[등기부등본 끝장내기] 6. 소유자의 공유지분 계산하기

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

 

등기부등본 끝장내기! 마지막 글입니다. 고생하셨습니다.

소유권이 여러 갈래로 쪼개셔서 이전되어 있을 때

최종적은 소유자가 누구누구인지와

각각 얼마큼씩의 지분을 가지고 있는 것인지?

소유권의 지분 계산을 해보면서 이번 파트를 마치도록 하겠습니다.

자료 볼게요.

 

 

[자료-1]

자, 지금 어느 부동산의 등기부등본 갑구를 보고 계신데

부동산 소유권이 공동명의로 되어 있을 때

지금처럼 공유자가 두 명이고

각각 절반씩의 지분을 가지고 있다면 정말 알아보기 편하죠?

그런데, 모든 등기가 이렇게 친절하지는 않습니다.

 

참고로 지금 등기는

우리 김 씨 아저씨와 심사 아주머니가 처음부터 공동명의로 샀어요.

주소와 주민등록번호를 보아하니

두 분은 부부일 것으로 일단 추정됩니다.

이건 추정이에요.

나중에 거래를 하신다면 반드시 확인을 거쳐야 합니다.

 

잠깐 옆으로 좀 새보자면

이렇게 지분이 정확하게 절반씩 있을 경우에

임대차 계약을 하기 위해서는 두 명 다 나와야 하죠?

임대차 계약은 "처분행위” 가 아닌 “관리행위” 이기 때문에

과반수의 지분만 있으면 임대차계약은 가능한데

정확히 반반일 때는 누구도 과반수가 안되죠?

둘 다 나와야 합니다.

만약에 둘 중에 한 사람이 지분 49%를 가지고 있고

나머지 한 사람이51%를 가지고 있다면

임대차 계약에서

51% 한 사람만 나와도 법적 효력에는 문제가 없어요.

왜?

임대차 계약은 부동산의 관리행위이고

부동산의 관리행위는 과반수의 지분으로 가능하기 때문에!

이해되시죠?

 

자, 본론으로 다시 돌아가서 다른 등기를 하나 보겠습니다.

 

 

[자료-2] 2-1과 2-2 합친 것

 

 

지분 계산하는 것을 공부하기에 참 적당한 등기예요.

개인정보도 있고 하니까

편의상 이름을 A, B, C, D, 로 바꿨습니다.

주소하고 주민번호도 지금은 필요가 없으니까

그냥 모자이크 할게요.

 

처음에 A가 상속을 받았어요.

협의분할에 의한 상속이란 말은

공동 상속자들이 서로 협의해서

각자의 법정상속지분과는 다르게 상속이 되었다는 뜻입니다.

그러니까 지금 등기에서 본다면

다른 상속자들이 존재하긴 했지만

서로 협의에 의해서 일단 A가 전체를 상속받은 겁니다.

보통 소유자인 아버지가 사망했을 때

자식들의 동의를 얻어서 어머니 단독명의로 상속하는 경우가 많아요.

이런 경우를 “협의분할에 의한 상속”이라고 하는 거죠.

지금 등기도 사실 그런 경우구요.

나중에 증여받게 되는 B, C, D 도 실제로 자제분들이에요.

 

자, 계산을 해봅시다.

등기 목적을 자세히 보시면

이전되는 지분들의 분모가 처음에는 25분의 몇으로 시작되다가

마지막에 분모가 5로 바뀌어요.

이렇게 중간에 분모가 바뀌면

쭉 산수를 해 나가다가 갑자기 멍 때리게 돼요.

멍~ 그죠?

이런 경우에 쉽게 계산을 하려면

처음부터 분모를 맞춘 다음에 계산에 들어가는 것이 편합니다.

지금은 사실 간단한 산수니까 굳이 그럴 필요까진 없지만

나중에 여러분이 더 어려운 경우를 만날 수 있거든요?

그때를 대비해서 분모를 맞추고 시작하는 방법을

지금 알려드리는 거니까

“에이~ 이 쉬운걸 대충 하면 되지 뭘 분모까지 맞춰?”

이러지 마시고 한번 보세요.

등기를 보다 보면 분모가 정말 제각각이라서

계산하다가 정말 멍 때리게 되는 경우가 있는데

어쨌건 분모를 맞추면 모두 다 해결된다!

 

마지막 부분의 분모를 5가 아닌 25로 바꾸면

여기가 3/5 이 아니라 15/25 가 되겠죠?

이 상태로 처음부터 계산합니다.

 

처음에 A가 지분 25/25 전체를 상속받았어요.

그중에서한테 4/25를 줬죠?

그럼, A는 21/25 이 남았고, B는 4/25를 새롭게 취득했습니다.

이 상태에서 A가 다시 C에게 2/25를 줬죠?

그럼 이제 소유지분은

A가 19/25 남았고, B는 계속 4/25 가지고 있고,

C는 2/25를 가지게 됐어요.

셋의 지분을 합치면 25/25, 즉 100%가 되니까

지금 계산이 맞게 되고 있는 겁니다.

 

5번에서 다시 A의 지분 중 4/25가 D에게 갔네요.

그럼 이 상태에서는

A는 15/25가 남구요. B는 여전히 4/25.

C도 아까 받은 2/25가 그대로 있고

D가 공유자로 새롭게 들어오면서 4/25를 가지게 됐죠.

 

6번에서 또 한 번 증여가 이루어지는데

아까 분모를 25로 바꿨죠?

A의 남은 지분 15/25 중에서 2/25를

이번에는 C에게 다시 줍니다.

 

자, 최종적인 소유자를 계산해 보면

A, B, C, D 총 네 명이 해당 부동산의 공유자이고요.

각각의 지분은

A = 13/25, B = 4/25, C = 4/25, D = 4/25

자식들에게 모두 공평하게 4/25 만큼씩 증여를 했네요.

하지만 어머니인 A가 13/25으로

과반수를 약간 넘는 지분을 여전히 보유하고 있습니다.

만약에 임대차 계약을 한다면

어머니인 A만 나와도 법적으로는 문제없겠죠?

 

 

자, 너무 어려운 걸 가지고 해 보면

하다가 여러분도 짜증 나고 저도 짜증이 날까 봐

적당히 쉬운 것을 골라서 지분 계산을 해 봤습니다.

 

저는 이런 식으로 지분이 50명에게 쪼개져 있는 것도 계산해 봤어요.

나무 짜증이 나서 중간에 때려치우고 싶어도

계약을 하고 싶어 하는 우리 직원의 초롱초롱한 눈망울이 앞에 있어서

결국 두 시간에 걸쳐서 다 했는데

이걸 좀 더 쉽게 하는 방법도 있겠죠?

엑셀을 정말 잘 다루시는 분이면

공식을 만들고 대입해서 좀 더 쉽게 할 수도 있겠지만

엑셀도 잘 못하고, 수학도 잘 못하고,

산수만 할 줄 아는 저 같은 분이라면

아무리 복잡한 등기라도 인내심을 가지고

분모를 맞춰서 계산하면 결국 정확하게 다 계산할 수 있다!

 

등기부등본에 대한 글들은 여기서 마치구요.

저는 다른 글을 가지고 다시 찾아뵙겠습니다.

고맙습니다.

안녕히 계세요.