전대차 보증금 미반환에 대한 답변

 

 

 

 

 

안녕하세요. 후스파파입니다.

 

구독자 분들이 질문하시는 내용 중에서

제가 답변할 수 있는 것은 댓글로 간단히 답변도 해드리고, 메일로 온 질문이나 좀 복잡한 내용은

간단한 답메일을 보낼 때도 있는데

여기저기 돌아다녔지만 정확한 답을 주는 사람이 없었다는 부분에서 좀 다급함이 느껴지기도 했고

질문하신 내용 자체가 글로 쓰는 것보다는 

영상으로 설명드리는 게 더 이해가 쉬우실 것 같아서

직원들 퇴근시키고 급하게 내용 파악해서

지금 카메라를 켰습니다.

 

 

 

 

일단, 내용을 제가 잘 이해했는지 먼저 봐주세요.

임대인과 임차인 사이에 3룸 임대차 계약이 있었고 그중에 방 한 칸을 임차인과 매님이

셰어, “전대차 계약” 하셨다는 예기죠?

 

보증금 600만 원에 월세 15만 원으로 1년 계약했는데 실제로는 더 살았고,

현재는 임대인의 요구로 둘 다 퇴실하셨다는 거예요.

매님은 지난달에 퇴실하셨는데 전대차 보증금 600만 원을 못 돌려받고 계시고.

당시에 건물주가 구두상으로는 동의했었지만 증거는 없는 상태.

전대차 계약서는 보관하고 계신 상태이고. 맞죠?

메일 상에 내용을 깔끔하게 잘 정리해 주셔서 제가 이 내용이라고 바로 파악을 했는데,

 

제가 예전에 임차인들끼리 직거래나 셰어를 했을 경우에 발생하는

사기 유형과 예방법을 영상으로 올린 적이 있어요.

한 달쯤 된 것으로 기억하는데,

 

일단, 원래의 임차인. 이 사람이 전대차 계약에서는 “전대인” 이죠?

두 분 관계가 어떻게 되는지 모르겠지만 원래 친한 친구 사이고 서로를 속속들이 잘 아는 사이라면

보증금 반환에 대한 약속을 받고 좀 기다릴 수도 있어요.

그렇게 하신다면, 만약을 위해서 통화상에 “몇 월 며칠까지 반환해 주겠다” 이렇게

“변제기일”을다시 정하는 약속을 받으시고 그 내용을 “녹취” 해 놓으세요.

혹시 나중에 못 돌려받아서 법적으로 가게 되면

“변제기일 까지 정해서 다시 한번 약속했지만”

“상대방이 끝까지 약속을 지키지 않았다.”

이 내용이 매님한테 유리하게 작용할 거예요.

 

상대방 동의 없이 녹음했다 하더라도 불법이 아닙니다.

대화 당사자에 “본인” 이 포함되어 있을 경우에는 불법이 아니에요.

다만, 이거는 법적으로 갔을 때 녹취록을 만들어서

“증거” 로만 사용하셔야지 이 녹음파일을 누군가한테 임의로 “전송” 하시면 안 돼요.

 

만약에, 절친한 사이가 아니시거나 혹은 친하다고 해도 지금까지의 상황을 봤을 때

좋게 돌려받기 어렵다는 생각이 드시면 지금 빨리 조치를 취하시는 게 좋아요.

메일 내용 중에 제가 걸리는 단어가 하나 있었는데

전대인과 매님 둘 다 “임대인의 요구” 로 집을 비워줬다는 거.

이게 좀 걸려요.

 

건물주와 전대인 사이에 있었던 원래의 임대차 계약기간이 끝났는지 안 끝났는지는 모르겠지만,

설사 끝났다고 하더라도, 일반적으로는 그냥 계속 살거나 임대료를 약간만 올리는 상태에서 그냥 쭉 가지

임대인이 먼저 나가 달라고 요구하는 경우는 좀 드물거든요.

시끄럽게 해서 민원이 자주 발생했을 수도 있지만

월세 미납 같은 문제로 임대인과 전대인 사이에 마찰이 있었을 수도 있어요.

이 경우라면 현재 전대인의 금전 상태가 아주 안 좋을 수 있기 때문에 조치를 빨리 취하시는 게 좋습니다.

 

혼자 하시는 것보다는 법무사의 도움을 좀 받으시는 게 좋을 것 같아요.

법적으로 했을 때의 진행과정과 서류 준비 정도는

비용이 좀 들더라도, 법무사의 도움을 받으시는 게 좋을 것 같고요

 

법무사와 상담을 하시더라도 기본적인 내용은 좀 알고 가셔야 대화가 빨리 통할 테니까

질문하신 내용에 대한 답변을 먼저 정리해 드릴게요.

 

첫 번째 질문

전대인과 계약한 계약서를 가지고 "보증금 지급명령”“강제집행”을 할 수 있나?

절차를 거치면 가능하긴 한데, “임대인” 한테는 할 수 없어요.

“전대인” 한테만 하실 수 있습니다.

“전대차 계약”에 대한 제 영상을 보시고 메일을 보내신 거기 때문에

이해를 하고 계시리라 생각하는데

“임대인” 은 “전차인” 과 직접적인 관련이 없어요.

특히 지금처럼,

“일부 사용을 위한 전대차” 일 경우에는 더 그렇습니다.

임대인의 적극적인 동의가 아니라 그냥 “묵인” 정도가 있는 상태에서

“전대인” 에게 보증금을 지불하고 셰어를 한 경우에

전대인에게 못 돌려받은 전대차 보증금을 임대인에게 청구할 수는 없습니다.

다만, 원래의 임차인. 전대인이죠?

이 사람이 아직까지 계속 살고 있다면

전대인의 임대차 보증금이 아직 반환 안되고 남아있을 테니까

거기에 “질권설정”을 하는 방법이 있긴 한데,

메일 내용을 봐서는 전대인도 퇴실한 상태고

임대차 보증금은 이미 반환된 것이 뻔하기 때문에

지금 상황에선 취할 수 있는 방법이 아니에요.

 

그래도 “전대인” 에게는 분명히 승소할 수 있는 내용이니까,

법무사와 상의하셔서

내용증명이나 전화 녹취로 증거를 한번 더 만드는 게 나을지

아니면 바로 지급명령에 들어가는 게 나을지 판단해 보시고

절차를 밟아서 소액재판 들어가시면 됩니다.

“전대인” 에게는 승소할 수 있는 상태예요.

 

두 번째 질문

이 계약서가 “채권”으로서 효력이 있는 건지?

전대 보증금 반환의무는 전대인에게 있기 때문에

전대인을 상대로만 채권이 효력 있는 거고, 건물주한테는 효력이 없어요.

지금 건물주는 전대 보증금 반환 의무자가 아니고 연대책임을 져야 하는 입장도 아닙니다.

앞으로 싸움은 전대인을 상대로 하셔야 하고

건물주한테는 오히려 협조를 받아야 할 상황이 생길 수도 있기 때문에

절대로 지금 건물주를 건드려서는 안 돼요.

 

전대인에게 600만 원을 이체한 내용이 확인되거나 영수증이 있고 실제로 거기서 사셨다는 것을 증명할 수 있다면

상대방이 그 계약서가 가짜라고 주장하지는 못할 거 고주 장한다 하더라도 매님이 충분히 이길 수 있습니다.

계약서 자체가 채권이 되는 것이 아니라

그 계약서는 “600만 원이라는 채권에 대한 증거” 가 되는 거예요.

 

“공증” 받은 문서만을 중요하게 생각하는 분도 계시는데

“공증”이라는 것은 어떤 사실이 있었다는 것을 공적으로 다시 한번 증명해 주는 것일 뿐이에요.

내용이 애매할 때는 “공증”을 받아두실 필요가 있지만

지금같이 실제 거주했던 게 사실이고

전대인에게 전대 보증금과 월세를 지급한 내역이 확실히 있다면

그 계약서는 “공증” 이 없었다고 해도

“사실관계 및 채권에 대한 증거” 로서 효력이 충분하니까 이 부분은 걱정 안 하셔도 됩니다.

 

세 번째 질문

 "2년이 지나야 만 지급 명령을 신청할 수 있는 건가요?"

“일반 임대차 계약이 보통 2년 계약을 하니까”

“이것도 계약 후 2년이 지나야 만 지급명령을 신청할 수 있는 건지?”

이 부분에 대한 질문이신데, 맞죠?

결론부터 말씀드리면 아닙니다.

 

보통 임대차 계약을 2년씩 하지만 그거 하고는 상관없어요.

“지급명령”에 들어간다는 것은

“채권이 존재하고 변제기가 도래했는데 변제받지 못하고 있다.” 이걸 전제로 하는 거예요.

매님은 분명히 600만 원이라는 채권을 갖고 계시고 그 변제기는 매님이 짐 싸서 나오는 날 이미 도래했습니다.

상대방은 그날부터 변제 의무가 시작됐다는 말이에요.

일반적인 임대차가 2년씩 계약하는 것하고 지금 매님의 상황 하고는 전혀 상관이 없는 거예요.

 

이것과 관련해서 제가 한 가지 덧붙일 게 있는 게

매님이 계약서 상의 전대차 기간보다 좀 더 살았다고 했잖아요?

혹시 전대인이

“자동연장 상태였는데 갑자기 나가게 됐으니까 법적으로 3개월 후에 줘도 된다.”

매님한테 이런 주장을 할 수도 있어요.

약삭빠른 사람이라면 어디서 주워듣고 혹시라도 이런 주장을 할 수 있을 텐데

전혀 사실이 아니니까 휘둘리시면 안 됩니다.

그 이유를 제가 설명해 드릴게요.

 

보통 임대차 계약이 만료됐을 때,

계약서를 다시 쓰지 않고 계속 사는 것을 “묵시적 갱신”이라고 해요.

일반적으로는 “자동연장”이라는 표현을 씁니다.

그렇게 계속 살다가 어느 날 임차인이 갑자기 나간다고 한다면

임대인에게도 새로운 임차인을 구하고 보증금을 마련할 시간을 줘야 돼요.

그게 법적으로 3개월입니다.

이런 경우에 임대인은 새로운 임차인이 안 구해지면

최대 3개월까지는 보증금을 지급 안 할 수 있고 월세도 깔 수 있어요.

임차인이 먼저 이사를 나갔다고 하더라도.

그런데, 지금 매님의 상황은 이거 하고 정말 다르고 여기에 갖다 붙이면 안 되는 상황이에요.

 

매님은 지금,

계속 살아도 되는데 매님이 먼저 요구해서 나온 게 아니라 건물주가 나가 달라고 요구하고 있는 상태였어요.

매님이 나오게 된 원인이 매님한테 있는 게 아니라는 거예요.

어떤 이유인지 자세히는 모르겠지만,

계속 살 수 있는 환경을 전대인이 제공해주지 못했기 때문에 어쩔 수 없이 나왔다는 거죠.

이 상태에서 그 환경을 제공하지 못한 전대인이 이런 주장을 한다면

이건 적반하장으로 봐야 하는 거니까

만약에, 전대인이 정말 뻔뻔하게 이런 주장을 한다면 내용을 잘 숙지하시고 받아치시기 바랍니다.

 

“매” 님 나이가 어떻게 되시는지 모르겠지만

600만 원이 보증금으로서 크냐 작냐를 떠나서 이건 큰돈이에요.

 

600만 원으로 제 시간을 뺏는 것에 굉장히 미안해하시는 게 지금 메일에 적혀있는데

이건 결코 작은 돈이 아니고 미안해하실 일도 아니에요.

저는 단돈 100만 원이 없어서 정말 힘들게 지내던 때가 있었고

저 정도 금액은 지금 저한테도 결코 작은 돈이 아닙니다.

충분히 조언을 구하실 수 있는 일이고 시간도 많이 안 뺏겼으니까 신경 쓰지 마시고요.

 

진행상황을 그때그때 조언해 드리면 더 좋겠지만

옆에 계신 것도 아니고, 또 제가 법률전문가는 아니다 보니까

현실적으로 한계도 있을 테고,  조언에 그칠 수밖에 없는 게 좀 안타깝긴 해요.

법적인 절차와 진행에 대한 부분은 혼자서 하시기보다

비용이 좀 들더라도 법무사와 한번 상의해 보시고

법무사의 도움을 좀 받으시는 게 진행 과정 상에서는 훨씬 쉬울 거예요.

 

추가로 조언이 필요한 부분이 생기시면

댓글이나 메일로 다시 알려주시고요.

아무쪼록 해결 잘 되셨다는 소식이 들려오기를 바랄게요.

마음이 좀 복잡하시겠지만

파이팅 하시기를 빌겠습니다.