[보증금보호]전세권 설정 핵심정리

[보증금 보호] 전세권 설정 핵심정리

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

이번 글부터는 

“임차인의 보증금 보호” 에 대해서 알아보겠습니다.

 

전통적인 방법. “전세권설정” 이 있죠?

그걸 약간 보완해서 나온 “확정일자” 제도가 있습니다.

두 가지를 각각 본 다음에,

두 개를 서로 붙여놓고 장단점을 비교해 보겠습니다.

 

그 이후에,

전세권 설정 대신 "근저당권"  을 활용하는 방법도 있다고 했죠?

그리고, 보증금을 돌려받지 못한 채

급하게 이사를 나갈 경우 활용할 수 있는 

“임차권등기명령” 제도를 마지막으로 보겠습니다.

 

“임차인의 보증금보호” 첫 번째 글!

“전세권 설정”을 보겠습니다.

 

 

[전세권 설정이 뭔가요??]

 

전세나 월세로 남의 건물에 입주할 때 

임대인에게 지불한 보증금이 있겠죠?

그 보증금을 보호라기 위한 방법 중 하나인데

임차인의 보증금을 건물 등기부등본에 기록해서

모든 사람이 열람할 수 있게끔 "공시" 하는 방법입니다.

 

 

[어떤 효과가 있나요?]

 

“우선변제의 효과” 가 있는 것인데,

보증금을 등기부등본에 기록할 때

"접수일자"와 "순위 번호" 라는 것이 같이 기록됩니다.

만일 살고 있는 동안에 건물이 경매에 넘어간다면

건물주에게 받을 돈이 있는 사람들.

즉, 나와 같은 임차인들이나 기타 채권자들은 

부동산의 낙찰 대금에서 돈을 받아가야 하는데

이때, "접수 일자" 와 "순위 번호"에 따라 줄을 서서

순서대로 돈을 받게 됩니다.

이렇게 순서대로 돈을 받는 것을 “우선변제” 라고 부릅니다.

 

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[전세권 설정만 하면 완벽히 안전한가요?]

 

아닙니다.

애초에 들어갈 당시부터 해당 부동산의 채권 및

기타 부동산의 상태가 “안전한 상태” 여야 합니다.

안전한 상태로 들어가서

“전세권 설정”을

내 보증금을 그 안전한 상태와 안전한 순위가

계속 유지되도록 만드는 것이죠.

 

 

[전세권 설정을 해도 안전하지 않은 경우는?]

 

 

첫째, 건물에 설정된 채권이 처음부터 많은 경우가 있습니다.

등기부등본에 기록된 채권과

확정일자 보호를 받는 선순위 보증금을 모두 더했을 때

건물가액 대비 높은 비율이라면,

전세권 설정을 했더라도 내 차례가 오기 전에

낙찰대금이 먼저 바닥나게 됩니다.

이런 주택을 “깡통주택” 이라고 부릅니다.

 

둘째, “가처분” 이 있는 건물에 들어간다면

보호받지 못할 가능성이 많습니다.

가처분의 종류에 따라 내용이 약간 달라지는데,

“소유권에 대한 다툼”을 하고 있는 이 경우의 가처분 일 때는

가처분권자가 승소해서 소유권을 가져간다면

이 임차인은 처음부터

권한이 없는 사람과 계약을 체결한 것으로 취급됩니다.

당연히 전세권 설정은 의미가 없어지고

새로운 소유자에게 보증금을 반환받을 수도 없습니다.

 

 

[임차인 혼자서 할 수 있나요?]

 

 

확정일자와는 달리 임대인의 협조가 없으면 불가능합니다.

전세권설정은 임대인의 부동산 등기에

“공시” 라는 방식으로 기록하는 것이기 때문에

거짓말로 임대인의 재산에 흠집 내는 것을 막기 위해서

“전세권설정 계약서” 라는 것을 확인하게 됩니다.

이 “전세권설정 계약서” 의 진위를 확인하는 과정에서

임차인은 물론 임대인도 여러 가지 서류를 제출해야 합니다.

당연히 임대인의 협조가 필수적입니다.

 

 

[어떤 절차로 진행되나요?]

 

 

보통은 법무사를 선임해서 진행하게 됩니다.

임대차 계약서를 작성할 때

전세권 설정에 협조하기로 미리 약속합니다.

그리고, 임차인은 잔금처리와 동시에

임대인에게 약속했던 필요서류를 건네받고

미리 자신이 준비한 서류를 더해서 법무사에게 건네주면

그 서류를 이용해서 법무사가 등기절차를 진행합니다.

임차인이 법무사를 미리 선임했다면

보통은 법무사나 해당 사무장이

잔금처리일에 현장에 나와서 알아서 처리해 줍니다.

 

 

[설정비용은 얼마인가요?]

 

 

보증금 기준 2%의 등록세와

등록세 기준 20%의 지방교육세와

15,000원 정도의 수입증지 비용이 듭니다.

여기에 약 1010만 원 대의 법무사 수수료가 더해지죠.

감이 잘 안 오시죠??

보증금이 11억 원이라고 했을 경우에

법무사 수수료 포함 약 4040만 원 정도를 생각하시면 됩니다.

 

몇 가지를 공부하신 다음에 법무사 없이 혼자서 하실 수도 있는데

10만 원,

임대인이 거부하는 경우도 생길 수 있습니다.

임대인 입장에서는,

임차인에게 인감증명서를 비롯한 여러 가지 서류를 넘겨줘야 하는데,

강한 거부감이 생길 수도 있겠죠?

아직 임차인을 잘 모르고, 아직 안 친하니까!!

 

 

[임대인이 전세권 설정을 싫어하는 이유]

 

 

“등기에 빨간 줄 가는 게 싫어...”

이거는 대부분 표면상의 이유일 뿐이고,

 

건물주 분들이 전세권 설정을 싫어하는 실제 이유는 이거예요.

“귀찮음 + 불안감”

여러 가지 서류를 준비해줘야 하기 때문에 좀 귀찮을 수 있고요,,

인감증명서를 비롯해서 주민등록 초본 및,

법무사 위임장 등에 인감도장도 찍어줘야 하고,

이런 서류들을,

아직 잘 모르는 임차인이나

법무사 사무실에서 나왔다는 누군지도 모르는 그 사람에게

넘겨주는 것에 대해서 불안감이 있기 때문입니다.

 

 

[전세권설정이 꼭 필요한 경우가 있나요?]

 

 

확정일자 보호대상이 안 되는 경우에는 전세권 설정을 합니다.

예를 들면, 회사에서 직원들 숙소를 얻어주는 경우.

회사 돈인데 계약자를 직원 명의로 해주기는 약간 그러니까

법인일 경우에는 임차인을 “회사” 로 하거나,

개인사업자일 경우에는 임차인을 “대표 명의” 로 하겠죠?

“실거주” 는 해당 직원들이 할 테고요..

이렇게, 계약자와 실제 거주자가 다른 경우에는

확정일자 보호를 받을 수 없습니다.

이때, 보증금이 많거나 전세라면

전세권 설정을 해야 되겠죠?

 

 

[임차인의 보증금 보호]]

 

 

“임차인의 보증금보호” 첫 번째 시간으로

“전세권 설정”에 대해서 중요부분만 살펴 봤습니다.

보증금 보호 방법 중에서는 가장 전통적인 방법인데

임차인 입장에서는 사실, 많은 단점과 맹점이 있어요.

그 단점과 맹점을 보완해서 “확정일자” 제도가 만들어졌죠.

 

다음 영상에서는,

전세권 설정에 어떤 단점과 맹점이 있는지?

그걸 보완한 “확정일자” 제도는 어떤 제도인지?

여기에 대해서 알아보겠습니다.

 

다음 글에서 뵙겠습니다. 고맙습니다.