가처분 부동산에 잔금을 넣었어요.

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

제가 운영하는 유튜브에 댓글이나 메일을 통해서 매일 많은 질문들이 들어오고 있어요.

제가 답을 드릴 수 있는 질문들에는 최대한 답을 드리려고 하는데

제 채널이 생각보다 질문이 정말 많아요.

제가 모든 것을 다 알고 있는 건 아니기 때문에

간혹, 즉각적인 답을 드리지 못하는 경우도 생깁니다.

이 부분 먼저 양해를 부탁드리고요.

 

구독자분의 질문들에 제가 답 댓글이나 답 메일도 보내지만

그중에서 다른 분들도 좀 참고하실만한 내용이 있으면

다른 분들과도 내용을 공유해 보려고 합니다.

 

 

 

가처분 등기이후에 잔금을 치뤘어요

질문의 요지는 이 분이 가처분 부동산에 잔금을 치르신 거예요.

계약서를 작성한 이후에 해당 부동산에 가처분이 들어왔고

그걸 모른 상태로 잔금처리 후 입주를 한 거죠.

이래서 제가 여러 영상에서

임차인 그리고 공인중개사 분들은

잔금 시에 반드시 등기부등본을 다시 확인해야 한다고 강조하는 겁니다.

 

좀 안타깝지만 이 분도

중간에 가처분이 생겼었다는 것은 입주 후에 아셨다고 합니다.

가처분권자가 강제집행을 할 것이라고 통보해 왔다고 해요.

이 상태에서, 주택임대차 보호법으로 인한 보증금 보호를 받을 방법이 없겠느냐?

이것이 질문의 핵심입니다.

주택 임대차 보호법으로 인한 보증금 보호

자, 시간 순서대로 짚어봅니다.

1. 임대차 계약서 작성이 제일 먼저였죠? 

2. 다음이 가처분 등기

3. 그다음이 잔금처리 및 입주 

임차인의 대항력은 가처분 등기 이후에 발생했기 때문에 

현재 등기상의 주인과 가처분자의 다툼에서 

가처분권자가 이기게 되고 

임차인에 대한 강제집행을 신청한다면 

임차인은 가처분권자인 새로운 주인한테 대항할 수 없어요.

좀 안타까운 상황이고

잔금일에 등기를 다시 한번 확인해서 그날 발견했었더라면 

그날은 분명히 머리가 아팠겠지만 

이런 상황까지는 오지 않았을 텐데 하는 아쉬움이 좀 있습니다.

 

자, 이제 막 벌어진 상황이고 지금 걱정이 정말 많으실 텐데

일단, 벌어진 일이니까 걱정보다는

상황을 정확하게 판단하는 것이 먼저겠죠?

 

우선, 이 분에게 그나마 희망적인 것은

잔금을 처리하기 전에 들어왔던 그 등기가

“압류” 가 아니라 “가처분” “가처분”이라는 거예요.

뭐, 희망적이라는 단어를 쓰기에도 좀 그런 상황인데

어쨌건 현재 상황이 그렇네요.

이 임차인 분께서 상황을 정확하게 파악하시려면

“압류” 와 “가처분” 의 차이를 먼저 아셔야 합니다.

 

“압류” 는 뭘로 이어지죠?

주인이 이걸 해결하지 못하면 “경매” 로 이어지죠?

여기까지 진행됐다는 것은 주인이 파산했다는 것을 의미해요.

하지만, 가처분은 다릅니다.

주인이 가처분을 해결하지 못하고 가처분권자가 승리하면

그다음에는명도” 로 이어지죠?

순순히 응하지 않으면 강제집행이 진행될 거예요.

하지만, 이 상황이 곧 주인의 파산을 의미하는 것은 아닙니다.

이게 포인트예요.

무슨 말이냐?

압류에서 경매로 이어지고 주인이 파산한 그 상황과는 달리

 

지금 이 상황은

임대인이 가지고 있던 해당 부동산의 그 소유권만을 잃는다는 것이지

임대인에게 다른 재산이 있다면

그 다른 재산이

또 다른 부동산이건, 주식이건, 은행 예금이건

그 다른 재산들은 그대로 있을 가능성이 아주 크다는 겁니다.

“압류” 하고는 상황이 좀 다르죠?

 

말씀드린대로, 임차인은 가처분권자에게 대항할 수 없어요.

명도를 한다면 나가야 하고

가처분권자에게 보증금을 청구할 수도 없습니다.

하지만, 원래의 임대인에게 보증금을 지불하면서 발생했던

 

"임차인의 보증금 반환 채권" 은 여전히 유효하게 존재합니다.

누구에 대해서?

당시 보증금을 수령했던 당시 그 임대인에 대해서!

이건, 경매로 주인이 바뀌어도 마찬가지인 상황인데

경매는 임대인이 파산했기 때문에 보증금 반환채권이 있어도

실제로 파산한 임대인한테

돈을 돌려받을 방법도 없고 가능성도 없죠?

 

하지만, 지금 상황은 압류나 경매와는 다르게

그 임대인이 파산하지 않았을 가능성이 아주 크다!

다른 재산이 있다면 그 재산들은 그대로 존재할 가능성이 매우 크다!

즉, “보증금 반환채권”을 임대인에게 주장하는 것은
여전히 실효성이 있는 상태이고
임대인이 응하지 않을 경우 소송을 통해서
임차인은 임대인의 다른 재산을 강제집행할 수도 있다!

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상황이 지금 이해되시죠?

여기까지 이해되셨다면 뭔가 실마리가 약간 보이실 거예요.

 

현재 상황에서 가장 중요한 것은 임대차 보호법을 계산해 보는 것이 아니라

“내 보증금, 내 돈을 누구에게 어떤 방식으로 다시 받아낼 것인가?”

이것 하나만이 중요한 거죠?

 

지금 질문해 주신 분이 취하셔야 하는 행동은

우선, 임대인과 대화를 하는 것입니다.

현재 이 상황에 대해서!

강제집행한다고 통보한 가압류권자의 그 통보 내용에 대해서!

이걸 임대인이 어떻게 해결할 것이고

만약, 해결이 안 된다면 내 보증금을 어떻게 처리해 줄 것인지에 대해서!

이런 부분들에 대해서 임대인과 대화를 먼저 나누시고요.

그 대화를 통해서 임대인의 현재 상태가 어떤지?

다른 재산이 뭔가 있는지 아닌지?

어떤 힌트를 얻으실 수 있을 거예요.

 

그 힌트를 가지고 이후의 대응 방법에 대해서는

법무사나 변호사에게 조언을 받아보시기 바랍니다.

 

제가 공인중개사로서 드릴 수 있는 조언은 여기까지이기 때문이에요.

그 힌트를 이용해서

향후 어떻게 해야 법적으로 아주 효과적인 대응을 할 수 있는지에 대해서는

제가 법조인이 아닌 관계로 혹시 실수를 할 수도 있기 때문에

제가 거기까지 답변을 드리기엔 좀 어려울 것 같습니다.

변호사의 상담비용은 보통 50분에 10만 원 정도 해요.

현재 상황에선 아껴야 하는 비용이 아니니까

임대인과 대화를 통해서 상황을 좀 더 파악한 후에

법조인의 조언을 받아보시는 것이 도움 될 듯합니다.

 

우선, 압류로 인한 경매와 현재 상황은 많이 다를 수 있다는 것!

왜? 어떻게 다른지?

여기에 대해서는 앞에서 설명드렸으니까 참고하시고요.

질문 주신 우리 구독자분.

보증금에 손상 없이 문제가 잘 해결되시기를 바라면서

오늘 글은 여기서 마치겠습니다.

고맙습니다.