공인중개사41 [대리계약] 2. 위임장 확인 하기 위임장(위임 서류) 필수 확인 내용 대리 계약 시에 “위임장” 이 있어야 된다고 하는데 사실은 “위임장” 이 아니라 “위임 서류”입니다. “위임장+인감증명서” 이게 위임 서류고요,, 이 두 개는 세트로 같이 다니는 애들이에요.. 이 중에서 오늘은 위임장에 대한 내용을 먼저 보겠습니다. 위임장의 필수 확인사항 1. 부동산의 표시 2. 위임인(명의인)의 인적사항 3. 수임인(대리인)의 인적사항 4. 위임하는 내용 5. 위임 날짜 6. 인감도장 날인 위임장에 들어가야 하는 내용들입니다. 우선 부동산이 특정 괴어 있어야 하고, 위임인과 수임인의 인적 사항이 정확하게 기입되어 있어야 합니다. 어떤 사항을 위임하는 것인지 그 내용이 이것저것 적혀 있겠죠? 위임장 작성 날짜도 확인해 보시고 인감도장이 찍혀 있는지 이.. 2022. 4. 4. [보증금 보호] 3. 근저당권 설정 VS 전세권 설정 [보증금 보호] 근저당권 설정 VS 전세권 설정 후스파파입니다. 지난 시간에 전세권 설정과 확정일자에 대해서 각각 알아봤고요, 오늘 글에서는 이 두 개를 함께 놓고 비교해 보겠습니다. 딱 까루끔 하게 ^^ 필요한 부분만 알려 드리려고 해요 자료 보면서 설명하겠습니다. 전세권 설정은 뭔가 많죠? 그래도 임차인은 간단한 편인데, 임대인은 인감증명서에 인감도장까지 있어야 합니다. 이래서 전세권설정은 임대인의 협조가 절대적으로 필요한 거고, 이런 서류들까지 제출해야 하기 때문에 임대인들이 대부분 꺼려합니다. 거기에 비해서 확정일자는 아주 간단하죠? 임대인의 동의도 필요 없고, 임대인의 서류도 필요 없고, 그냥 임차인이 계약서 하고 신분증 들고 주민센터 가시면 됩니다. 다음 비용을 보겠습니다. 지난 글에서 한번 .. 2022. 4. 1. [보증금보호] 2. 확정일자 핵심 정리 [보증금보호] 2. 확정일자 핵심 정리 지난 글에서 전세권 설정에 대한 얘기를 했었는데, 이 전세권설정을 임차인의 입장에서 봤을 때, 몇 가지 문제점과 맹점이 있어요. 그래서 이걸 보완한 제도가 바로 우리 모두가 잘 알고 있고 널리 활용되고 있는 “확정일자” 제도예요. 그러면, 확정일자 제도를 보기 전에 전세권 설정에는 어떤 문제점이 있길래 이걸 보완하는 확정일자 제도가 나오게 됐는지, 순서상 이걸 먼저 알아야 이 두 제도에 대한 이해가 쉬워지겠죠? 전세권 설정의 문제점 . 대표적인 두 가지만 보겠습니다. [전세권 설정의 문제점] 전세권 설정은 임대인의 협조가 절대적으로 필요하죠? 이 부분에서 큰 맹점이 생겨납니다. 예를 들어볼게요.. 전세권 설정에 협조하는 것을 전제로 계약을 했습니다. 주택은 주말에 .. 2022. 4. 1. [보증금보호]전세권 설정 핵심정리 [보증금 보호] 전세권 설정 핵심정리 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 이번 글부터는 “임차인의 보증금 보호” 에 대해서 알아보겠습니다. 전통적인 방법. “전세권설정” 이 있죠? 그걸 약간 보완해서 나온 “확정일자” 제도가 있습니다. 두 가지를 각각 본 다음에, 두 개를 서로 붙여놓고 장단점을 비교해 보겠습니다. 그 이후에, 전세권 설정 대신 "근저당권" 을 활용하는 방법도 있다고 했죠? 그리고, 보증금을 돌려받지 못한 채 급하게 이사를 나갈 경우 활용할 수 있는 “임차권등기명령” 제도를 마지막으로 보겠습니다. “임차인의 보증금보호” 첫 번째 글! “전세권 설정”을 보겠습니다. [전세권 설정이 뭔가요??] 전세나 월세로 남의 건물에 입주할 때 임대인에게 지불한 보증금이 있겠죠? 그 보증금을 보호라기 위.. 2022. 4. 1. [원상복구] 원래대로 고쳐놓고 나가라고? [원상복구] 원래대로 고쳐놓고 나가라고? 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 “원상복구”에 대해서 까루끔하게! 정리해 보도록 하겠습니다. 사무실이나 상가 같은 업무용 부동산 임대차에서는 이 원상복구로 인한 갈등이 종종 생겨요. 왜냐하면, “원상복구”라는 “원래의 상태로 다시 되돌려 놓는 것”을” 말하는데 그 “원래의 상태”에” 대해서 임대인과 임차인이 다르게 생각하는 경우가 있기 때문이에요.. 특히, 현재의 임차인이 전에 사용하던 임차인의 어떤 시설을 그대로 인수받았을 경우에 종종 이문제가 생깁니다. 오늘은 "부동산 이야기"코너에 이 글을 쓰긴 하지만 건물을 임대하고 계신 임대인 분들이나 임차임 분들 그리고 우리 공인중개사 분들도 끝까지 보셔야 합니다. 원상복구에 대한 기본적인 얘기를 한 다음에 .. 2022. 4. 1. [공인중개사 문제점 자가진단] 5. 조건 조율 [공인중개사 문제점 자가진단] 5. 조건 조율 안녕하세요? 후스파파입니다. 지난 시간에는 물건을 준비하고 미팅을 하는 과정에 대해서 얘기했습니다. 이제, 여기까지는 잘 됩니다. 광고 내고 상담하고 물건 준비해서 두세 번 미팅하고,, 이 단계까지는 부드러워요. 손님 시세 파악부터 다 시켜 드리면서 결국 마음에 드는 물건까지 나왔어요. 계약을 할 것 같은데 뭔가 직전에 자꾸 깨져요. 이런 상황이 계속 반복됩니다. 이 분들은 "조율" 과 "클로징"에 문제가 있는 거예요.. 이분들의 특징은 굉장히 바쁘면서도 뭔가 결실이 적어요. 하지만, 이 부분만 해결되면 이분들은 날아다닙니다.제일 가능성이 높은 분들이죠. 중개업에서의 조율은 다른 영업들에 비해서 좀 힘들어요. 세상에 있는 대부분의 영업은 한쪽만을 상대로 합니.. 2022. 4. 1. [공인중개사 문제점 자가진단] 4. 물건준비 & 미팅 [공인중개사 문제점 자가진단] 4. 물건준비 & 미팅 오늘은 물건준비와 미팅하는 과정에 대한 이야기를 하겠습니다. 이 물건준비와 미팅은 연동되어 있어요. 두 개가 다른과정 같은데 사실은 하나로 보셔야 합니다. 초기에 상담한 내용을 기초로 물건을 준비해서 첫미팅을 하고 거기서 조건을 다시 조율해가면서 조금 바뀐 조건으로 다시 물건을 준비해서 재미팅을 하고 거기서도 안끝나면 다시 약간 조건을 조정해서 다시 물건을 준비하고, 다시 미팅하고 이 과정을 세네번 내지 네다섯번 반복하는 겁니다. 그래서 이 미팅이 끝나는 지점과 물건을 다시 준비하는 이지점이 서로 연동이 되있어요. 그런데, 미팅을 이렇게 끝내는 분들이 계십니다. “자 마음에 드시는거 있으신가요? 생각해보시고 전화 한번 주십시오.” 이렇게 헤어지면 그 .. 2022. 4. 1. [공인중개사 문제점 자가진단] 3. 전화상담 [공인중개사 문제점 자가진단] 3. 전화상담 이번에는 전화상담에 대한 이야기입니다. "문의는 좀 있는데 고객이 안 나와."이런 경우는 나의 상담에 뭔가 문제가 있는 거죠.. 고객분께 처음 문의전화가 왔어요. 이 초기 상담에서 중요한 점은 고객분께 친절하게 모든 걸 다 알려주는 게 아닙니다. 고객의 궁금점을 어느 정도까지만 해소시켜 주고, 고객이 원하는 조건을 내가 좀 파악도 하면서 “아~ 이 사무실에 가보면 나한테 맞는 물건들을 좀 소개받을 수 있겠구나” 고객분께 이 생각이 들도록 딱 여기까지만 하셔야 됩니다. 제일 안타까운 게 뭐냐 하면,, 보통 친절에 너무 초점을 맞춰서 너무 구구절절하게 쭉~ 상담을 이어가시는 분들이 있어요. 고객이 이 지역에 대해서 잘 모르고 시세 파악도 안 돼있으니까 정말 친절하.. 2022. 4. 1. [공인중개사 문제점 자가진단] 2. 광고의 질 [공인중개사 문제점 자가진단] 2. 광고의 질 공인중개사의 문제점 자가진단 두 번째! 오늘은 "광고의 질"에 대한 부분을 얘기해 보겠습니다. 저도 다른 부동산 광고들을 종종 보는데요, 정말 성의없이 광고 내는 분들 많습니다. 고객이 광고를 보고 나한테 문의전화를 하게 되는 그 과정을 볼게요.. 예를 위해서 "네모"라는 플랫폼을 보겠습니다. 직방, 다방. 기타 포털들도 다 똑같아요. 광고들이 보이는데 여기서 보통 고객들은 어느 정도의 조건 검색을 합니다. 월세에 약간 조건을 넣어서 검색해 보겠습니다. 월세 100~200100~200만 원으로 검색해서 나온 광고들을 고객들이 다 자세히 살펴보느냐? 아닙니다. 이중에 눈에 띄는 특정 광고 몇 개만 클릭해서 그것만 자세히 봐요. 그리고, 클릭해서 자세히 본 광고.. 2022. 4. 1. [공인중개사 문제점 자가진단] 1. 광고의 배치 안녕하세요? 후스파파입니다. "광고의 배치"에 대한 이야기를 하기 위해서 오늘은 우리 중개업무를 좀 세밀하게 쪼개 보겠습니다. 계약이 잘 안 나오면 뭐가 문제인지 잘 모르겠고 막연하니까 그냥 답답한 상태로 계시는 분들 많이 계실 거예요. 어디에 문제가 있는 건지 빨리 원인을 찾아야 의욕이 다시 샘솟겠죠? 간단한 중개절차 표를 활용해서 내가 지금 어느 단계에서 문제점이 있는지 자가진단을 해보고요, 단계별로 중요한 것 한 가지 짚어보도록 하겠습니다. 위 표는 계약을 한 건 한 건 해나갈 때마다 우리가 거쳐야 하는 절차를 표로 만들어 본거예요. 이 간단한 표를 이용해서 각 단계별로 문제점을 하나씩 진단해 볼 수 있습니다. 우선 계약이 안 나오는 이유가 고객이 너무 안 나올 때, 일을 하고 싶은데 일을 할 기회.. 2022. 4. 1. [등기부등본 끝장내기] 5. 등기용어 살펴보기 - 을구 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 등기 을구에서 볼 수 있는 등기 용어에 대한 정리를 좀 할께요. 등기부등본 을구에서 여러분이 자주 보실수 있는 용어는 전세권 설정,근저당권설정, 지상권설정, 이렇게 세가지가 가장 흔하죠? 그리도, 가압류는 소유권에 변동을 줄 수 있는 사항이라 “갑구” 에 표시되는 것이 원칙인데 “을구” 에서도 특별한 경우에 가압류를 볼 수 있어요. 우선, 전세권을 먼저 보겠습니다. [1. 전세권] 전세권은 뭐 다들 너무 잘 아시니까 자세한 설명은 생략할께요. 다만, 한가지! 전세권은 보통 건물에만 설정하죠? 그래서, 임차인 입장에서 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을때 내가 성정한 그 전세권을 근거로 건물의 낙찰 대금에서 보증금을 우선변제 받습니다. 그런데, 도시에 있는 집들.. 2022. 4. 1. [중개실무 부가세 완전정복] 6. 시설비/권리금 조율시 부가세 문제로 다툼이 생긴다면? 이번 글은 시설비, 권리금 조율 시 부가세 문제로 얘기해 보도록 할게요 업무용 부동산 계약을 진행하다 보면 시설비나 권리금을 조율하는 일이 있죠? 이때 아주 가끔이지만 인수받는 쪽, 새로 들어오는 임차인 쪽에서 경비처리 문제로 시설비나 권리금에 대한 세금계산서 발급을 강하게 요구하는 경우가 있어요. 이때, 인수하는 쪽. 나가는 임차인이죠? 이쪽에서 협조를 해주면 일사천리로 끝나는데 협조가 안 되는 경우도 상당히 많습니다. 이런 경우는 주로 나가는 임차인이 개인사업자이고 새로 들어오는 임차인이 법인사업자일 경우에 주로 발생해요. 들어오는 법인 쪽은 법인통장에서 나간 금액을 하나하나 다 증빙해야 돼요. 그래서 “부가세를 줄 테니 세금계산서를 끊어 달라.” 이렇게 요구하는 거예요. 그런데, 나가는 임차인 쪽이.. 2022. 3. 30. 이전 1 2 3 4 다음 728x90 반응형
