가처분 부동산의 계약진행

압류 가압류 가처분 부동산중 계약 가능한 경우

 

 

 

 

 

 

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 시간에 “압류” 나 “가압류” 가 있는 부동산에 대해서 봤습니다.

임대차 계약을 진행해도 비교적 안전한 특별한 케이스가 있다는 것을 말씀드렸어요.

오늘은 “가처분” 부동산을 볼 건데

가처분이 있는 부동산에서 단 하나의 경우에 특별한 조건이 충족된다면

100% 안전하게 임대차 계약을 진행할 수 있는 경우가 있어요.

자료 보겠습니다.

 

 

 

 

 

“가처분” 의 기본 개념을 간단히 보겠습니다.

 

다들 잘 아시겠지만

“가처분” 은 금전채권이 아닌,

어떤 “권리나 법률관계”에 대한 다툼이 있을 때 하는 거예요.

 

금전관계일 때는“가압류”

권리나 법률관계일 때는“가처분”

 

가처분의 대상에는 제한이 없기 때문에 굉장히 많은 종류의 가처분이 있습니다.

방송금지 가처분 들어 보셨을 거예요.

어떤 이해관계자들이 피디수첩 같은 거 방송하지 말라고 “방송금지 가처분” 하는 거 들어보셨죠?

영화에선 “상영금지 가처분”, 책에서는 “출판금지 가처분”

굉장히 다양한 종류의 가처분이 있는데 이 중에서 부동산과 관련된 가처분만 보겠습니다.

 

지금 보고 계신 것이 부동산과 관련된 가처분을 추려본 거예요.

이 중에서 우리가 등기부 등본에서 흔히 볼 수 있는 게

첫 번째, “처분금지 가처분”입니다.

솔직히 우리 공인중개사들은

이 “처분금지 가처분” 만 알고 있어도 돼요.

 

 

 

이 처분금지 가처분은 쉽게 말씀드리면,

가처분권자가 원하는 무언가가 있겠죠?

그게 해결되거나 서로 정리정돈이 끝날 때까지,

현재의 소유자가 부동산을 함부로 팔아먹거나

이 부동산을 담보로 돈을 빌리거나

임대차 계약을 체결하지 못하도록 하는 거예요.

 

이 처분금지 가처분을 약간만 더 깊게 볼게요.

 

 

처분금지 가처분은 흔히 두 가지 유형을 볼 수 있는데

 

첫 번째가, 소유권에 대한 다툼이 생겨서

그 사람이 소유자로 돼있는 것에 누군가 시비 걸고 있는 거죠.

종친회 재산이나 종중 땅, 선산, 상속 부동산,

이런 경우에 많이 볼 수 있어요.

 

 

두 번째가, 매매예약으로 인한 처분금지 가처분인데

이게 오늘의 포인트입니다.

우리가 부동산 등기에서 가장 많이 보게 되는 가처분이기도 하면서

어떤 조건이 충족된다면 100% 안전하게 계약할 수 있는 것이

이 “매매예약으로 인한 처분금지 가처분” 이예요.

좀 더 자세히 보도록 하겠습니다.

 

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부동산 계약이 가능한 " 가처분 부동산 " 살펴보기

 

이 “매매예약으로 인한 처분금지 가처분” 은

매매계약 후에 매수인이 하는 거예요.

 

자기가 매수한 부동산이 자기 앞으로 등기이전이 완료될 때까지 매도인이 다른 사람에게 이중 매매하는 것을 막기 위해서 또는, 자기 모르게 임대차 계약을 체결하는 것을 막기 위해서...

 

임대차 계약은 왜 막을까요?

 

매수인이 모르는 임대차 계약이 발생하면 매수인 입장에서는 보증금 채무가 늘어나잖아요.

전 주인의 권리와 의무가 다 승계되기 때문에.

그래서 “매매예약으로 인한 처분금지 가처분” 의 제한사항에 임대차, 임차권 설정, 전세권 설정, 이것도 포함되는 겁니다.

이렇게 부동산에 가처분이 설정되어 있을 때 이걸 보고도 계약한 임차인은

훗날 매수인이 그 계약을 인정하고 인수하지 않는다면 그 임차인은, 임차인으로서의 권리 주장을 못해요.

 

그럼 반대로,

매수인이 인정했다는 근거가 있는 상태로 임대차 계약이 진행된다면.

그럼 어때요? 전혀 문제없겠죠?

바로 이겁니다.

임대차 계약을 체결하려고 등기부 등본을 떼 봤을 때 이 처분금지 가처분이 있으면 일단 계약을 피하는 게 원칙이지만

1번. 그 가처분이 “매매예약으로 인한 처분금지 가처분”이고
2번. 매수인인 “가처분권자의 동의”를 받을 수 있다면

예외적으로 이건 100% 안전한 임대차 계약이 되는 거예요.

가처분권자. 즉, 매수인의 동의를 받을 수 있다는 이 경우에 한해서.

이해되시죠?

 

여러분들께 또 하나 드릴 팁은 뭐냐 하면

이 “매매예약으로 인한 가처분” 은

원래 매매계약이 있었을 때 매수인이 원해서 하는 건데 실무에서는 부동산 소유자가 이거를 좀 가짜로 이용하는 사례들이 있어요.

 

특히, 소유자가 크게 사업을 하시거나 누군가와 재산권 다툼이 심하게 일어날 가능성이 있는 경우에 사람일은 어떻게 될지 모르잖아요?

 

파산을 하거나 재산이 넘어가는 경우도 생길 수 있으니까.

그때를 대비해서 이 “매매예약으로 인한 처분금지 가처분”을 가짜로 걸어놓는 경우가 있습니다.

이때 가처분권자는 100% 소유자의 지인이에요.

처남. 오른팔. 사돈관계. 절친. 보통 이렇습니다.

이런 경우에는 동의서 받기가 사실 더 쉽겠죠?

우리는, 우리 임차인의 보증금이 안전하냐? 안전하지 않냐?

이것만 잘 따져보면 됩니다.

우리가 수사기관도 아니고 혹시 모를 가짜 가처분인지, 이것까지 따지고 들 필요는 없어요.

 

실무에선 이렇게 하시면 됩니다.

등기를 떼 봤는데 가처분이 있다면 일단 계약을 피하셔야 합니다.

그런데, 그 가처분이 “매매예약으로 인한 가처분” 이더라.

그러면 건물주한테 전화해서 물어보세요.

“가처분권자가 함께 나오시거나 동의서를 하나 받아주실 수 있나요?”

이렇게 물어보세요.

 

같이 나올 수 있다면, 계약서 특약사항 란에

“가처분권자 홍길동이 본 계약에 동참하고 이를 인정함”

뭐 이런 내용을 적으시고, 인적사항 적으신 다음에 가처분권자의 서명을 받으세요.

가처분권자가 나올 수는 없지만 동의서는 해 줄 수 있다고 하면,

동의서에 인감도장 찍고 인감증명을 첨부해 달라고 하세요.

이 두 가지 중에 한 가지가 가능하면 그건 100% 안전한 계약이고

이게 안된다면, 이 “매매예약으로 인한 처분금지 가처분” 도 피하셔야 합니다.

 

지난 시간에 이어서 가처분 부동산까지 봤어요.

압류, 가압류, 가처분이 있는 부동산의 임대차 계약은 일단 피하는 게 원칙입니다.

하지만, 특별한 케이스에서는 계약을 진행할 수 있는 경우가 있다는 거.

압류에서 하나, 가압류에서 하나, 오늘 본 가처분에서 하나.

현장에서 계약하시는데 도움이 되셨으면 좋겠네요.

주의하실 것은, 제가 설명드린 이 내용들을 확대 해석하시면 안 됩니다.

계약을 하고 싶은 욕심에 이걸 확대 해석해서

대충 비슷하다고 막 계약하시면 안 돼요.

제가 드린 팁의 내용을 정확하게 숙지하셔야 합니다.

“압류 / 가압류 / 가처분” 부동산의 임대차 계약 진행!

여기서 마치도록 하겠습니다.

고맙습니다.