"묵시적 갱신" "자동 연장" 궁금한 것 두 가지

 

 

 

 

 

 

여러분 안녕하세요?  후스파파입니다.

오늘은 “묵시적 갱신”에 대해서 살펴보겠습니다.

 

임대차 계약이 만료됐을 때

계약서를 다시 쓰지 않고 계속 사는 것을 

“묵시적 갱신”이라고 합니다.

실무에서는 간단하게 “자동연장”이라는 표현을 쓰죠.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

묵시적 갱신에 대한 내용은

주택임대차 보호법 제6조와 제6조의 2에 규정돼 있습니다.

“주택” 은 1년 계약을 했건 2년 계약을 했건 임차인이 원한다면 2년을 보장받게 되는데

이 기간이 끝날 때 “계약 연장을 원하지 않거나”, “임대차 조건을 변경” 하고 싶다면

임대인과 임차인은 “일정한 기간 내에” 상대방에게 그 내용을 통지해야 합니다.

임대인은 만료일을 기준으로 6개월~1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 서로 통지를 해야 돼요.

이걸 서로 하지 않는다면 이 계약은 같은 조건으로 다시 연장된 것으로 보고

이때의 새로운 임대차 기간은 “2년”으로 봅니다.

예전에 어떤 분께서 저한테 이런 경우에는 “기간의 정함이 없는 것으로 본다.”

이게 맞다고 우기신 적이 있는데 맞습니다. 10년 전까지는요.

10년 전에 법이 바뀌었어요.
묵시적 갱신일 경우에 그 임대차 존속기간은 “2년”이라고
10년 전부터는 법률에 정확히 적혀 있습니다.
“2년” 

자 그러면, “묵시적 갱신”으로 2년간 더 연장됐는데 어떤 사정에 의해서 중도해지를 하고 싶은 경우도 생길 수 있어요.

“일반 임대차 계약 상태” 일 때와 “묵시적 갱신” 일 경우에서는 바로 이 경우에 두 가지 차이점이 생기는데

이 두 가지가 바로 “묵시적 갱신” 의 논점이에요.

1. 계약해지가 가능한가?

반응형

임대인의 입장에서 보겠습니다.

“묵시적 갱신” 일 경우 임대인은 “특별한 사정이 없는 한” 2년 동안 계약해지를 할 수 없습니다.

임차인이 월세를 밀린다거나 어떤 금지행위를 한다거나 이렇게 계약 해지사유를 유발하지 않는다면

즉, 임차인에게 아무 잘못이 없다면 임대인은 중간에 계약을 해지할 수 없다는 거예요.

 

임차인의 입장에서 보겠습니다.

“묵시적 갱신” 일 경우 임차인은 “특별한 사정이 없더라도” 2년 안에 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

다만, 오늘 얘기하고 다음 주에 나가면서 보증금을 돌려달라고 하면

임대인 입장에서는 아주 난처하겠죠?

현금을 쌓아놓고 있는 임대인은 아주 극소수입니다.

그래서, 임대인에게도 새로운 임차인을 구할 시간과 돌려줄 보증금도 준비할 수 있는 시간을 주게 되어 있는데,

그 기간이 법적으로 3개월입니다.

즉, 임차인이 나가겠다고 통지한 후에 새로운 임차인이 구해진다면 바로 나갈 수 있는 것이고

바로 구해지지 않는다면 임차인은 3개월간 보증금을 돌려받지 못하고 설사 미리 이사를 나갔다고 하더라도

월세와 관리비를 지불해야 하는 거죠.

그리고 임대인은 최대 3개월이 지나면 새로운 임차인이 구해지지 않았다고 하더라도

계약을 종료하고 임차인의 보증금을 돌려줘야 합니다.

이때, 새로운 임차인을 구하는 그 중개보수를 누가 낼 것이냐의 문제로 다툼이 생길 수 있죠?

이게 묵시적 갱신에서의 두 번째 논점입니다.

2. 중개보수는 누가 지급하는가?

“묵시적 갱신” 상태에서 임차인이 중도해지했을 때 이때의 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 맞습니다.

이 경우에 임대인 분들은 생각이 좀 다르실 수도 있어요.

“우리나라는 불요식 계약이 원칙이고 구두계약도 정당한 계약인데”

“이 경우에 조기 퇴실한다면 계약위반인 것이 아니냐?”

이렇게 생각하시는 거죠.

그런데, 국토부 유권해석과 법원 판례를 보면 이런 경우에는 예외 없이

임대인이 중개보수를 지급하는 게 맞다고 얘기합니다.

두 가지 이유 때문에 그런 건데

 

첫 번째는,

이렇게 묵시적 갱신이 된 상태에서 임차인의 조기 퇴실이 가능하다는 것은 임대차 보호법에 “명시” 되어 있어요.

즉, 이 경우에 임차인이 조기 퇴실하는 것은

위법도 아니고 계약위반도 아닌 법령상 정해져 있는 “임차인의 권리”라는 거죠.

 

두 번째는,

양측 다 현재 계약서를 가지고 있을 겁니다.

그 계약서 내용대로 보면 임차인은 현재 “만기 전 퇴실” 이 아니에요.

현존하는 계약서 상 분명히 “만기 후 퇴실”입니다.

계약서 상의 약속기일보다 더 오래 살았다는 얘기죠.

 

이 두 가지 논리로 인해서 이런 경우의 중개보수는 임대인이 지급하는 것이 맞다..

..라는 유권해석과 판례가 나오는 겁니다.

 

이 부분을 가지고 중개업소에 항의하시는 임대인분이 가끔 계세요.

법이나 판례는 우리 공인중개사가 만드는 것이 아니기 때문에

이런 경우에는 저희에게 항의하셔도 그냥 저희가 난처해질 뿐이지 별다른 방법이 없습니다.

“이럴 때는 임차인이 내는 것이 맞아”

이렇게 임차인을 설득해 달라는 분도 가끔 보게 되는데

요새는 임차인 분들도 웬만하면 이 내용을 다들 아시기 때문에

임차인이 통화내역 등을 가지고 관청에 고발하면 중개업소는 바로 행정처벌을 받아요.

중개업소에서도 부탁을 들어드릴 수 없는 일이고 공인중개사 분들도 이런 경우엔 주의하셔야 합니다.

실제로 저희가 이런 건으로 고발을 당했던 적이 있어요.

그때 저희는 임대인분의 부탁을 정중히 거절하고 원칙적으로 행동했는데도 불구하고

이상하게 휘말려서 임차인에게 고발을 당했습니다.

 

중개업을 하다 보면 별의별 일을 다 겪게 되는데 얘기 나온 김에 다음 글에서 그 얘기를 해보겠습니다.

임차인과 임대인 사이에 어떤 분쟁이 있었고 저희가 어떻게 그 분쟁에 휘말리게 되었으며

왜 저희가 고발을 당하게 됐는지

어떤 조사를 받았고 결국 어떤 처분을 받았는지

다음 글에서 얘기해 볼 테니까

우리 공인중개사 분들은 간접경험 삼아서

다음 글도 한번 보시기 바랍니다.

다음 글에서 뵙겠습니다.

고맙습니다.