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부동산 이야기52

[자녀 전입신고] 전남편 도장이 필요합니다. 좀 이상한 기사를 하나 봤어요. 기자가 기사를 이상하게 썼다는 게 아니라 주민센터에서 전입신고를 할 때 좀 비상식적인 업무처리가 있다는 내용의 기사입니다. 기사 내용을 요약하면 이혼하고 혼자 자녀를 양육하는 사람이 자녀의 전입신고를 하려면 이혼한 전 배우자한테 가서 동의를 받아오거나 그 사람과 함께 오라고 주민센터에서 요구한다는 겁니다. 안 그러면 아이 전입신고를 할 수 없다는 거예요. 기사에 A 씨라는 아이 엄마가 나오는데 이혼 확정판결을받은 후에 구청에다 이혼신고도 했다고 합니다. 아이에 대한 친권과 양육권도 모두 단독으로 가져왔는데 판결을 통해서 합법적으로 가져온 겁니다. 이 아이엄마가 자녀의 전입신고를 하려고 주민센터를 찾았는데 “전 남편의 신분증을 받아오거나” “전 남편을 대동하고 주민센터를 다.. 2022. 4. 28.
[재미로 풀어보는] 풀옵션 단기임대 - 부동산 계약서 작성? 풀옵션 단기 임대 마지막 글인데 오늘은 계약서 작성에 대한 얘기를 하겠습니다. 그전에, 지난 시간에 얘기했던 “수익” 과 관련한 질문이 여러 개 있어서 그 부분을 먼저 간단히 얘기하고 갈게요.. EX) 건물주에게 100만원을 보장하고 140만원에 재임대 하는 경우 1개월 차액 : 40만원 1년 차액 : 480만원 [받는금액] 140만원 X 11개월 = 1,540만원 [지급금액] 100만원 X 12개월 = 1,200만원 1년간의 차액 480만원 (X) 340만원 (O) 풀옵션 운영의 성패는 첫 번째가 공실관리고, 두 번째가 월세 미납하는 임차인 관리예요. 본인 건물이 아니라 임차해서 풀옵션으로 재임대할 경우에 보통, 초기 비용이나 중간중간 중개보수 뭐 이런 것들은 미리 계산을 잘하시는데 이 “공실”에 대한.. 2022. 4. 27.
[재미로 풀어보는] 풀옵션 단기 임대 - 돈 많이 버나요? 오늘은 풀옵션 단기 임대의 “수익”에 대한 얘기입니다. 말씀드렸듯이, 저희도 주택 파트만을 전문으로 하던 시절이 있었는데 풀옵션 단기 임대 계약을 정말 많이 했고 실제로 여러 건물을 운영했기 때문에 그 수입 구조를 정말 정확히 알고 있어요. 오늘은 그 경험을 토대로 “풀옵션 단기임대” 가 정말 돈을 많이 벌 수 있는지? 어려움 없이 쉽게 돈을 벌 수 있는 아이템인지? 이 부분을 얘기해 보겠습니다. “수익구조” 해부하기 자기 건물에서 직접 운영하는 건물주 분들도 있지만 임차를 해서 풀옵션으로 다시 임대하거나 건물주와 어떤 계약을 맺고 운영하는 경우도 많아요. 저희가 그런 방식으로 운영했어요. 중개업을 하다보면 좀 친해지는 건물주 분들이 생기잖아요? 그분들중에서 건물을 직접 관리하기 좀 지친 분들이나 좀 멀.. 2022. 4. 27.
[재미로 풀어보는] 풀옵션 단기 임대 -"관리" 힘든가요? 지난 글에 이어서 풀옵션 단기 임대 얘기를 할 건데 오늘은, 이게 정말 편하게 고수익을 벌 수 있는 일인지 “풀옵션 관리”에 대한 제 경험담을 얘기해 볼게요. 가볍게 시청해 주시기 바랍니다. “풀옵션 관리” 힘든가요? 일단, 제 경험으로는 보증금 있는 일반 주택보다 많이 힘들었어요. 관리가 힘든 이유를 따지면 크게 두 가지 때문인데 첫 번째는, 임차인 중에 직업이 안정적이지 않은 분들이 많고 두 번째는, 보증금이 없기 때문에 그래요. 다 그런 것은 물론 아니고 저도 풀옵션 운영하면서 월세 안 밀리고 예의 바르고 좋은 분들도 많이 만났어요. 하지만, 그렇지 않은 사람들도 비교적 많아요. 그냥 확률, %를 얘기하는 거예요. 다 그렇다는 건 아니고. 제가 운영했던 지역은 강남이라서 타 지역 하고는 좀 차이가 .. 2022. 4. 26.
[재미로 풀어보는] 풀옵션 단기임대 썰~ 오늘은 풀옵션 단기 임대에 대한 얘기를 해보겠습니다. 도심 한복판에서 주택임대를 전문으로 하시는 분들께는 이 단기 임대가 주 수입원 중에 하나일 거예요. 풀옵션 단기 임대는 다들 너무나 잘 아실 테지만 새내기 공인중개사 분들도 보실 수 있으니까 약간 부연설명을 하자면 깔세 방하고는 좀 다른 개념이죠? 깔세 방은 몇 개월치를 선불로 내고 매월 까면서 사는 거고 풀옵션 단기 임대는 보증금 없이 아주 적은 금액을 “예치금” 이란 명목으로 받아놓고 월세를 매월 선불로 받는 거죠. 단기 거주가 가능하고 몸만 들어가면 되기 때문에 편리한데 대신 월세가 비싸죠. 이 풀옵션 단기 임대의 역사를 잠깐 얘기해 보자면 2000년도 전후에 많이 생겨났고요. 제가 일하고 있는 강남권에서는 2000년대 초반에 엄청난 양의 오피스.. 2022. 4. 26.
중도금 지급 이후에 계약을 파기할 수 있나요? 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘 살펴볼 내용은 이겁니다. 중도금을 지급한 후에 계약을 파기할 수 있는지? 임대차 계약에서는 중도금 약정을 하는 경우가 거의 없어요. 대부분 “계약금” 이후에 “중도금” 은 없고 “잔금” 이 나오죠. 중도금 약정은 대부분 매매계약에서 볼 수 있습니다. 자, 우리가 계약금만 지급된 상태에서는 파기할 수 있다는 것 다들 알고 계실 거예요. “특별한 사정이 없는 한” 한쪽에서 계약금을 포기하거나, 다른 한쪽에서 두배로 상환한다면 계약금만 지급된 상태에서는 계약을 파기할 수 있습니다. “특별한 사정이 없는 한”이라고 설명한 것은 약정으로 바꿀 수 있기 때문이에요. 매수인이 파기하면 계약금 중 절반을 돌려주기로 한다거나 어느 한쪽이 1주일 내에 파기하면 없었던 일로 한다거나.. 2022. 4. 21.
계약 만료 시 보증금 안 돌려주면 페널티 적용 안녕하세요. 후스파파입니다. 임대차 계약을 체결하고 살다가 임차인이 만기 시에 이사를 가려고 하는데 보증금을 바로 돌려받지 못하는 경우가 실제로 종종 있어요. 보증금이 아주 적은 월세보다는 주로 전세나 반전세에서 많이 발생합니다. 더불어민주당 박홍근 의원이 “민간임대주택에 관한 특별법” 개정안을 발의했고요 국토부에서 이를 수용하기로 했다는 발표가 있었어요. 보증금 미반환 임대사업자에게 페널티 적용! 임대인이 만기 시에 보증금을 바로 돌려주지 못하는 이유는 여러 가지가 있겠지만 가장 중요한 건 돈이 준비가 안 돼있기 때문이겠죠. 사실, 임대인이 현금이 넉넉하다면 전세를 놓을 이유가 없어요. 임대수익이라는 측면에서 본다면 지금 같은 이율에서는 전세보다 월세가 훨씬 유리하죠. 전세라는 것도 우리나라에만 있는 .. 2022. 4. 20.
"묵시적 갱신" "자동 연장" 궁금한 것 두 가지 여러분 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘은 “묵시적 갱신”에 대해서 살펴보겠습니다. 임대차 계약이 만료됐을 때 계약서를 다시 쓰지 않고 계속 사는 것을 “묵시적 갱신”이라고 합니다. 실무에서는 간단하게 “자동연장”이라는 표현을 쓰죠. 묵시적 갱신에 대한 내용은 주택임대차 보호법 제6조와 제6조의 2에 규정돼 있습니다. “주택” 은 1년 계약을 했건 2년 계약을 했건 임차인이 원한다면 2년을 보장받게 되는데 이 기간이 끝날 때 “계약 연장을 원하지 않거나”, “임대차 조건을 변경” 하고 싶다면 임대인과 임차인은 “일정한 기간 내에” 상대방에게 그 내용을 통지해야 합니다. 임대인은 만료일을 기준으로 6개월~1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 서로 통지를 해야 돼요. 이걸 서로 하지 않는다면 이 계약은 같.. 2022. 4. 14.
[ 신탁부동산 ] 결국 대형사고 터졌다! 안녕하세요. 후스파파입니다. 경기도 광주에서 발생했는데, 피해 세대와 피해 금액이 확인된 것만 120세대에 100억 원 이상이라고 합니다. 주택시장에서는 이제 본격적인 이사철이 시작되는데 전/월세 구하시는 분들은 좀 많이 유의하셔야겠어요. 제가 전 글에서, 이 신탁부동산을 함부로 계약하면 안 된다고 위험성을 좀 설명드리면서 안전하게 계약을 진행하는 방법과 필요 서류들, 신탁원부 확인하는 방법, 그 속에서 어떤 것을 살펴봐야 하는지, 그리고, 위험한 신탁부동산을 아예 걸러내는 저희 부동산에서 있었던 상황을 하나 예로 들면서 이걸 두 개의 글로 나눠서 올린 적이 있습니다. 아직 안 보신 분들은 한번 확인해 보시기 바라고요. 전세 월세 부동산 계약에서 대형사고 이 사고는 주택에서 발생했습니다. 경기도 광주 한.. 2022. 4. 12.
[ 신탁 부동산 ] 기본적인 상식과 올바른 계약 진행 안녕하세요. 후스파파입니다. 지난 글에서 신탁부동산 계약이 왜 위험한지 간단한 사례를 통해서 설명해 드렸습니다. 오늘은, 이 신탁부동산에 대해서 전반적인 이해를 해보고, 신탁원부 상에는 보통 어떤 내용들이 들어가 있는지? 공인중개사들이 계약을 진행할 때 어떤 부분을 조심해야 하는지? 이 부분을 설명해 드리겠습니다. 지난 글과 이 글 두 편을 보시면 신탁부동산으로 인해서 중개사고 나는 일은 없으실 거라고 제가 장담합니다. 신탁부동산에 대해서 전반적인 이해 우선 부동산 신탁에 대한 일반적인 상식을 간단하게 설명해 드릴 건데, 여기서 말씀드리는 것은 대기업에서 아파트 단지를 분양하는 경우는 예외로 합니다. 대형 건설사에서 아파트를 짓고 분양할 때는 “자금 흐름의 투명성” 이나 “소유권 이전의 안전성”을” 담보.. 2022. 4. 12.
[보증금 보호] 5. 임차권 등기명령 [보증금 보호] 5. 임차권 등기명령 안녕하세요? 후스파파입니다. 오늘 알아볼 내용은 “임차권 등기 명령” 제도입니다. 남의 집에 들어가서 살다 보면 이런 일이 생길 수도 있어요. 만기가 되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우. 건물주가 돈이 없는데 다음 임차인도 안구해 진다면 제때 돈을 못 돌려주는 경우가 생길 수 있습니다. 이때 임차인은, 다음 임차인이 구해질 때까지 일단 눌러앉을 수도 있지만 다른 지방으로 발령이 났다거나 비슷한 다른 이유 때문에 일단 이사를 나가야 하는 상황이 발생할 수도 있겠죠? 어쨌건 나는 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황인데, 새로운 집에 들어가면 그쪽 보증금도 보호를 받아야 하기 때문에 새로운 집에 전입신고와 확정일자를 해야 합니다. 그런데 그 순간, 내가 이사 나.. 2022. 4. 1.
[보증금 보호] 4. 전세권 설정 핵심정리 [보증금 보호] 4. 전세권 설정 핵심정리 안녕하세요? 후스파파입니다. 지난 시간에 총 세 개의 글을 통해서 전세권 설정과 확정일자를 알아보고 두 개의 장단점과 다른 점을 비교해 봤습니다. 보증금 보호 방법으로 근저당권을 활용하는 경우도 있다고 했는데, 오늘은 그 얘기를 잠깐 하고 다음 글에서 “임차권 등기명령” 에 대해 알아보겠습니다. 근저당을 이용해서 보증금을 보호하는 방법은 일반 주택에서는 잘 사용하지 않아요. 업무용 부동산에서 가끔 사용하는 경우가 있는데, 이 방법을 사용하는 이유는 두 가지입니다. 첫 번째로, 고액 임차인은 상가임대차 보호법으로 보호받기 어려워요. 주택의 경우에는 보증금이나 월세가 아무리 높아도 일단 보호대상이었는데, 상가임대차 보호법에서는 “환산보증금” 이라는 개념을 도입해서 .. 2022. 4. 1.
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