[원상복구] 원래대로 고쳐놓고 나가라고?

[원상복구] 원래대로 고쳐놓고 나가라고? 

 

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은 “원상복구”에 대해서 까루끔하게! 정리해 보도록 하겠습니다.

사무실이나 상가 같은 업무용 부동산 임대차에서는 이 원상복구로 인한 갈등이 종종 생겨요.

왜냐하면,

 

“원상복구”라는

“원래의 상태로 다시 되돌려 놓는 것”을”  말하는데

그 “원래의 상태”에”  대해서

임대인과 임차인이 다르게 생각하는 경우가 있기 때문이에요..

 

특히, 현재의 임차인이 전에 사용하던 임차인의 어떤 시설을 그대로 인수받았을 경우에 종종 이문제가 생깁니다.

오늘은 "부동산 이야기"코너에 이 글을 쓰긴 하지만 

건물을 임대하고 계신 임대인 분들이나 임차임 분들

그리고 우리 공인중개사 분들도 끝까지 보셔야 합니다.

원상복구에 대한 기본적인 얘기를 한 다음에 

이 문제로 분쟁이 생겼을 때

우리나라 법원은 어떤 판결을 내히는지! 

여러분의 상식과 조금 다를 수 있어요.

그리고 원상복구와 관련해서

계약서에 올바른 특약을 적는 방법까지 마지막에 알려드릴 거예요.

“원상복구”에 관한 오늘 글 시작하겠습니다.

 

 

[원상복구]

 

대부분의 “업무용 임대차 계약서” 에는 이 조항이 꼭 있습니다.

 

"퇴실 시까지 임대인에게 반환하여야 한다.”

 

이 비슷한 문구들이 꼭 있죠?

 

계약 내용대로 하자면

임차인이 자기한테 맞게끔 인테리어를 하고

나갈 때는 원상복구를 해 놓은 다음에 퇴실하고

다음 임차인은 또 자기한테 맞게끔 인테리어를 하고

나갈때는 또 원상복구를 해 놓은 다음에 퇴실하고

이게 무한반복되는 건데

사실 비슷한 업종이 들어올 경우에까지

룸을 비롯한 기타 시설물을 만들었다 부쉈다! 만들었다 부쉈다!

임차인이 바뀔 때마다 이걸 반복한다는 게건물 상태에 뭔가 안 좋은 영향을 끼치겠죠?

그리고, 중요한 건 이게 돈 낭비라는 거예요.

 

어쨌건, 이런 이유들 때문에

임차인들끼리 서로 비용절감 차원에서 인테리어나 시설물들을 무상으로 인수인계하기도 하고

경우에 따라서는 인테리어가 잘 돼 있다면 시설비 명목으로 임차인끼리 돈을 좀 주고받는 경우가 있죠?

 

이런 경우에는

계약서상에 이 “원상복구에 관한 특약” 이 있음에도 불구하고

대부분의 임대인들이 그냥 묵인해 줍니다.

임대인 입장에서 봤을 때도 이건 돈 낭비니까.

그리고 사실 임대인 입장에서 볼 때

전 임차인이 인테리어를 잘해 놓았다면

다음 임차인을 받는 게 더 쉬워질 수도 있거든요.

물론, 강남역이나 테헤란로에 있는 대형 빌딩들은 다른 경우도 있어요.

예외 없이 무조건! 원상복구를 원칙으로 하는 곳도

극소수지만 있긴 합니다.

 

자, 어쨌건

다음에 들어올 임차인이 지금의 그 인테리어를 원하지 않는다면

임대인은 지금 이사 나가려는 임차인한테 원상복구를 하라고 할 텐데

이때, 나가는 그 임차인은 어느 선까지 원상복구를 해야 하느냐?

케이스 바이 케이스로 볼 건데

그전에 대법원 판례 하나 간단하게 보겠습니다.

중요한 판례예요.

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좀 오래된 판결이긴 한데 일단 볼게요.

무도 음식점이라는 것은 카바레를 말하는 것이에요.

어떤 사람이 운영하던 무도 음식점을

임차인이 권리금 없이 무상으로 인수했습니다.

임차인끼리 무상으로 인수인계하는 것을

임대인이 그냥 묵인해주소

임대차계약서를 작성했어요.

 

그 계약서에는,

 

“만기 시.”

 

이렇게 원상복구에 대한 특약이 들어 가 있었습니다.

그리고, 그 임차인은

본인이 직접 인수받은 인테리어를 약간만 변경해서 영업을 시작했다가

장사가 잘 안 돼서1년 후에 만기 퇴실하게 되는데

비싼 조명시설들을 챙겨가는 과정에서 천장을 다 부수어놓고 그냥 퇴실해요.

그리고 임대인의 원상복구 요청을 거절하면서

자신의 보증금을 빨리 반환해 달라고 요구합니다.

 

 

임대인이 어떻게 대응했냐 하면

당연히 보증금을 안 돌려줬고, 원상복구의 책임에 대해서 임차인과 공방을 벌입니다.

중간 과정이 좀 있는데 다 생략하고

마지막엔 결국 임대인이 스스로 원상복구를 하게 되는데

여기까지 총 1년의 시간이 걸렸어요.

그리고, 원상복구에 들어간 비용 500만 원과 1년간 임대를 하지 못한 것에 대해서

그 11년 치 임대료까지 다 공제한 다음에 나머지 보증금만 돌려줬어요.

여기에 임차인이 못 돌려받은 나머지 보증금도 돌려달라고 반환 소송을 낸 거예요..

 

자, 대법원은 어떻게 판단했을까요?

대부분의 분들이 지금

원상복구 비용 500만 원과 이게 해결되는 데까지 걸린 11년 치 임대료를

임차인 보증금에서 공제하는 게 맞다고 생각하실 거예요..

제가 영상 초기에서

 

“여러분의 상식” 과 “법원의 판단” 은 다를 수도 있다고 얘기했던 것이 바로 이 부분입니다.

 

대법원의 판단을 보겠습니다.

 

 

글씨 다 읽지 마시고 설명만 들으셔도 충분해요.

우선 원상회복이 마무리되는 데까지1년 걸렸죠?

그 1년 동안의 임대료를 공제한 것에 대해서

대법원은 이렇게 얘기합니다.

 

“임차인이 퇴실하면서 원상회복을 거절했을 경우에”

“임대인이 즉시, 직접 원상회복을 하고 그 비용을 공제했다면”

“1년이란 시간까지는 걸리지 않았을 텐데”

“임대인이 불필요한 공방을 벌이면서 시간을 낭비한 잘못도 있으니”

“1년 동안.”

 

이러면서 11년 치 임대료 손해액에 대해서는 각각 % 를 나눠줬습니다.

자, 이건 오늘 중요한 게 아니에요..

오늘 영상에서 중요한 건 그다음입니다..

 

 

원상회복에 대한 대법원의 판단을 보겠습니다.

간단하게 설명드릴게요..

 

“임차인은 원상회복의 의무가 있는 게 맞지만”

“자기가 추가로 한 시설만 원상복구 하면 되는 것이지”

“그 이전의 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 필요는 없다.”

 

즉, 임대인의 묵인 하에

임차인들끼리 시설을 인수인계했을 경우에 그 임차인은

“자기가 새롭게 추가한 시설”에”  대해서만 원상복구 하면 되는 것이고

인수받았던 시설에 대해서는 원상복구의 의무가 없다는 거예요.

내부 시설을 원상복구 하는데 들어간 500만 원 전체를

임차인이 다 내야 하는 것은 아니라는 겁니다.

대법원에서는 이렇게 판결했습니다.

 

이건 사실, 임대인 입장에서 봤을 때는 굉장히 억울한 상황이에요..

원래는 원상회복을 하고

새 임차인이 처음부터 다시 인테리어를 해야 하는데

비용절감을 위해서 임차인끼리 인수인계한 것을 임대인은 그냥 묵인해 줬을 뿐이잖아요.

임차인들의 편의를 위해서.

임대인 입장에서는 아주 억울하겠죠.

 

그런데, 잘 보시면 대법원에서 “단서”를 하나 달았어요.

“별도의 약정이 없는 한” 이런 단서를 달았습니다.

즉, 이렇게 임차인이 전 임차인에게 어떤 시설을 인수받아서 사용하고 싶어 한다면

계약서에 별도의 특약을 달아서

임차인이 원하는 그 시설물의 인수인계를 임대인이 묵인해 줄 테니

대신, 임차인이 직접 인수받으려는 그 부분에 대해서도

추후 임차인이 직접 원상복구 할 수 있게끔 만들 수도 있다는 거예요.

이게 오늘 영상의 “핵심” 입니다.

 

임차인의 편의를 위해서 임대인이 그냥 묵인해 줬다가 훗날 임대인이 손해를 보지 않으려면

그 “별도의 약정”을”  반드시 달아야 한다는 이 내용과

그 “별도의 약정”을”  간단하게 추가하는 방법을 알려드리려고

오늘 영상을 만드는 겁니다.

 

방금 전에 보여드린 판례는 사실 약간의 이견이 있습니다.

판례의 그 상황도 고등법원까지는 판단이 약간 달랐어요.

대법원에서 판결이 뒤집어진 건데

고등법원보다는 대법원이 상급법원이니까 결국 저 판결대로 끝났습니다.

 

그럼 이제부터는

 

“임차인은 퇴실 시 임대차 목적물을 원상 복구하여 반환한다.”

 

이렇게만 특약을 걸었을 경우에 임차인의 원상복구 의무는 어디까지인지

케이스 바이 케이스 별로 알려드릴게요..

 

 

[1. 신축 건물에 첫 입주한 경우]

 

신축건물에 첫 입주로 들어가서 자신이 모든 인테리어를 한 경우에는

전체 다 원상회복해야 합니다.

 

 

[2. 이미 원상복구 된 건물에 들어가는 경우]

 

이미 원상복구 되어있는 건물에 들어가서 자신이 새롭게 모든 인테리어를 한 경우에도

퇴실 시,전체 다 원상회복해야 합니다.

 

 

[3. 전 임차인은 없지만, 약간의 인테리어가 되어 있는 건물에 들어가는 경우]

 

업무용 부동산의 임대차 계약을 진행하다 보면 이런 경우도 있습니다.

전 임차인은 이미 보증금을 돌려받고 퇴실했어요.

그런데, 그 공간에 어느 정도의 인테리어가 돼있습니다.

임대인 입장에서는 그걸 남겨두는 게 임대가 더 잘 될 것 같으니까

굳이 원상회복을 요구하지 않고 그냥 내보낸 거죠.

이건 현재의 임차인이 전 임차인과 상의해서 직접 물려받은 시설이 아니기 때문에

이런 공간에 입주한 임차인은 추후 퇴실할 경우

자신이 새롭게 한 부분만 원상회복하면 됩니다.

 

 

[4. 임대인의 묵인 하에 임차인끼리 인수인계한 경우]

 

이게 아까 판례에서 봤던 내용이에요..

이 경우에도 다른 약정이 없었다면

임차인은 퇴실할 때 자신이 추가한 부분에 대해서만 원상복구 하면 됩니다.

단, 이 계약서를 작성할 때 임대인은 이렇게 생각할 수 있어요.

임차인이 전 임차인에게 인수받는 시설에 대해서도

임차인들의 편의상 서로 주고받은 것이니까 내가 묵인해 주겠지만

나중에 퇴실할 때는, 인수받은 시설에 대해서도

새로운 임차인이 원상복구 하기를 원할 수도 있어요.

그리고, 임차인과 그 내용대로 협의가 되었다면

그 협의된 내용에 대해서는 반드시 특약을 추가해서

추후에 증명할 수 있어야 합니다.

 

이런 경우에 저희 사무실에서 작성하는 특약을 알려드릴게요..

사실 너무 간단해서 TIP이라고 할 것까지도 없습니다.

 

“임차인이 설치한 시설물 및 인테리어는 원상복구를 원칙으로 한다.”

“임차인의 필요에 의해 전 임차인에게 인수받은”

“시설물 및 인테리어에 대해서도 원상복구를 원칙으로 한다.”

 

너무나 간단하죠?

이런 경우에 우리 공인중개사 분들은 이렇게 특약을 달아주셔야

추후 생길 수 있는 분쟁을 미연에 예방할 수 있고요..

임대인 분들도 단순하게

“임차인은 퇴실 시 임대차 목적물을 원상 복구하여 반환한다.”

이렇게만 특약을 거시면 안 되고

앞에서 알려드린 사항대로 하셔야

추후 협의내용을 증명할 수 있으니까 꼭 알고 계시기 바랍니다.

 

자, 오늘 “원상복구”에 대한 얘기를 나눠 봤습니다.

원상복구에 대한 일반적인 얘기를 해 본 다음에 대법원 판례를 하나 소개하고

임차인은 퇴실 시에 어디까지 원상복구 해야 하는지

법적인 의무가 어디까지인지 사례별로 알아봤고요..

특별한 경우에 분쟁이 생긴다면

대법원은 임대인 편을 100% 들어주지 않는다는 것!

이럴 때 임대인과 임차인이 협의한 내용이 있다면

임대인이 추후 불 측의 손해를 보지 않도록 특약을 올바르게 작성하는 방법까지!

 

“원상복구” 에 대한 오늘 내용은 여기서 마치겠습니다.