임대사업자9 포괄양도양수를 하는 이유와 실무상의 주의점! 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 임대사업을 하고 있는 업무용 부동산을 매매할 때 “포괄양도양수” 라는 방법을 많이 사용하죠? 주로 오피스텔 매매할 때 많이 접하는데 오피스텔뿐만 아니라 일반 상가 매매에서도 많이 사용해요. 임대사업용 주택을 매매할 때도 이 방법을 사용할 때가 있습니다. 오늘은 이해를 돕기 위해서 가장 흔하게 볼 수 있는 업무용 오피스텔을 가지고 얘기해 볼게요.. 어떤 “사업에 대한 권리와 의무” 를 통으로 매매할 때 “포괄 양수도” 라는 표현을 씁니다. 어떤 사업이 있으면 그 사업 안에는 물건도 있을 테고,, 자산도 있을 테고,, 인력도 있을 테고 여러 가지가 섞여 있겠죠? 이런 자산과 자원을 포함해서 그 사업의 권리와 의무 모든 걸 포괄적으로 인수인계하는 것. 이게 “포괄 양수도” .. 2020. 10. 7. [중개실무 부가세 완전정복] 3. 부동산 매매대금과 부가세 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 부가세 파트를 계속 보고 있는데 오늘은 부동산 매매와 관련한 부가세를 짤막하게 보겠습니다. 사실 깊게 들어가면 저도 잘 몰라요. 저는 공인중개사니까. 오늘도 자료 보면서 얘기하겠습니다. 다들 잘 알고계실 텐데 주거용 부동산 매매시에는 부가가치세가 없고 업무용 부동산 매매시에는 부가가치세가 있다. 큰 틀을 이렇게 정하고 갈께요. 약간의 예외가 있는데 일단 이렇게 알고 있으면 예외적인 것만 보면 되니까. 주거용 매매는 부가세가 없는데 예외적으로 발생하는 경우가 있고 업무용 부동산 매매는 부가세가 있는데 예외적으로 발생 안되는 경우가 있다. 그리고, 부동산 매매시의 부가가치세는 건물분에만 발생합니다. 부동산을 사고 팔 때 부가세가 발생하더라도 토지에는 부가세가 없고 건물 가.. 2020. 10. 7. [중개실무 부가세 완전정복] 2. 부동산 임대료와 부가세 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 지난 영상에서 부가가치세, 줄여서 “부가세” 라고 하죠? 아주 기본적인 부분만 알아봤고 오늘 영상부터는 그 부가세 중에서 우리 공인중개사의 업무와 관련된 부분을 하나씩 얘기해 볼껀데 우리 공인중개사가 참고적으로 알고 있어야 하는 아주 기초적인 딱 그 만큼만 볼꺼예요. 자료 먼저 보겠습니다. 부가세와 관련해서 우리가 알아야 하는건 크게 4가지예요. 첫 번째는, 부동산 임대료에 대한 부가세. 두 번째는, 부동산을 매매할 때 매매대금에 붙어있는 부가세. 세 번째는, 중개보수에 대한 부가세. 네 번째는, 시설비와 권리금에 대한 부가세. 이번 부가세 파트에서는 이 4가지를 살펴보겠습니다. 개업을 하신 분들은 사무실 운영경비에 대한 부가세도 좀 신경쓰셔야 하지만 그건 우리 업무 .. 2020. 10. 7. [임대차 3법] 속전속결 국회통과! 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 구경 중에는 불구경과 싸움 구경이 제일 재밌다는데 불구경은 좀 안타깝고 싸움 구경은 재밌죠. 이번 국회 구경도 아주 재미있었어요. 니편 내편이 확실한 것 보니까 역시 의리의 민족이구나 싶고 쪽수엔 장사 없다는 값진 교훈도 얻었죠. 보여드린 영상은 29일, 어제 열렸던 국외 상임위 모습이예요. 그제와 어제 임대차3법이 국회 상임위를 모두 통과하면서 해당 영상을 찍고 편집하는 중이었는데 오늘, 갑자기 본회의가 열리면서 임대차3법 중에 두 개가 오늘 정식 통과됐어요. 속전속결, 눈 깜짝할 새, 뭔가 지나간 것 같은데... ...하는 순간 본회의까지 통과 됐습니다. “전월세 상한제” 와 “계약갱신청구권 연장” 은 이제 정식 통과돼서 내일부터 시행될 예정이구요. “전월세 신고제.. 2020. 9. 1. 오피스텔 투자가 마지막 대안? 제 얘기도 듣고 가시죠! 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 정부에서 아주 강력한 부동산 정책을 연달아 펼치고 있어요. 대부분 “주택” 에 대한 규제들인데 그러다 보니까, 그 대안으로 “오피스텔 투자” 가 떠오르고 있습니다. 언론에서 기사도 많이 나오고 있고 오피스텔 투자에 대해 얘기하는 영상들도 많이 보이는데 대부분 “좋은 투자처” 라는 얘기나 “마지막 대안” 뭐 이런 얘기만 하고 있어요. 오늘 말씀드릴 내용은, 오피스텔 투자가 나쁘다는 것이 아니라 다른 부분도 좀 생각해 보시면서 저울질을 잘 하실 수 있도록 오피스텔 투자를 권유하는 사람들이 얘기하지 않는 그런 얘기를 하나 드리려고 해요. 왜 좋은지에 대한 얘기는 요즘 많이 있으니까 참고하시면 될 테고 제 얘기도 한번 들어보신 다음에 득과 실을 비교해서 현명한 선택을 하시라는.. 2020. 7. 29. 임대차 신고제 시행 후 반드시 발생할 5가지 상황 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 “임대차신고제” 에 대한 얘기를 할꺼예요. 뭐, 우리 공인중개사 분들은 다들 아실테고 몇 달 전에 저도 영상에서 잠깐 얘기했던 적이 있었는데 정확한 시기와 세부적인 내용이 아직 안나왔을 뿐이지 내년부터 시행한다는 것은 이제 확정이 됐습니다. 지난 5월 20일에 발표된 “2020 주거종합계획” 에 있는 내용인데 “임대인과 임차인의 상생” “임차인 보호” 이런 짤막한 문구 외에 아직 세부적인 내용은 없어요. 뭐, 가봐야지 알겠지만 “임대차신고제” 로 인해서 임대인과 임차인의 상생을 도모하고 임차인을 보호한다! 개인적으로 약간의 의문은 있습니다. 30일 이내에 신고하도록 의무화하고 신고와 동시에 확정일자와 동일한 효력을 준다고 하는데 계약하고 2주 후에 이사하는 사람.. 2020. 7. 15. [오피스텔 양도세 폭탄주의보] 에 대한 추가내용 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 예전에 제가 “오피스텔 양도세 폭탄 주의보”.. 라는 영상을 올린 적이 있어요. 관련된 질문을 가장 많이 받았던 영상 중에 하나인데 오늘은 거기에 관련된 추가 영상입니다. 그 영상을 못보신 분이나 내용이 기억 안나는 분도 계실 테니까 줄거리만 간단하게 다시 볼께요. 2000년도 이후에 지어진 오피스텔들은 업무용이라고 해도 대부분 원룸형 아파트처럼 만들어진게 많죠? 이걸 분양받거나 매입해서 실제로는 “주거용” 으로 임대합니다. 계약서는 업무용으로 작성하면서 “전입신고 금지특약” 을 걸죠. 주거용으로 임대했으니까 당연히 부가세 안받을테고 안받은 부가세를 납부할 수도 없고 임대료에 대한 세금계산서 발급도 안하니까 임대신고를 그냥 “누락” 합니다. 그래도 걱정이 없죠. 계약서.. 2020. 7. 15. 임대차 신고제 시행 후 반드시 발생할 5가지 상황 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 “임대차신고제” 에 대한 얘기를 할꺼예요. 뭐, 우리 공인중개사 분들은 다들 아실테고 몇 달 전에 저도 영상에서 잠깐 얘기했던 적이 있었는데 정확한 시기와 세부적인 내용이 아직 안나왔을 뿐이지 내년부터 시행한다는 것은 이제 확정이 됐습니다. 지난달 20일에 발표된 “2020 주거종합계획” 에 있는 내용인데 “임대인과 임차인의 상생” “임차인 보호” 이런 짤막한 문구 외에 아직 세부적인 내용은 없어요. 뭐, 가봐야지 알겠지만 “임대차신고제” 로 인해서 임대인과 임차인의 상생을 도모하고 임차인을 보호한다! 개인적으로 약간의 의문은 있습니다. 30일 이내에 신고하도록 의무화하고 신고와 동시에 확정일자와 동일한 효력을 준다고 하는데 계약하고 2주 후에 이사하는 사람한테.. 2020. 7. 1. "전입신고 금지특약" 의 위험성! 지난시간에 오피스텔과 관련해서 양도세 폭탄에 대한 얘기를 다뤘어요. 이야기 중간에 “전입신고 금지특약” 얘기가 나왔었는데 이 특약이 임대인을 위한 것처럼 보이지만 임대인과 임차인이 재판을 하는 과정에서 이 특약 때문에 임대인이 패소했다는 얘기를 잠깐 했었죠. 오늘은 그 얘기와 올바른 특약 작성법에 대해서 얘기하겠습니다. 임대사업자를 등록할 때는 둘 중에 한가지 유형으로 등록합니다. 주택으로 임대사업할 사람은 “주택 임대사업자” 업무용으로 임대사업할 사람은 “일반 임대사업자” 이렇게 두가지 유형중에 하나를 선택합니다. “업무용 임대사업자” 라는 단어가 있다고 잘못알고 계신 분들이 있는데 그런 단어는 없어요. 업무용 오피스텔을 분양받은 사람들은 당연히 “일반 임대사업자” 로 등록하겠죠? 이때, 국세청에서 분.. 2020. 7. 1. 이전 1 다음 728x90 반응형
