"압류" 또는 "가압류" 부동산 계약 진행

 

 

 

안녕하세요. 후스파파입니다.

 

오늘은 “압류” 또는 “가압류” 가 있는 부동산에 대해서 얘기해 보겠습니다.

우리가 현장에서 계약 진행을 하다 보면

압류나 가압류가 있는 부동산을 종종 보게 돼요.

소유권에 변동을 줄 수 있는 것이라서 “등기부 갑구”에 적혀있죠.

내용 파악을 위해서 건물주에게 전화해 보면

보통은 이렇게 얘기합니다.

 

“아~ 그거, 누가 좀 다투다가 걸어 놓은 건데 별거 아니에요.”

“다 해결된 거니까 신경 안 써도 됩니다.”

열이면 열, 백이면 백, 다 이렇게 얘기합니다.

“아~ 그거 내가 돈을 빌렸다가 못 갚아서 압류 들어온 건데”

“빚 값을 돈이 없어서 참 걱정이야~”

이렇게 얘기하는 건물주는 한 번도 본 적이 없어요.

 

계약이 아까우니까 이런 생각이 들 수도 있죠.

“압류나 가압류가 있다고 해도 실제로 경매까지 가는 건 소수에 불과한데”

“계약해도 확률적으로 별 문제없지 않을까?”

이런 욕구가 잠깐 들 수도 있는데, 안됩니다.

 

“압류” 나 “가압류” 가 있는 부동산을 만나면

부동산 계약을 일단 스톱하는 것이 원칙이에요.

 

실제로 경매까지 가는 것은 소수이긴 하지만 이번 건이 그 소수가 아니라고 장담할 순 없어요.

 

그런데, “압류” 나 “가압류” 가 있더라고 비교적 안전한 경우가 가끔 있어요.

제가 판단하는 그 기준점을 알려 드릴 건데, 이건 제 기준점일 뿐이니까

여러분들이 현장에서 권리 분석하실 때 참고만 하시기 바랍니다.

자료 보겠습니다.

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압류나 가압류가 있는 부동산을 피해야 하는 이유는

첫 번째로, 일반 부동산에 비해서는 “경매” 에 넘어갈 확률이 높아요.

압류나 가압류가 있다고 해서 무조건 다 넘어가는 것은 아니고

없다고 해서 임대차 계약기간 동안 경매에 안 넘어간다는 보장도 없지만

시작부터 이런 게 있는 부동산은 일반 부동산에 비해서 위험성이 높은 게 사실입니다.

 

두 번째로, 경매에 넘어갔을 때

우리 임차인이 보증금 회수를 제대로 할 수 있는지를 따져봐야 하는데, 이 계산법이 좀 복잡해요.

등기부 등본에 “물권” 들만 있는 경우에는 우리 공인중개사들이 판단을 비교적 잘합니다.

그런데, “압류” 나 “가압류” 는 채권이죠?

이런 게 섞여 있을 때의 배당은 경매 공부를 따로 하지 않는다면 계산할 수 없어요.

경매에서 “말소기준권리” 는 아주 기본적인 거고

이런 경우에는 “안분배당” 이나 “흡수배당” 의 기본 개념을 알고 있으면서

이걸 계산하는 그 계산법을 알고 있어야 하는데,

우리 공인중개사들 중에서 이걸 할 줄 아는 사람들이 많지 않고

실제로 제 주변에서도 한두 명 밖에 없어요.

때문에, 이걸 계산하지 못할 때는 일단 스톱하는 것이 안전합니다.

 

자 그런데, 여기서 끝나면 오늘 글을 쓸 이유가 없죠?

여러분이 현장에서 “압류” 나 “가압류” 가 있는 부동산을 만났을 때

“안분배당” 이나 “흡수배당” 같은 것을 모른다고 하더라도 비교적 안전하고 별 문제없는 부동산이 있습니다.

이런 부동산은 전후 사정을 좀 따져보고 안전하다 판단되면 임차인에게 그 내용을 잘 설명해 주고

임차인도 동의한다면 임대차 계약을 진행할 수도 있어요.

그 기준점을 보겠습니다.

 

 

“압류” 부동산 먼저 보겠습니다.

한 가지 경우에 한해서 비교적 안전한 경우가 있어요.

압류 주체가 개인이나 기업이 아니라 관공서일 경우가 있습니다.

“국가” 나 “OO구청 건축과” 또는 “OO 세무서”

이런 식으로 압류권자가 “관공서” 일 경우가 있는데 이건 무언가를 납부하지 않아서 압류가 걸린 거예요.

“세금” “이행강제금” “과태료” 이런 것들인데

다시 정리해 보면,

 

첫째, 국가기관 또는 관공서에서 압류를 걸어놓은 거고,

둘째, 압류금액이 아주 적고,

셋째, 건물에 다른 융자가 없거나 있어도 아주 적을 것.

 

셋 중 하나가 아니라, 반드시 세 가지 조건이 다 충족돼야 합니다.

이럴 경우에 이 부동산은 경매에 넘어갈 확률이 거의 없어요.

즉, 건물주가 돈이 없어서 이걸 해결 못하고 있는 게 아니라는 거죠.

그럼, 건물주는 이걸 빨리 납부하고 끝내면 되지 왜 해결 안 하고 있느냐?

부당하다고 생각하고 있으니까.

세금이 저 금액이 나온 게,, 과태료가 저 금액이 나온 게 부당하다고 생각하는 거예요.

그래서 현재 국가기관과 기싸움을 하고 있거나 재심을 요구하면서 버티고 있는 상황입니다.

 

이 경우는 실제 경매 넘어갈 조짐이 있다면,  건물주가 차라리 납부하고 끝내버립니다.

압류금액도 적고 건물주가 금전적으로 궁지에 몰려있는 상황도 아니에요.

압류가 있는 부동산에서 이 세 가지 조건을 모두 충족하는 경우에는,

실제로 경매에 넘어갈 확률이 거의 없기 때문에,

임대차 계약을 진행해도 문제가 생길 확률이 아주 낮다는 거.

 

“가압류” 의 경우를 보겠습니다.

여기서도 한 가지 케이스가 있는데, 가압류권자가 해당 부동산을 공사했던 공사업체인 경우,

재건축, 리모델링, 인테리어,

이렇게 가압류권자가 건물의 어떤 공사를 진행한 “공사업체” 일 경우에

부동산 가액에 비해서 가압류 금액이 현저하게 적고, 다른 융자가 없거나 있어도 아주 적은 경우.

이 경우에도 대부분은 건물주가 돈이 없어서 가압류 걸린 게 아닙니다.

 

공사를 하다 보면,, 특히 재건축 같은 경우에는 공사기간 동안 정말 많은 일들이 생길 수 있어요.

태풍이 불어서 공사가 1주일 연기되는 경우도 생길 수 있는데 이 경우에도 인건비와 장비 대여료는 계속 나갑니다.

또는, 옆집에서 소음이나 일조권 문제로 계속 민원을 넣어요.

그 민원 때문에 공사가 중간중간 스톱됩니다.

그 집에 어떤 보상을 해 주어야만 민원을 더 이상 넣지 않는 그런 경우들도 생깁니다.

이럴 때 공사가 다 끝나고 나면  공사업체에서 처음 계약한 공사비용 외에

추가 비용을 더 요구하는 경우들이 있어요.

정당한 요구인 경우도 있고,

이건 당연히 공사업체에서 알아서 해야 되는 비용인데  건물주한테 전가시키는 경우도 있고,

경우에 따라서는 말도 안 되는 추가금액을  반 협박식으로 요구하는 경우도 있을 수 있겠죠.

어쨌건, 이 경우에는 이런 추가금액에 대한 합의가 안돼서 건물주는 지급을 보류하고,

공사업체는 건물주를 압박하기 위해서 일단 가압류를 걸어 놓습니다.

 

건물주가 당연히 줘야 되는 거를 돈이 없어서 못주고, 그로 인해서 가압류당한 사항이 아니라,

뭔가 부당하다고 생각하기 때문에 안 주고 있는 거예요.

이 경우에 대부분은 훗날 합의를 통해서 결국엔 가압류가 풀리게 되어 있습니다.

이게 진짜 줘야 하는 금액이고 이것 때문에 진짜 경매에 넘어갈 수도 있겠다..

싶을 때는 건물주가 바로 해결합니다.

애초에 해결이 불가능한 가압류가 아닌 거죠.

이렇게 압류나 가압류가 있는 부동산에서도,

계약을 진행해도 비교적 안전하다고 판단되는 두 가지 케이스가 있다는 거.

 

 

자, 압류나 가압류가 있더라도 비교적 안전하다고 판단되는 두 가지 케이스를 봤는데

오늘 설명드린 두 가지 중 하나에 해당하면 무조건 안전하니까

무조건 계약을 진행해도 된다는 뜻은 아닙니다.

이런 경우의 압류나 가압류는 대부분 해결 안 되는 것들이 아니며

실제로 경매까지 진행될 가능성이 극히 적으니

여러 정황을 살펴보고, 경우에 따라서는 계약을 진행해도 된다는 얘기지

무조건이라는 뜻은 아니에요.

 

다음 시간에는 가처분을 보겠습니다.

가처분 부동산도 원칙적으로는 무조건 피하는 것이 좋은데,

딱 한 가지 경우에 한해서 어떤 조건이 충족된다는 전제 하에

100% 무조건 안전한 경우가 하나 있어요.

오늘 글은 여기서 마치고요.

다음 글에서 가처분 부동산을 보겠습니다.

고맙습니다.