[등기부등본 끝장내기] 5. 등기용어 살펴보기 - 을구

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은 등기 을구에서 볼 수 있는 등기 용어에 대한 정리를 좀 할께요.

등기부등본 을구에서 여러분이 자주 보실수 있는 용어는

전세권 설정,근저당권설정, 지상권설정, 

이렇게 세가지가 가장 흔하죠?

그리도, 가압류는 소유권에 변동을 줄 수 있는 사항이라

“갑구” 에 표시되는 것이 원칙인데

“을구” 에서도 특별한 경우에 가압류를 볼 수 있어요.

우선, 전세권을 먼저 보겠습니다.

 

[1. 전세권]

 

전세권은 뭐 다들 너무 잘 아시니까 자세한 설명은 생략할께요.

다만, 한가지!

전세권은 보통 건물에만 설정하죠?

그래서, 임차인 입장에서

 

내가 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을때

내가 성정한 그 전세권을 근거로 

건물의 낙찰 대금에서 보증금을 우선변제 받습니다.

그런데, 도시에 있는 집들은

건물가에 비해서 상대적으로 토지 가격이 높죠?

건물에 전세권 설정을 한 임차인은 토지 낙찰대금에서는 우선변제를 주장하지 못해요.

왜? 건물에만 전세권설정을 했으니까!

그런데, 토지에도 전세권을 설정할 수 있습니다.

토지에는 전세권을 설정하지 못한다고 알고계신 분들도 있는데

토지에도 설정할 수 있어요.

다만, 건물과 토지에 다 하려면 비용이 두 배로 들 뿐이죠.

 

[2. 근저당권]

 

등기부등본 을구에서 가장 많이 보는게 바로 근저당권이죠?

이 근저당권은 은행에서 돈을 빌릴 때만 등기한다고

그렇게 알고계신 분도 계신데, 그렇지 않아요.

 

우선, 저당과 근저당의 차이를 먼저 아셔야 하는데요.

“저당” 은 내가 받을 돈이 있을 때

1회성으로 하는 것이 저당이고

 

“근저당” 은 앞으로 금전과 관련해서

계속된 거래가 있을 것으로 예상되는 경우에

그 한도액을 미리 정해놓고

그 한도 내에서는 몇 번을 거래해도

근저당을 설정한 그 날짜로 순위를 인정해 주는 것!

그게 바로 “근저당” 입니다.

한도액을 미리 정해놓고

그 이내에서 다회성 거래가 가능한 것이 근저당이죠.

보통 사업적인 거래관계에서

물품대금이나 납품대금의 지급

여기에 대한 일종의 보증으로 근저당을 많이 설정해요.

이걸 대출받을 때 은행이 활용하는 것 뿐이죠.

 

때문에, 임차인 입장에서는 이 근저당의 특성을 잘 알고

좀 조심해야 할 필요가 있습니다.

근저당이 1억원 있는데 여기 임대차계약을 진행하려 합니다.

현재는 계약하기가 위험한 상태인데

주인 말로는 절반을 갚았다고 해요.

영수증도 보여줍니다.

이 상태라면 위험하지 않으니까 보증금을 내고 입주를 하죠.

안전할까요? 아니라는 얘기예요.

왜?

“저당” 이 아니라 “근저당” 이니까!

근저당의 특성 상 한도액 이내에서 다회성 거래를 인정하니까!

즉, 주인이 현재는 5000만원을 갚아서 5000만원만 남아있지만

이후에 같은 은행에서 5000만원을 추가로 빌린다면

다시 1억원이 임차인보다 선순위가 되는 거예요.

왜?

근저당은 최초에 정한 한도 내에서 다회성 거래를 인정하고

그 다회성 거래는 모두 처음 근저당을 설정한 그 날짜로

순위를 인정받기 때문에!

이해 되시죠?

 

그래서 이럴 경우에 안전하게 계약을 진행하려면

임대인에게 감액등기를 요청해야 합니다.

절반을 갚았기 때문에

채권최고액을 절반으로 낮추는

감액등기를 해달라고 요청해야 안전해요.

 

그리고, 1억원을 빌렸다면

보통 채권최고액은 20%를 붙여서

1억 2000만원으로 설정돼요.

“실제 융자금은 1억원이다.” 임대인이 이렇게 설명할 텐데

맞는 얘기입니다.

다만, 경매에 넘어간다면

임차인보다 선순위인 실제 채권액은

실제로 빌린 1억원이 아니라

채권최고액인 1억 2000만원에 근접하게 됩니다.

왜?

이자 한두달 밀렸다고 은행에서 바로 경매 넘기는 것이 아니죠?

상당한 시일이 걸리는데 그 동안에 이자도 계속 밀려요.

그 이자까지 감안해서 은행은 실제 채권액의 120%를 잡는 거죠.

근저당에 대해서는 이정도 상식만 보겠습니다.

 

 

[3. 지상권]

 

지상권은 토지를 사용할 수 있는 권리를 말해요.

때문에 그 특성상 건물등기에서는 지상권을 볼 수 없어요.

토지등기에만 설정할 수 있습니다.

내 토지가 아닌 타인의 토지에

건물이나 어떤 공작물이나 수목을 소유하기 위해서

그 토지를 사용할 경우에 설정하는 권리죠.

보통은 토지소유자와 토지사용자간의 계약으로 인해서 발생되는데

이 지상권에는 좀 특별한 케이스의 지상권도 있습니다.

 

[3-1. 법정지상권]

 

법정지상권이라는 것은 당사자의 계약이 아니라

법률에 의해서 생기는 지상권이예요.

예를 들어서 토지와 건물의 소유자가 동일인이었는데

건물에 임차인이 들어갔어요.

그 후에 토지 주인이 바뀌어요.

그리고 나서 새로운 토지 주인이

“당신 나하고 계약한 적 없으니까 내 땅 밟지 마!”

이렇게 주장합니다.

그럼 이 세입자는 땅을 밟지 않고 집에 날아서 들어가요?

말이 안되죠?

 

또, 건물과 토지가 같은 주인이었다가

나중에 둘 중 하나만 경매에 넘어가서

이제 소유자가 달라졌어요.

그러면, 토지 주인이 건물 주인한테

내 땅에서 건물 철거하라고 할 수 있을까요?

그렇게 못합니다.

왜? 이런 경우에는

법률에 의해서 지상권이 설정된 것으로 보기 때문이예요.

이게 바로 “법정지상권” 입니다.

물론, 건물 소유자는 지료를 내야 돼요.

합의가 안되면 법원에서 정해줍니다.

 

반응형

 

뭐, 몇가지가 더 있는데 하나만 더 보자면

토지 위에 수목을 심어서 기르고 있었어요.

그런데, 토지가 경매로 넘어갑니다.

소유자가 바뀌었어요.

그럼 그 새로운 토지 소유자는

“내 땅에 있는 나무들 다 뽑아버려!” 이렇게 못합니다.

이때도 수목의 소유자는 법정지상권을 인정받아요.

키우고 있던 수목을 위해서 그 토지를 계속 사용할 수 있고

대신, 지료는 납부해야 합니다.

이런 케이스들을 법정지상권이라고 해요.

 

[4. 등기 을구에 / 가압류가 있는 경우]

 

자, 처음에 말씀드린 상황인데

가압류는 소유권에 변동을 줄 수 있는 사항이기 때문에

등기부 갑구에 보통 기재됩니다.

그런데, 부동산의 소유권과 상관없는 가압류도 있어요.

등기를 하나 보여드릴께요.

 

[자료-1]

건물 등기부등본의 을구입니다.

전세권이 있죠?

그럼 그 전세권자는 소유자한테 받을 돈이 있는 거죠?

그런데, 그 받을 돈에 가압류가 걸리는 경우.

이렇게 부동산의 소유권에 걸리는 가압류가 아니라

그 소유자한테 받을 돈이 있는 사람한테

그 받을 돈에 대해서 가압류가 걸리는 경우도 있습니다.

이건 해당 부동산과는 상관 없는 가압류예요.

이렇게 특별한 경우에는

등기부등본 을구에서도 가압류를 볼 수 있다는 것.

이 가압류는 해당 부동산과 직접적인 상관이 없는 가압류라는 것.

참고로 여기까지 보여드릴께요.

 

 

자, 우리 부동산에 대해서 아주 초보자 분들.

부린이 분들을 위한 등기부등본 끝장내기!

원래 글은 여기까지 하려고 했는데

하다 보니까 좀 아쉬워요.

등기부등본을 볼 때 소유자의 지분이

여러 갈래로 쪼개진 경우들이 의외로 자주 있습니다.

지분 몇분의 몇이 누구한테 이전되고

다시 그 중에 몇분의 몇이 누구한테 이전되고

이렇게 여러번 지분이 왔다갔다 하는 경우에도

최종 소유자가 누구누구인지?

지분은 각각 얼마큼씩 가지고 있는 건지?

이걸 당연히 계산할 줄 알아야 하는데

등기에 약하신 분들은 많이 혼동되죠?

그래서, 등기부등본에 관한 내용을 보는 김에

다음 글에서 소유지분 계산하는 법

적당한 등기를 하나 보면서

실제로 계산을 한번 해보고 이번 파트를 끝내도록 하겠습니다.

다음 글에서 계속 뵙도록 할께요.

고맙습니다.