부동산 계약서 작성 - 특약사항 현 상태의 계약임

 

 

 

 

 

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은 특약 얘기를 할 건데요,,

제가 예전에 오피스텔 임대차 계약 시에 흔히 적는

“전입신고 금지 특약”에 대한 얘기를 한 적이 있습니다.

이게 임대인을 위한 문구로 보이지만

특정한 경우에 재판에 들어가면

이 문구가 오히려 임대인의 발목을 잡는다고

판례를 예로 들면서 설명해 드렸어요.

오늘은 특약 얘기 두 번째로

이 특약에 대해서 얘기해 보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

“현 상태의 계약임.” 또는, “현 시설물 상태에서의 계약임.”

다들 현업에 계시니까 이 문구 많이 보셨을 거예요.

“현 상태의 계약임.” 또는, “현 시설물 상태에서의 계약임.”

이게 원래는 매매계약에서 주로 쓰던 특약인데 임대차 계약 시에도 흔하게 사용합니다.

그러다 보니까, 이게 상가나 사무실 임대차 계약에서

“원상복구”에 관련된 특약이라고 알고 계신 분들이 의외로 많은 것 같아요.

 

지금 글 보시는 분께서

“에이~ 설마?” 이렇게 생각하신다면 맞게 알고 계신 거고

“어! 아냐?” 이렇게 생각하신다면 잘못 알고계신 거예요.

이거는 원상복구에 관한 특약이 아니라 건물주의 면책에 대한 특약입니다.

어떤 면책?

“매매계약” 에서는 하자로 인한 매도인의 하자담보책임

“임대차 계약”에서는 하자로 인한 임대인의 수리비용을 면책하기 위한 거죠.

 

즉, 임대인 입장에서

“현재의 상태를 다 확인했고 그걸 서로 인정하는 상태에서 계약하는 것이니까”

“추후에 어떤 수리 문제로 임대인 또는 매도인인 나한테 책임소재를 묻지 마!”

이렇게 임대인의 면책을 주장하는 특약이에요.

 

그런데, 오늘은 매도인의 하자담보책임 이라던가 특정한 경우에 임차인이 요구하는 어떤 수리비용을

“건물주가 내는 게 맞느냐? 아니냐?” 이걸 따지려는 게 아니라

이 특약 자체가,

매매계약에서는 모르겠지만 임대차 계약에서까지 우리가 계약서에 꼭 넣어야 하는 특약인가?

실무에서 이게 과연 해가 되지 않고 쓸모 있는 특약인가?

이 얘기를 해보려고 합니다.

 

우선, 이 특약이 있다고 해서 안 나올 계약이 나오는 것도 아니고

이 특약이 없다고 해서 계약할 사람들이 계약을 깨는 것도 아닙니다.

이 특약이 계약의 성립 여부에 어떤 효력을 미치는 것도 아니고

실제로 양 당사자의 조건을 조율하는데 무슨 도움을 주는 것도 아니에요.

즉, 계약을 하는데 필요한 특약은 아니라는 거죠.

 

그러면, 계약 이후에 어떤 분쟁이 생겼을 때 이 특약이 분쟁을 해결해 주는데 일조하느냐?

그것도 전혀 아닙니다.

“매매계약” 이건 “임대차계약” 이건 계약 후 또는 잔금처리 후에 어떤 하자가 발견된다면

그건 신의칙에 따라서 처리하면 돼요.

그런데, 이 특약이 계약서에 있을 때는 오히려 이 특약이 분쟁의 소지로 작용하는 경우가 더 많습니다.

 

우리가 기본적으로 알고 있는 내용들 있죠?

집을 사서 이사한 지 몇 개월 안됐는데 화장실에 누수가 있어서 밑에 집에 피해를 줬다거나

임대차 계약 후에 입주했는데 보일러가 고장 나 있다거나 현장에선 이런 경우가 생길 수 있는데

이런 경우들은 사례들이 많기 때문에 이때 이 수리비용을 누가 책임지는 게 맞는 건지에 대해서는

비교적 정리가 잘 되어 있어요.

그런데, 사례가 별로 없고 알쏭달쏭한 케이스도 많이 있죠?

 

예를 들면,

전 임차인이 이사를 나가면서 장롱을 빼냈는데 그 장롱 뒷부분에만 곰팡이가 잔뜩 있다거나,

이사 들어와서 보니까 내부에 있는 방문 시건장치들이 고장 나 있다거나,

방범창이 좀 망가져 있는걸 뒤늦게 발견했다거나, 이런 자잘한 상황도 생길 수 있어요.

이때, 이걸 누가 수리할 것이냐?

신의칙을 제가 판단할 수 있는 건 아니지만 이런 경우들은 도의적으로 임대인이 손봐주는 게 맞겠죠?

임차인이나 담당 공인중개사 입장에서는 임대인에게 충분히 요청할 수 있는 사안입니다.

그런데, 이때 계약서에

“현 상태의 계약임” 또는, “현 시설물 상태에서의 계약임”

이 특약이 있다면,

임대인이 이 특약을 빌미로 응하지 않을 수도 있습니다.

실제로 그런 경우도 많이 봤고요.

 

오히려, 이 특약 때문에 중재를 해야 하는 공인중개사가 더 곤란해지고 머리 아파진다는 거예요.

공인중개사 입장에서는 자기가 책임져야 하는 일도 아닌데 이 특약 때문에 임대인을 설득할 명분도 없어지고

시간만 흘러가다가 결국은 양쪽에서 욕만 먹기 딱 좋은 특약이에요.

 

임대인 입장에서 봤을 때는 이 특약이 있다고 해서 실제로 임대인이 책임져야 하는 것이 명백한 경우까지

면책되는 것은 아닙니다.

임대인을 위한 특약으로 보이지만 사실 임대인에게 큰 도움도 안 된다는 얘기죠.

 

자, 있으나 없으나 계약을 하는데 별 도움이 안 되는 특약.
계약의 성립 여부에 영향을 미치지도 않는 특약.
그럼에도 불구하고 어떤 하자 여부가 발생하면
오히려 해결을 어렵게 만들고 분쟁을 일으킬 수 있는 이 특약.
우리 공인중개사들이 습관적으로 넣고 있는 이 특약을
우리가 앞으로도 계속 고집할 필요가 있을까요?

저희 계약서에는 이 특약이 없습니다.

참고로 저희 계약서에는 이 특약이 없는데

이 특약이 없다는 것으로 인해서 추후에 어떤 문제가 생겼던 적은

여태까지 단 한 번도 없었습니다.

여러분도 계약서 작성 전에

이 특약에 대해서 다시 한번 생각해 보시기 바라고요.

저는 다음 글에서 다시 뵙겠습니다.

고맙습니다.