[6.17 부동산 종합대책] 1. 과열지역에 투기수요 유입 차단

안녕하세요? 후스파파입니다.

6월 17일에 발표된 부동산 종합대책을 살펴보고 있어요.

지난번에는,

이번 규제정책의 간단한 개요와 핵심 내용인 4가지 큰 줄기를 봤구요.

오늘부터는 세부내용을 차례대로 보겠습니다.

내용이 좀 많으니까 개인적인 의견은 최대한 자제하고

“어떻게 바뀐다.” 국토부에서 발표한 내용 중심으로 팩트만 정리하겠습니다.

 

 

이번에 발표된 규제들의 4가지 큰 줄기가 이거라고 말씀드렸어요.

보도자료에도 있고 지난번에도 설명드린 내용인데

첫 번째가, 과열지역에 투기수요가 유입되는 것을 차단하겠다.

이거였죠?

이번 영상에서는 어떻게 차단한다는 것이냐?

이 첫 번째 내용을 보겠습니다.

 

 

 

4가지 방법으로 차단하겠다고 합니다.

우선 조정대상지역과 투기과열지구를 새롭게 지정했구요.

주요 개발호재가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 묶었습니다.

투기적 주택수요에 대한 조사체계를 강화한다고 하구요.

주택담보대출과 전세자금대출에 대한 규제를 강화합니다.

 

지금, 이번 대책의 4가지 큰 줄기 중에서 첫 번째만 얘기한건데

이것 만으로도 하나의 종합대책이 라는 생각이 들 정도로 양이 굉장히 많고 내용도 쎄요.

 

 

투기과열지구와 조정대상지역에는 이번에 굉장히 많은 곳이 새로 들어갔어요.

서울은 원래 전지역이 투기과열지구이자 조정대상지역이었죠?

기타 수도권에서도 경기와 인천지역 대부분이 이제부터 규제를 받는 지역이 됐구요.

대전도 마찬가지고

특이한게 청주가 이번에 조정대상지역으로 들어갔습니다.

지난 영상에서 얘기했죠? 방사광가속기.

지금 보시는 표는 보도자료에 있는 것이니까

상세한 지역이 궁금하신 분은 확인해 보시기 바라구요.

이건 이미 시행됐습니다.

6월 17일에 정책을 발표했는데 이틀 뒤인 19일부터 바로 지정효력이 발생했어요.

 

 

 

투기과열지구나 조정대상지역에 편입되면

주택을 취득하고 보유하고 양도하는 전 과정에서 규제를 받죠?

이미 주택을 보유한 사람은

신규주택 구입을 위한 담보대출이 원칙적으로 금지되고

고가주택 구입시에도

실거주 목적이 아니라면 주택담보대출이 금지됩니다.

사업자가 주택을 구입할 경우에도

어떤 종류의 사업자냐에 따라서 각기 다른 제한들이 있어요.

 

 

그리고, 투기과열지구에서는

재건축 조합원의 지위양도 제한과 분양권 전매제한, 재당첨 제한이 있구요.

조정대상지역에서도 분양권 전매제한이 있지만

여기는 세금에 대한 부분을 좀 조심하셔야 합니다.

특히, 조정대상지역에서의 2주택 이상자는

보유세나 양도소득세 계산시에 패널티가 아주 크기 때문에 세금계산을 잘 하셔야 돼요.

 

 

 

과열지역에서 투기수요를 차단하는 두 번째 방법으로 “토지거래허가구역” 을 들고 나왔어요.

이 “토지거래허가구역” 제도는 79년에 처음 도입된 제도인데

원래는 대규모 재개발이나 신도시 같은 것을 만들 때

외부 투기세력이 들어와서 알밖기 하는 거

그걸 막으려고 만든 제도예요.

이걸 대도시 한복판인 강남과 송파 일부지역에 적용해서

주거지역에서는 18㎡, 상업지역에서는 20㎡가 넘는 토지를 살 때

지자체의 허가를 받아야 한다는 거죠.

건물은 토지 위에 지어지죠? 토지와 뗄래야 뗄 수 없어요.

집합건물도 당연히 토지지분을 갖고 있습니다.

결국 “토지거래허가구역” 이라고 했지만

사실상 “주택거래허가구역” 또는 “상가거래허가구역” 이 되는 거죠.

강남구에서는 대치동과 청담동, 삼성동이 들어갔고

송파구에서는 잠실동이 묶였습니다.

이건 6월 23일 화요일부터 일단 1년간 적용되는데

이제부터 대치동, 청담동, 삼성동, 잠실동에서는

주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 이상의 토지가 있는 부동산을 구입할 때

지자체의 허가를 받아야 합니다.

이 허가제도를 이용해서 전세보증금을 승계한 갭투자를 금지시킨다는 것이고

특히, 주택을 매입한 사람은 2년 이상 실거주를 해야 합니다.

허가없이 거래한 경우에는

2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30%까지 벌금형에 처해요.

물론, 해당 거래도 무효가 됩니다.

 

 

 

과열지역에서 투기수요를 차단하는 세 번째 방법으로

일정한 지역에서의 “기획조사”. 심하게 조사한다는 얘기죠?

이 기획조사와 함께

자금조달계획서와 증빙서류 제출의무를 확대하는 방안이 세 번째 내용이예요.

일단, 기획조사는 “잠실MICE” 와 “용산정비창” 관련지역인데요.

MICE 라는 것은

미팅(meeting), 인센티브(incentives), 컨벤션(convention), 전시(exhibition)

이렇게 네 단어의 앞자를 따서 만든 단어예요.

“잠실MICE” 라는 것은

잠실야구장 인근에서 추진중인 민간투자사업을 말합니다.

스포츠 복합시설과 전시, 컨벤션 단지가 조성될 계획이고 적정성 조사도 끝났어요.

여기서 다리하나 건너가면 대규모 지하 개발지인 영동대로가 있죠?

이쪽 지역과 용산정비창 관련지역에 과열우려가 있으니

앞으로 이 지역에서 부동산을 사는 사람은

자금출처 및 투기여부 등에 대해서 고강도 조사를 하겠다.

이런 얘기구요.

 

 

 

여기에 더불어서, 투기과열지구와 조정대상지역에서는

일정금액 이상 주택을 구입할 때

“자금조달계획서” 또는 “증빙자료” 를 받고 있었죠?

이 제출의무가 확대됩니다.

앞으로 조정대상지역에서는 금액과 상관없이 모든 주택거래에 대해서

“자금조달계획서” 를 의무적으로 제출해야 하구요.

투기과열지구에서는 금액과 상관없이 모든 주택거래에 대해서

“자금조달계획서” 에 “증빙자료” 까지 의무적으로 제출해야 합니다.

 

 

 

과열지역에 대한 투기수요 유입을 차단하겠다는 네 번째 방법으로

주택담보대출과 전세자금대출 규제를 강화하겠다고 합니다.

 

우선, 주택담보대출을 통해서 시가 9억원 초과 주택을 구입할 경우에

“투기지역과 투기과열지구” 내에서는 “1년 내 전입”

“조정대상지역” 내에서는 “2년 내 전입” 이게 의무였죠?

이걸, 전체 규제지역 모두에서 9억원 초과가 아닌 그냥 금액과 상관없이

“무주택자는 6개월 내 전입”

“1주택자는 6개월 내 기존주택 처분 및 6개월 내 신규주택 전입”

앞으로는 이렇게 바뀝니다.

9억원 초과가 아니예요. 앞으로는 “금액과 상관없이” 입니다.

7월 1일부터 시행될 예정이라고 해요.

 

그리고, 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우에

현재는 별 의무사항이 없죠?

앞으로는 보금자리론을 받는 경우

“3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주” 를 해야 하는 의무사항이 생기고

위반할 경우에는 대출금을 회수합니다.

7월 1일 이후 보금자리론을 신청하는 사람부터 적용한다고 해요.

 

이건 잘 보셔야 합니다. 혼동될 수 있어요.

현재는 시가 9억원을 초과하는 주택 보유자에게

전세대출 보증을 제한하고

이미 전세대출 받은 사람이 9억원 초과주택을 구입하면

기존에 받았던 전세대출을 즉시 회수합니다.

이게 현재의 규제인데

이 규제를 변경하는게 아니라 이걸 그냥 놔둔 상태에서

투기지역과 투기과열지구에 대해서는 더 강화하는

추가규제가 생기는 거예요.

일반적으로는 9억원이지만, 특별히 투기지역과 투기과열지구 내에서는

3억원 초과 아파트를 신규로 구입할 경우 전세대출 보증을 제한하고

이미 전세대출을 받은 사람이 3억원 초과 주택을 구입한다면 기존의 전세대출을 즉시 회수하겠다!

이렇게 투기지역과 투기과열지구에서의 전세자금대출은 앞으로 더 강화됩니다.

 

그리고, 주택도시보증공사의 전세대출 보증한도를 축소한다는 내용이 있는데

현재 주택금융공사의 최대 보증한도는 2억원인데 반해서

주택도시보증공사의 최대 보증한도는 수도권 4억원, 지방은 3억 2000만원으로

주택도시보증공사의 보증한도가 좀 더 커요.

이게 갭투자에 활용된다는 겁니다.

그래서, 1주택자에 대해서는 주택도시보증공사의 보증한도를

주택금융공사 수준인 2억원으로 낮춘다는 거예요.

 

 

지금까지 국토부에서 발표한

이번 규제정책의 4가지 큰 줄기 중에 첫 번째.

“과열지역에 대한 투기수요 유입을 차단하겠다!”

어떤 방식으로 차단한다는 것인지 세부내용을 살펴봤습니다.

 

다음 시간에는

두 번째 내용인 “정비사업에 대한 규제 강화” 를 보도록 하겠습니다.