[보증금 보호] 5. 임차권 등기명령

[보증금 보호] 5. 임차권 등기명령

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘 알아볼 내용은 “임차권 등기 명령” 제도입니다.

 

남의 집에 들어가서 살다 보면 이런 일이 생길 수도 있어요.

만기가 되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우.

건물주가 돈이 없는데 다음 임차인도 안구해 진다면

제때 돈을 못 돌려주는 경우가 생길 수 있습니다.

 

이때 임차인은, 다음 임차인이 구해질 때까지 일단 눌러앉을 수도 있지만

다른 지방으로 발령이 났다거나 비슷한 다른 이유 때문에

일단 이사를 나가야 하는 상황이 발생할 수도 있겠죠?

 

어쨌건 나는 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황인데,

새로운 집에 들어가면 그쪽 보증금도 보호를 받아야 하기 때문에

새로운 집에 전입신고와 확정일자를 해야 합니다.

그런데 그 순간, 내가 이사 나온 그 집.

보증금을 돌려받지 못하고 나온 그 집에서의 확정일자는 깨져버려요.

그 상태에서 그 집이 경매에 넘어가면

나는 이 보증금에 대해서는 우선 변제를 주장하지 못합니다.

 

확정일자의 보호를 받는 전제조건에 

“전입” 과 “점유” 가 있죠? 주민등록과 실거주를 말하는 겁니다.

이 둘 중에 하나만 사라져도 확정일자의 보호는 받지 못합니다.

임차인은 엄청 불안한 상태로 이사를 갈 수밖에 없겠죠?

이때 활용하는 방법이 바로 “임차권 등기명령” 제도입니다.

“임차권 등기명령”을 해놓고 이사를 간다면,

전입을 옮기거나 실거주를 안 한다고 해도

처음 이사 들어갔을 때 받았던 확정일자의 그 효력을

계속 유지시킬 수 있습니다.

 

이 임차권 등기명령에 대해서

좀 더 상세한 내용과 주의사항을 보겠습니다.

 

 

[누가! 어떤 경우에 신청하나요?]

 

 

임차인이, 계약 만료 시점에,

보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 나갈 경우 신청합니다.

우리가 흔히 말하는 자동연장, “묵시적 갱신” 일 경우에는

이사를 나가겠다고 통보하면 3개월 후 효력이 생기기 때문에

통보 후 3개월이 지난 시점에서 신청할 수 있습니다.

 

 

[어디에 어떻게 신청하나요?]

 

 

법원에 신청하는 거예요.

그 집에 임대차 계약을 한 사실이 있고,

전입신고를 한 후 확정일자를 받았다는 것,

계약이 종료돼서 임대인이 보증금을 돌려줘야 한다는 것을

증명하는 일정한 서류를 제출하면

법원에서 신청 내용이 맞는지 심사를 한 다음에

해당 내용을 등기부 등본에 기록하게 됩니다.

심사에는 보통 2주 정도 걸린다고 알려져 있어요.

 

 

[제출 서류는 어떤 것이 있을까요?]

 

 

“주택임대차등기명령신청서”를 작성해야 하구요

“임대차계약서 사본”, “주민등록 등본과 초본”

“등기사항 전부증명서” 가 기본 서류구요,

약간의 세금과 인지세, 송달료 등의 비용이 발생합니다.

해당 내용을 증명할 수 있는 다른 서류가 있다면

추가로 첨부하시면 되구요,

해당 내용에 대해서 임대인에게 보낸 내용증명이 있다면 더 좋습니다.

 

 

[“주택” 에서만 신청할 수 있나요?]

 

 

등기나 건축물 대장상 “주택” 에 살고있던 사람만

신청할 수 있다는 루머가 있는데, 사실이 아닙니다.

등기나 건축물 대장상 “주택이 아 닌 곳” 에 거주를 한 사람도

“주거용도” 로 실제 사용했다는 것을 증명할 수 있다면

신청할 수 있습니다.

 

 

[어떤 효과가 있나요?]

 

 

“대항력” 과 “우선변제권”을 계속 유지시킬 수 있습니다.

내가 이사를 나가서 다른 곳으로 “전입” 을 옮기거나

그 집을 더 이상 “점유” 하고 있지 않는다면

그 순간부터 확정일자의 효력은 사라지게 됩니다.

이사를 나온 그 집의 보증금은 보호를 못 받는다는 것이죠.

“임차권 등기명령” 제도를 활용하면 이러한 경우에도

대항력과 우선변제권을 계속 유지시킬 수 있습니다.

애초에 그 집에 받아놓았던 확정일자의 효력이 사라지지 않고

계속 유지될 수 있도록 만들 수 있습니다.

 

 

[신청한 후 곧바로 이사 가면 되나요?]

 

 

여기서 주의하셔야 돼요.

신청하고 바로 이사를 나가시면 보호를 받을 수 없습니다.

법원에 신청한 후에 법원의 심사가 끝나고

그 내용이 등기부에 “공시” 되어서

“물권화” 가 된 다음에 이사를 나가셔야 합니다.

즉, 등기부등본에 기록되기 전에 이사를 나가면

보호를 받을 수 없어요.

신청하고 일정 시간이 지나서 등기를 떼어보시고

등기부 등본에 해당 내용이 기록된 것을 확인한 다음에

그 이후에 이사를 가셔야만 보호받을 수 있습니다.

 

 

[임차인의 보증금 보호]

 

임차인의 보증금을 보호하기 위한 방법!

전세권 설정과 확정일자, 근저당권 설정에 이어서

오늘 "임차권 등기명령" 까지 알아봤습니다.

이 짧은 다섯 개의 글을 꼼꼼히 보시고

혹시 모를 상황에서도 소중한 나의 돈을 보호할 수 있도록 

도움을 받으셨으면 좋겠습니다.

 

저는 다음 글에서 뵙겠습니다. 고맙습니다.