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공인중개사중개실무11

[법인과의 계약진행] 3. 서류 미비 시 최소한의 확인서류와 진행방법 안녕하세요? 후스파파입니다. 법인과 계약을 진행할 때 필요서류와 진행방법에 대해서 보고 있습니다. 지난 영상에서는 원칙적인 방법을 얘기했었는데 법인 서류가 미비할 경우에도 중개사고의 위험이 없다는 전제 하에서는 계약을 진행하는게 좋다고 말씀을 드렸어요. 오늘 영상은 올릴까 말까 사실 고민을 약간 했어요. 원칙적인 방법이 있는데, 그 외의 방법을 굳이 영상에서 얘기하는게 맞는지에 대한 생각도 있고 또, 영상을 보시는 분이 아직 많지는 않지만 원칙적인 방법만을 고집하시는 분들도 계실테고 고민을 좀 했는데 뭐, 별얘기 있는건 아니니까 그냥 하도록 하겠습니다. 임대차 계약에 한해서예요. 매매는 안됩니다. 임대차 계약에 한해서는 이정도까지만 확인하고 이러이러하게 진행하는 경우도 있다. ...라는 정도만 말씀을 드.. 2020. 9. 1.
[법인과의 계약진행] 1. 법인인감? 사용인감? 안녕하세요? 후스파파입니다. 업무용 계약에서 임차인이 법인일 경우의 계약진행에 대해서 얘기를 할껀데, 그 전에, 사용인감에 대한 얘기를 하겠습니다. “법인인감” 은 다들 잘 아시는데 “사용인감” 에 대해서는 익숙하지 않은 분들이 의외로 많이 계시더라구요. 두 개의 차이를 명확하고 간단하게 알려드리겠습니다. 법인인감은 회사 설립시에 법원에 신고한 도장이죠? 회사를 대표하는 도장입니다. 반면에 사용인감은, 회사의 편의상 자체적으로 만들어서 사용하는 도장이예요. 관공서에 신고하는 도장이 아닙니다. 그러면 법인인감이 있는데, 굳이 사용인감을 만들어 쓰는 이유를 설명하자면 회사 규모가 작고 일거리가 별로 없을 때는 법인도장 하나만으로도 충분해요. 그런데, 규모가 커지고 일거리가 많아지면 회사에서 발행하는 모든 문.. 2020. 9. 1.
[가계약금의 모든 것!] - 4. 가계약 관련 무조건 중요한 판례 소개! 안녕하세요? 후스파파입니다. 가계약과 관련해서 중요한 판례 하나를 소개해 드린다고 했었죠? 사건을 정리해 드릴께요. 매매계약과 관련해서 있었던 재판 사례입니다. 어떤 사람이 부동산을 10억원에 매입하기로 했습니다. 며칠 후에 계약금 1억원을 지급하면서 계약서를 작성하기로 약속을 했어요. 그리고, 자기가 확실히 계약한다는 의지를 보여주기 위해서 그 자리에서 1천만원을 매도인에게 송금하고 그 내용에 대한 가계약서를 간단하게 작성했습니다. 그런데, 그 이후에 왜인지는 모르겠지만, 매수인이 계약을 파기했어요. “나 이거 10억원에 사는거는 좀 아닌 것 같애” “대신 가계약금 1천만원은 내가 포기할게” 이렇게 마무리를 하려고 했습니다. 그런데 매도인이 다른 얘기를 해요. “어? 나 천만원 먹었네. 감사!” 이렇게.. 2020. 8. 31.
법인설립 예정인 임차인은 이렇게 이끌어 주세요~ 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 얼마 전에 후배와 통화를 하다가 “법인을 새로 만든다는 고객이 있었는데” “절차를 어떤 순서로 진행해야 하는지 잘 몰라서 좀 난처하고 많이 뻘쭘했다.” 이런 얘기를 들었어요. 어려운게 없기 때문에 간단히 설명해 주다가 저도 처음에 어리버리 했었던 옛날 기억이 떠올랐습니다. “아! 내가 항상 하고 있는 일들이 처음인 사람한테는 당연히 어려운 것일 수도 있겠구나.” 다시 한번 깨달았죠. 그래서 오늘의 주제로 정했습니다. [“법인설립 예정” 인 임차인의 임대차 진행순서] 법인과의 계약진행에 대해서는 예전에 영상을 올렸어요. 순서와 주의사항, 확인해야 하는 서류부터 일반에 잘못 알려진 상식까지 간단하게 정리를 했었습니다. 그런데, 중개를 하다보면 현재 법인이 없는. 설립할 예.. 2020. 7. 29.
이런 시국에 중개업을 해도 되냐구요? - 중개업이 불황이라 느껴지는 이유! 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 요즘 자주 받는 질문 중에 두가지가 있어요. 이런 시국에 중개업을 시작해도 괜찮냐는 질문이 첫 번째고 이놈의 불경기가 언제 끝날지. 여기에 대한 질문이 두 번째인데 질문의 배경에는 이런 고민이 있겠죠? 경기침체에 코로나까지 겹쳤고 정부에서 강력한 부동산 정책을 펼치고 있어요. 민간주택 분양가 상한제에 다주택자 압박도 강력하고 전월세 신고제니, 상한제니, 계약갱신 청구권이니 뭔가, 부동산 시장에 이롭지 못할 것 같은 이슈들이 계속 쏟아집니다. 그러다 보니까, 지금 부동산 중개업을 하면 뭔가 굉장히 불리할 것 같은 생각이 드는게 사실이예요. 자, 이런 고민에 대한 질문이 요새 많아서 오늘은 여기에 대한 제 나름대로의 답을 드리려고 합니다. 개인적인 경험 내지는 개인적인 생.. 2020. 7. 29.
부동산 실광고 Vs 과대광고 효과 - 솔직한 이야기! 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 실광고와 과대광고의 효과에 대해서 얘기해 보기로 했는데 지난 영상에서 말씀드렸듯이 지금은 아니지만, 저희도 과대광고를 했던 시절이 있었습니다. 자랑거리가 아닌 이 얘기를 굳이 하는 이유는 오늘 영상은 이 얘기로 시작해야 말이되기 때문이고 오늘 주제에 대해서 좀 진지하게 전달하고 싶어서예요. 제가 드리려는 말씀은 실광고를 하는 사람은 좋은 중개업자고 과대광고를 하는 사람은 양심없는 중개업자다. 이런 얘기를 하려는게 아니예요. 저도 한때는 과대광고를 했던 사람이라 그런 얘기를 할 자격은 없고 정부에서 과대광고를 모니터링하고 처벌하는 법률이 곧 시행되는 지금 시점에서 아직도 과대광고로만 운영해온 많은 분들이 갈피를 못잡고 계실꺼예요. 그 분들께, 제가 어떤 과정을 통해서 과.. 2020. 7. 27.
[개인사업자 Vs 중개법인] 장/단점 비교 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 요새 중개법인의 장⋅단점에 대한 질문이 좀 있어요. 법인으로 중개업을 했을 경우에는 어떤 장점과 단점이 있는지 여기에 대한 질문들인데 제가 처음에는 소속공인중개사로 일하다가 제 명의로 사업자를 처음 낸 게 2004년도예요. 그때는 개인사업자였죠. 2016년에 중개법인으로 전환했는데 그동안의 경험을 바탕으로 실무상 어떤 장⋅단점이 있는지 오늘은 이 얘기를 하겠습니다. [중개법인 설립] 먼저, 중개법인 설립에 대한 부분을 간단하게 얘기하고 넘어갈께요. 대부분 주식회사로 설립합니다. 유한회사로 설립하는 경우도 봤는데 실무에서 둘의 차이점은 별로 없는 것 같아요. 주식회사에 비해서 유한회사가 설립이 좀 간편한 것으로 알고 있어요. 우선 자본금을 마련하고 발기인 총회 의사록을 .. 2020. 7. 27.
[부동산도 고객이다] 3. 아군을 만드는 소소한 5가지 방법 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 이번 영상에서는 지역사회에서 아군을 만드는 방법에 대해서 얘기해 보겠습니다. 말씀드렸듯이, 지역사회에서 부동산 중개업을 해 나가는데 있어서, 동종업계에 나에게 호감이 있는 사람들이 점점 늘어나고 있는 것과 그 반대의 사람들이 점점 늘어나고 있는 것은 장기적으로 엄청나게 다른 영향을 미칩니다. 저는 제가 중개업을 해온 그 기간동안, 그로인해서 도움받았던 썰을 하루 종일이라도 얘기할 수 있어요. 그만큼 많은 도움들을 받았습니다. 사소하게는 공동중개시에 받았던 자잘한 도움과 기분좋은 일들이 말할 수 없을 정도로 많구요. 저희가 건축물 대장상에는 없지만, 현장에는 위법증축이 있는 공간을 계약한 적이 있어요. 1층 옆에 창고로 가는 아주 좁은 골목이 있었는데 전 세입자가, 이부.. 2020. 7. 16.
[부동산도 고객이다] 2. 공동중개 시의 7가지 에티켓 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 이번 영상에서는 공동중개시의 7가지 에티켓에 대해 얘기해 보겠습니다. 지난 시간에 평판에 대해서 말씀드렸어요. “내가 속한 사무실에 대한 평판”은 쉽게 바꿀 수 없지만, “나”에 대한 평판은 그것과 상관없이 내가, 나의 마인드에 따라서, 스스로, 얼마든지 좋게 만들어 나갈 수 있다고 말씀 드렸어요. 일상에서 나의 평판을 좋게 만들어 나가는 아주 작지만 확실한 방법은, 업무중에, 상대편 부동산에 대한 기본적인 에티켓을 지키는 것입니다. 그러면, 어떤 행동들이 나의 이미지를 조금씩 갉아먹고 있는지, 어떤 사소한 모습들이 작지만 꾸준히 나의 평판을 깎아내리고 있는지, 하나하나 살펴보겠습니다. 이번 얘기에서는, “뒷박” 은 빼겠습니다. 너무 당연한 거라 얘기할 필요가 없죠? .. 2020. 7. 16.
[부동산도 고객이다] 1. 평판의 중요성 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 아무리 뛰어난 사람이라도 혼자서 모든걸 다 완벽히 할 수는 없죠? 때로는 동료 직원들의 도움도 필요하고, 때로는 다른 부동산들과 협력해서 더 좋은 결과를 만들어 내는 경우도 있습니다. 그래서, 이번에 얘기해 볼 주제는 이겁니다. [평판의 중요성] 지역 사회에서 중개업을 해 나가다 보면 주변의 평판에 의해서 여러 가지 도움을 받을 수도 있고 또 좋지 않은 평판으로 인해서 나도 모르는 뒷소문에 시달리는 경우도 있습니다. 중개업을 하시는데 있어서 많은 분들이 “계약” 과 “중개보수” 에만 초점을 맞추시는걸 볼 수 있는데요. 사실 여러분들이 좀 길게 보시려면, 이 “평판” 도 한번쯤은 생각해 보셔야 합니다. “그까짓게 뭐가 중요해? 내가 돈만 잘벌면 되고, 이번달에 계약을 많.. 2020. 7. 16.
[계약을 못하는 공인중개사 특징] 2. 액션보다 상상과 계산이 많다. 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 어제에 이어서 “계약을 못하는 사람들의 특징” 두 번째 얘기를 합니다. 오늘 영상도 역시 제 개인적인 주관이 많으니까 가볍게 봐주시기 바랄께요. 제가 저 스스로의 과거를 돌아보고 많은 직원들을 가르쳐 보고 업계의 선후배 님들을 보면서 느낀 점을 얘기해 보겠습니다. [계약을 못하는 사람들의 특징 - 2. "행동 2020. 7. 15.
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