[ 신탁부동산 ] 결국 대형사고 터졌다!

 

 

안녕하세요. 후스파파입니다.

 

경기도 광주에서 발생했는데,

피해 세대와 피해 금액이

확인된 것만 120세대에 100억 원 이상이라고 합니다.

주택시장에서는 이제 본격적인 이사철이 시작되는데

전/월세 구하시는 분들은 좀 많이 유의하셔야겠어요.

 

제가 전 글에서,

이 신탁부동산을 함부로 계약하면 안 된다고

위험성을 좀 설명드리면서 안전하게 계약을 진행하는 방법과 필요 서류들, 신탁원부 확인하는 방법, 

그 속에서 어떤 것을 살펴봐야 하는지, 그리고, 위험한 신탁부동산을 아예 걸러내는 저희 부동산에서 있었던 상황을 하나 예로 들면서 이걸 두 개의 글로 나눠서 올린 적이 있습니다.

아직 안 보신 분들은 한번 확인해 보시기 바라고요.

 

 

전세 월세 부동산 계약에서 대형사고

이 사고는 주택에서 발생했습니다.

경기도 광주 한 지역에서만

100여 세대가 넘는 피해자가 생겼다는 게 좀 많이 아쉽네요.

 

사건에서 집주인 권 씨라는 사람이 등장하는데

상황을 좀 보니까 원래부터 돈이 엄청 많은 자산가라기보다는

전세보증금과 대출과 경매를 이용해서 부동산을 불려 나간 사람인 것 같아요.

그러니까, 이번에 발생한 대형 사고는

“갭 투자”와 “부동산 담보신탁” 이 두 개로 인한 합작품이라는 거죠.

 

이 갭 투자도 정말 문제예요. 안 끼는 데가 없습니다.

제가 일전에 유튜브 영상에서 갭 투자로 인한 사고들이 앞으로 줄줄이 터질 거라고 장담했었는데요.

부동산 사기꾼들이 주인 행세하면서 사고 치는 거 말고 실제 건물주가 치는 대형 사고들은

이 갭 투자가 어떤 방식으로든 중간 과정에 꼭 껴있어요.

 

이전에도 말씀드렸듯이, 갭 투자 자체가 나쁜 것은 아니에요.

그런데, 감당할 수 있는 선 안에서 한두채 정도 했을 때 좋은 거지,

종잣돈 1~2억을 잘 굴리면서 몇 년만 버텨나가면

무슨 몇백억 대 자산가가 될 수 있는 것처럼

갭 투자를 이렇게 홍보하는 사람들과 그걸 추종하고 따르는 사람들.

머리 한쪽에 마비가 온 건지 정신 나간 사람들 정말 많습니다.

갭 투자하시는 분들께 다시 한번 부탁드리는데

그 종잣돈 가지고 감당할 수 있는 선 안에서, 자산관리 차원에서 한두채 정도만 하세요.

부동산 투자라는 게 얼마나 변수가 많은 일인데 간당간당한 상태로 수십 채 이상을 불려 나갑니까??

정신 나간 짓이에요.

반응형

“근저당권” 이 아닌 “담보신탁” 이라는 방법으로 받은 것이었어요.

사건을 정리해 드리면,

경기도 광주에서 전세금과 대출금을 활용해 가지고

주택을 100여 채 이상으로 불려 나간 “권 모 씨”라는 사람이 있었고,

그 대출 중에 상당수가 “근저당권” 이 아닌 “담보신탁” 이라는 방법으로 받은 것이었어요.

그런데, 일반 사람들은 이 신탁이 뭔지도 자세히 모르고 임대인이 주택을 엄청 많이 갖고 있는 자산가라는 점

그리고 집이 시세보다 많이 저렴하다는 점 때문에 임대인 말만 듣고 그냥 계약을 한 거죠.

인터뷰 내용 보니까,

그 자산가라는 사람을 얼마나 믿었는지 모르겠지만 계약서도 안 쓰고 그냥 살던 분도 계시던데

이 분들도 잘못은 있어요.

그 대가가 너무 크기 때문에 안타깝습니다.

 

이번 사고에는 일부 공인중개사들도 한몫한 것 같아요.

뭔가 사기에 동참해서 어떤 돈을 나눠먹었다는 게 아니라 그 사람들도 신탁부동산이 뭔지 잘 모르고

그냥 안전하다면서 중개를 했을 거란 거죠.

신탁부동산을 임대인 말만 믿고 계약하면 안 되는 이유

 

저번 글에서도 자세히 설명드렸지만,

신탁부동산을 임대인 말만 믿고 계약하면 안 되는 이유가,

 

첫 번째는 “선순위 채권” 때문이고, 두 번째는 “소유권” 때문입니다.

집주인이 “담보신탁”이라는 방식으로 대출을 받거나

누군가와의 채권채무 문제 때문에

“신탁”이라는 방식으로 부동산을 위탁했을 때에는

이때의 선순위 채권은 “등기부등본을구”에 표시가 안돼요.

그냥 “갑구”에 신탁등기가 있다고 짤막하게 표시된 다음에

실제로 “신탁원부”를 떼어봐야만

그 “신탁원부” 속에 적혀있는 선순위 채권을 확인할 수 있습니다.

이 내용을 잘 모르는 일반인들은  등기부 등본만 보고 무융자라고 착각하기 쉽죠.

 

두 번째로, 신탁회사에 부동산을 위탁하게 되면

소유권과 관리권이 법적으로는 신탁회사에 넘어간 것이기 때문에

신탁회사의 동의서가 없는 상태에서

건물주라는 그 사람 말만 믿고 계약한 임차인은

추후 문제가 생겼을 때 보호받지 못해요.

애초부터 권한이 없는 사람과 계약하고

법적인 권한이 없는 사람에게 보증금이나 월세를 지급한 것이기 때문에

전입신고에 확정일자까지 다 해 놓았어도 보호받지 못합니다.

보증금 보호의 전제가 되는 임대차 계약 자체가

효력이 없는 계약이기 때문이에요.

 

신탁부동산을 임대하는 것 자체가 잘못된 것은 아닙니다.

다만, 신탁을 맡긴 건물 중에 일부 위험한 건물이 있고, 그 건물주들 중에서 일부가

자신들 편한 대로만 계약을 진행하려고 한다는 거예요.

문제가 생겼을 때 자기가 피해 보는 것이 아니니까.

 

임차인들은 이 신탁부동산이 뭔지 잘 모르는 상태에서

집이 일단 싸고 좋으니까 아무런 확인도 없이 대단한 자산가처럼 보이는 그 임대인 말만 믿고

그냥 계약을 진행하려고 하는데 이거 문제예요.

우리 중개업자들의 잘못도 분명히 있습니다.

사실, 저도 일선에서 일을 하다 보면

이 신탁부동산의 위험성에 대해서 잘 모르는 중개업자들을 상당히 많이 보게 됩니다.

 

개인적으로는 공인중개사 교육 과정에서

이 신탁부동산에 대한 원론적인 이야기만 짧게 다루는 것이 아니라,

이게 실무에서 어떤 위험성이 있고, 어떤 사고들이 생길 수 있는지,

계약을 어떻게 진행하는 것이 안전한 것이고,

또 어떤 경우에는 좀 안타깝더라도 계약을 스톱시켜야 하는지,

여기에 대해서 좀 자세하고 실무적인 교육이 있어야 한다고 생각하는데

이 부분이 너무 아쉬워요.

공인중개사 교육과정은 너무 이론에만 치우쳐져 있고, 이론에는 없지만, 또 법에서는 그런 내용이 전혀 없지만

실무에서는 반드시 존재하고 있는 그런 상황들에 대한 교육이 좀 없다는 게 많이 아쉽습니다.

뭐, 모든 자격시험들이 사실 그렇죠

 

이 등기부 등본에 무언가가 “공시” 되어 있다는 것은

중요한 내용이기 때문에 “공시” 된 것이기도 하지만,

“공시” 는 일종의 경고성 의미도 갖기 때문에 이걸 무시하고 계약한 사람은 보호받지 못합니다.

그리고 이 신탁이라는 것은 분명히 등기부 갑구에 “공시” 되어 있어요.

압류나 가압류, 가처분은 위험하다는 걸 다들 아시면서

이 “신탁” 등기에는 다들 왜 그렇게 관대한지 모르겠습니다.

 

공인중개사 분들도 이 신탁에 대해서 안일하게 생각하시면

언제가 반드시 중개사고를 겪을 수밖에 없어요.

후배 공인중개사님들 중에서 제 영상을 보시는 분들 만이라고

정말 어렵지 않으니까,

이 신탁부동산에 대해서 한 번쯤은 내용을 꼭 숙지하시고

안전한 중개를 하셨으면 좋겠습니다.

세입자를 보호하기 위해서만이 아니라,

자기 자신을 보호하기 위해서도 안전한 중개를 해야 돼요.

 

피해보신 분들, 대책위까지 만드셨던데,

아무쪼록 덜 피해를 입는 쪽으로 잘 해결되길 바라면서

오늘 글 마치겠습니다.

고맙습니다.