1순위가 이런 사람입니다. 이런 사람은 .. 2022. 4. 13.
잘 나가던 공인중개사 창업 후엔 왜 망할까? 안녕하세요. 후스파파입니다. 오늘은 “부동산 개업”을” 고려하고 계신 공인중개사 분들께 간단한 조언을 좀 드리려고 합니다. 직원으로 일을 하시다가 어느 순간이 되면 개업을 생각하실 거예요. 자격증 공부하실 때 영원히 남 밑에 있겠다고 결심한 분은 없으셨을 테니까 당연한 겁니다. 저 역시도 2005년도에 누군가의 밑에서 독립을 했었고 그동안 많은 직원들을 가르치면서 독립을 시켜 봤어요. 정말 열심히 일해줘서 고마웠던 직원한테는 몇 개월간 관리 교육을 따로 해서 간접경험을 시킨 후에 분리시킨 경우도 여럿 있습니다. 저희는 그런 쪽에 좀 오픈마인드기 때문에 대부분은 독립 후에도 친하게 지내고 있어요. 자, 개업을 하는 건 좋은데 문제가 뭐냐 하면 직원으로 있을 때는 일을 정말 잘했는데, 개업을 한 이후에 오히.. 2022. 4. 13.
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