오피스텔 양도세 폭탄 주의보!

오늘은 오피스텔과 관련한 세금폭탄에 대한 얘기를 해볼껀데요.

투자목적으로 오피스텔 보유하고 계신 분들은 거의 대부분 해당되리라 생각합니다.

뭐가 문제인지 확인하셔서 지금부터라도 대비책을 준비하시기 바랍니다.

 

오피스텔은 주 용도가 업무시설이예요.

업무를 주로 하면서, 같은 건물의 일부에서 간단히 숙식도 해결할 수 있도록 한 복합적인 건축물의 형태예요.

때문에 오피스텔을 건축할 때

절반 이상은 업무시설로 짓고 주거시설은 절반 이하로 짓습니다.

 

1985년에 마포구에 성지빌딩이 세워졌어요.

그게 오피스텔의 시초라고 알려져 있는데,

 

이 오피스텔이 본격적으로 유행한 것은,

2000년도 들어서면서 부터예요. 약 20년 정도 됐죠.

2000년대 초반에 전국적으로 원룸형 오피스텔들이 엄청나게 지어졌습니다.

 

대우건설의 아이빌과 디오빌 시리즈, 한화 오벨리스크, 롯데 골드로즈, 풍림아이원, 쌍용 플레티넘, 두산 위브

모든 건설사가 다 뛰어들었죠.

 

이때 지어진 오피스텔의 특징을 살펴보면

최하층의 상가를 제외하고는

업무용 부분과 주거용 부분이 거의 똑같이 생겼다는 거예요.

대부분은 둘 다 원룸형 아파트처럼 생겼어요.

실제로 내부를 보면,

업무공간으로 분류된 호실이던, 주거공간으로 분류된 호실이던

다 원룸형 아파트처럼 만들어져 있습니다.

싱크대에 샤워부스까지 갖추고,

빌트인 에어컨에, 옷장, 빌트인 냉장고,

심지어, 대부분은 식탁과 싱크대까지 갖추고 있어요.

도심 한복판에 이런게 지어지면 혼자사는 직장인들 대상으로 임대수요가 많이 있겠죠?

 

그리고, 이걸 분양받아서 주거용으로 임대를 놓아도,

 

"임차인이 전입신고만 하지 않으면"

"업무시설이기 때문에 1가구 2주택에 걸리지 않는다!"

 

이렇게 홍보하기 시작합니다.

 

실제로 이 업무시설 부분을 분양받은 투자자들은 대부분 혼자사는 사람들에게 주거용으로 임대를 놓게 되죠.

계약서 상에는 단서를 하나 답니다.

 

“업무용으로 임대하는 것이므로 전입신고를 금지한다.”

이렇게요.

이게 임대인을 위한 문구로 보이는데,

실제로 이 특약 때문에 임대인이 재판에서 패소한 사건이 있습니다.

오피스텔 임대사업 하시는 분들에게 충격적인 사건이었는데,

그건 다음에 따로 얘기해 드릴꺼고,

 

어쨌든, 이렇게 원룸형 아파트처럼 생긴 업무시설을

실제로는 주거용으로 임대하고 전입신고를 못하게 하면서

1가구 2주택에 안걸리게 하는 이런 방식이

몇 년 뒤에 사회문제가 됐어요.

 

2000년대 중후반으로 기억하는데, 국세청에서 공식입장을 내놓은 적이 있습니다.

“오피스텔 임대 실태에 대한 전수조사를 해서”

“변칙적인 탈세를 적발하겠다”

이렇게 으름장을 놓았는데 효과가 없었죠.

 

세무공무원들이 현장에 나와서 벨을 눌러도 문을 열어주는 사람이 없습니다.

내부를 확인할 수 없는 상태에서는 제재를 가할 수가 없으니까

이제는 오피스텔 임대인들이 마음놓고 주거용으로 임대를 줍니다.

 

되팔 때는 이렇게 주장하죠.

 

"업무용으로 세를 줬을 뿐이고, 임차인이 어떻게 사용했는지 나는 잘 몰라!"

이렇게 잘 우기면 대부분은 제제를 못했기 때문에

아예 마음놓고 풀옵션 단기임대로 돌리는 분들도 굉장히 많았어요.

부동산 중개업소에서도 주거용 임차인을 소개하면서

계약서에 “전입신고 금지특약” 을 달면 안전하다고 임대인한테 설명하죠.

 

자, 이게 왜 문제가 되냐하면,

이 논리가 예전엔 맞았고, 지금은 틀리기 때문이예요.

업무용 오피스텔과 관련해서  1가구 2주택에 대한 국세청의 판단기준이 지금은 전혀 다릅니다.

 

예전에는 주거용으로 임대했다는 확실한 증거를 잡아야지만 주택으로 처리했는데

지금은, 업무용으로 임대했다는 확실한 증거를 매도인이 스스로 제시하지 못하면

이 오피스텔을 주택으로 처리합니다.

 

제가 이 문제로 인해서 작년과 올해 여러건의 상담을 했어요.

이해를 돕기 위해서 양도세 폭탄을 맞았던 실제 상담사례 하나를 소개해 드립니다.

 

30세 여성이 2005년에 서울시의 역세권에 있는 업무용 오피스텔 두채를 매입합니다.

그리고, 업무용으로 임대사업을 할꺼라고 임대사업자 등록을 하죠.

2005년도는 제가 앞에서 말씀드린 것처럼

계약서상에 “전입신고 금지특약”을 걸고 잘 우기는 것이 어느정도 통용되던 때였어요.

이분도 “전입신고 금지특약” 을 걸고 주거용으로 계속 임대를 해 왔고

이곳에 남편이 사업자를 옮겨서 업무용으로 직접 사용했던 기간도 잠깐동안 있었습니다.

 

세월이 한참 흘렀어요.

2017년도에 남편 명의로 있는 1주택을 처분합니다.

부부 사이에 주택은 그거 하나밖에 없었고 면세 요건에 해당하니까

당연히 양도소득세를 납부하지 않았죠.

 

그런데, 다음해인 2018년에 국세청에서 한통의 전화를 받습니다.

양도소득세 탈루혐의로 담당조사관이 배정되어서 조사가 시작된다는 내용의 전화예요.

 

국세청의 판단 내용입니다.

 

1가구 1주택에 해당될 경우,

당해 주택은 면세요건에 해당하는 것이 사실이지만,

해당 세대는 애초에 1가구 1주택이 아니라 1가구 3주택에 해당된다는 판단입니다.

즉, 부인이 소유하고 있는 임대사업용 오피스텔 두채를 업무용 부동산이 아닌 주택으로 판단한 거죠.

부부 입장에서는 날벼락이죠.

 

부부가 항변합니다.

 

첫 번째로는,

“해당 오피스텔은 건축법상 업무용 부동산이고, 임대사업자까지 등록한 이상 주택이 아니다.”

 

두 번째로는,

“업무용으로 임대차 계약서를 작성해 왔었고 임차인들이 그동안 전입신고를 한 적이 없다.”

“그러므로, 주택으로 보아서는 안된다.”

 

세 번째 항변 내용은,

“중간에 남편 회사가 주소지를 옮겨서 사업자 등록을 한 적도 있다.”

“남편이기 때문에 월세를 받지 않았을 뿐이지”

“잠깐이지만, 업무용으로 사용한 근거도 있으니 이를 감안해달라.”

 

자, 이런 내용으로 항변을 했어요.

여기에 담당 조사관이 하나하나 반박을 시작합니다.

 

 

“임대사업자로 등록했음에도 불구하고 과거 10여년 간 임대소득 신고를 한 사실이 없으니”

“사업자 내용대로 임대를 한 것으로는 볼 수 없다!”

 

당연히 임대소득 신고를 안했겠죠.

실제로는 주거용으로 임대했고, 임차인에게 부가세를 받지 않았으니까,

안받은 부가세를 납부하는건 억울한 생각이 들겠죠?

신고를 누락한 겁니다.

지금 대부분이 이렇게 하고계실 꺼예요.

 

 

두 번째로는,

“임대사업자 등록시에 신고했던 내용대로 업무용으로 임대한 것이 사실이라면”

“업무용으로 사용한 임차인이 세금계산서 발급을 요구했을 텐데”

“해당 사업자는 단 한번도 임대료에 대한 세금계산서를 발급한 적이 없다.”

즉, 업무용으로 임대했다는 흔적이 보이지 않는다는 것이죠.

 

 

세 번째 항변에 대해서도 반박합니다.

“같은 세대에 속하는 남편이 월세를 납부하지 않고 업무용으로 사용했다는 사실은”

“임대한 것에 해당하지 않는다.”

 

국세청의 최종 판단입니다.

 

 

“이러한 사실로 미루어 볼 때”

“해당 세대는 1가구 3주택자 이므로”

“매도한 주택의 양도차익 2억원에 대해서”

“중과세를 납부할 것!”

 

1가구 3주택자가 양도차익 2억원에 대한 중과세를 맞으면,

금액이 얼마인지는 대충 계산들이 되시죠?

 

다시 말씀드리지만,

대부분의 오피스텔 임대인들이 지금 여기에 해당됩니다.

 

해당 사건의 결론을 말씀드릴께요.

상담 후에 제가 저희쪽 세무법인을 연결해 줬고 약간 조정이 됐습니다.

 

임대기간 전체까지는 아니더라도,

주택을 양도한 시점 전후로 해서,

해당 오피스텔을 업무용으로 임대했었다는 근거를 제시하고,

뒤늦게라도 제시한 근거에 맞게끔 소급해서 세무신고를 하고,

관련 임대소득세와 부가세를 모두 납부할 수 있다면,

해당 세대에 대하여 1가구 1주택을 인정해 주겠다.

이렇게 조정이 되었고,

 

그 뒷 일은 제가 관여하지 않아서 잘 모르겠지만,

세무법인의 조언을 받아서 잘 마무리 한 것으로 알고 있습니다.

 

매도시점을 대비한 임대자료 준비 할 것!

 

적은 금액으로 부동산에 투자할 수 있는 방법 중에서 이 오피스텔이 좋은 투자처로 인식되어 왔었고

거기에는

“임차수요가 풍부하지만, 1가구 2주택에 걸리지 않는다” 라는 인식이 한 몫 했어요.

그리고, 과거에는 일정부분 사실이었어요.

그런데, 과거 얘기입니다.

 

임대사업자 신고할 때의 내용대로 임대했다는 근거가 아주 부실한 상태에서

 

“임대사업용으로 매입한 것이고”

“업무용으로 임대한다고 사업자 등록을 했으며”

“실제로 업무용으로 계약서를 작성했고”

“임차인이 전입신고를 하지 않았다.”

 

이렇게 입으로만 국세청에 주장하는 것은 앞으로 통용되지 않습니다.

 

그런데, 아직도 일부 부동산 중개업소에서 이 사실을 잘 모르고 예전처럼 계속 설명하고 있어요.

본의는 아니겠지만,

현재 시점에서는 이제 잘못된 설명이 되었고,

임대인과 중개업소간 다툼의 소지가 될 수 있습니다.

오피스텔을 전문적으로 취급하고 계신 공인중개사 분들도

이제부터는 주변에 있는 오피스텔 임대인들에게

과거의 잘못된 브리핑을 계속 하시지 않도록 이 내용을 좀 숙지하셨으면 좋겠고

 

과거의 잘못된 관례들이 아직도 통용되는 것처럼

책임질 수 없는 멘트를 날리는 오피스텔 분양업자들이 아직도 많이 보여요.

 

업무용 오피스텔을 매입해서 임대하고 계신 임대사업자 분들이나,

투자목적으로 업무용 오피스텔 매입을 생각하고 계신 분들은

오늘 내용을 숙지하시기 바라구요.

 

영상을 보시는 분 주변에 아직도 이렇게 임대를 하고계신 오피스텔 소유자분이 계시다면

이 내용을 알려주셔서

나중에, 매도할 시점에 제시할수 있는 근거자료를 지금부터라도 준비하실 수 있도록

조언해 주시기 바랍니다.