[ 신탁 부동산 ] 기본적인 상식과 올바른 계약 진행

 

 

 

 

 

 

안녕하세요. 후스파파입니다.

지난 글에서 신탁부동산 계약이 왜 위험한지

간단한 사례를 통해서 설명해 드렸습니다.

오늘은,

이 신탁부동산에 대해서 전반적인 이해를 해보고, 신탁원부 상에는 보통 어떤 내용들이 들어가 있는지?

공인중개사들이 계약을 진행할 때 어떤 부분을 조심해야 하는지?

이 부분을 설명해 드리겠습니다.

지난 글과 이 글 두 편을 보시면

신탁부동산으로 인해서 중개사고 나는 일은 없으실 거라고 제가 장담합니다.

 

 

 

 

신탁부동산에 대해서 전반적인 이해

우선 부동산 신탁에 대한 일반적인 상식을 간단하게 설명해 드릴 건데,

여기서 말씀드리는 것은 대기업에서 아파트 단지를 분양하는 경우는 예외로 합니다.

대형 건설사에서 아파트를 짓고 분양할 때는

“자금 흐름의 투명성” 이나

“소유권 이전의 안전성”을” 담보하기 위해서 일부러 신탁회사를 중간에 끼고 분양대금과 소유권 이전을 신탁회사를 통해서 처리하죠?

이런 대기업의 부동산 분양을 제외하고, 일반적으로 우리 공인중개사들이 중소형 건물 임대차 계약을 진행할 때

이 경우의 신탁등기를 얘기하는 겁니다.

내용으로 들어가겠습니다.

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신탁이란 원래의 주인인 위탁자가, 건물주죠?

신탁회사에 주인으로서의 권한 중에 특정한 권한을 위탁하는 거예요.

어떤 권한을? 처분권, 또는 관리권을.  대다수는 처분권과 관리권을 함께 넘깁니다.

왜? 실무에서는 거의 둘 중에 하나인데, 건물주가 수탁받은 회사하고 직접 돈문제가 얽혀있거나,

또는 제삼자 하고3 돈문제가 얽혀있는데 이걸 공정하게 담보하기 위해서

서로 협의해서 신탁회사를 하나 선정하고 부동산을 맡겨놓은 거예요.

둘 중에 하납니다.

깊게 들어가면 복잡하니까,

“그냥 돈문제가 얽혀 있다.” 이 정도만 알고 계셔도 됩니다.

이걸 넘기게 되면 건물주는 아무리 자기가 주인이라도  신탁회사의 동의 없이 자기 마음대로 부동산을 팔거나,

증여하거나, 임대차 계약을 체결하거나, 그렇게 못해요.

반드시 수탁자의 동의를 얻어야 하고,  수탁자 명의로 발급된 이 동의서 없이 계약한 임차인은

나중에 문제가 생겼을 경우에  임차인으로써의 권리를 인정받지 못합니다.

보증금 보호 또한 받지 못하게 될 수 있습니다.

 

신탁 부동산 올바른 부동산 계약 진행

임대차 계약 진행하는 절차를 설명드릴게요.

 

우선, 첫 번째 신탁원부를 확인합니다.

주인 말만 듣고 그냥 진행하시면 절대로 안되고,  반드시 “신탁원부”를 확인하셔야 돼요.

신탁원부는 보통 건물주가 갖고 있는데, 그냥 등기소에 가셔서 새로 발급받는 것이 좋습니다.

신탁원부는 인터넷 등기소에서 뗄 수 없어요.

등기소 창구에서만 발급받을 수 있는데,

등기부 등본을 보시면, “갑구”에 신탁등기 있는 부분에 신탁원부 일련번호가 쓰여있어요.

주소지와 그 일련번호를 가지고 등기소 창구로 가서 등기 떼시면서

“신탁원부 같이 발급해 주세요~” 이러면 됩니다.

비용은 2,000 원 정도 나올 거예요.

 

두 번째, 신탁원부를 떼셨으면 내용을 살펴보셔야 하는데

그 안에 십중팔구 선순위 채권이 있을 거예요. 이 금액을 확인하셔야 합니다.

보통은, “제1수익권자” 이런 표현으로 채권 액수가 적혀있어요.

건물에 무슨 일이 생겼을 때는 이 채권이 지금 들어가려고 하는 우리 임차인보다 선순위가 되는 거예요.

등기부등본을구상에 아무 내용이 없다고 해서 무융자라고 생각하시면 큰일 납니다.

등기부등본을구상에 표시가 안되어 있을 뿐이지, 신탁원부는 분명히 등기에 공시되어 있는 겁니다.

그리고, 이 수익권자는 한 명이 아니라 여러 명일 수도 있어요.

개인일 수도 있고 법인일 수도 있습니다.

 

세 번째로, 신탁원부는 수십 장으로 되어 있는데, 채권 내용을 찾았다고 해서 그게 다라고 생각하면 안 돼요.

뒷부분에 추가 채권이 표시되어 있거나 수익권자가 추가로 들어올 수도 있습니다.

반드시 맨 뒷장까지 확인하여야 돼요.

그리고, 여기에 적혀있는 수익권자의 채권액 합계와 등기부등본을구상의 채권금액을 합쳐서 판단해야 합니다.

여기서 위험하다는 판단이 드시면, 건물주가 뭐라 하던 계약을 중지해야 되는 거예요.

 

 

네 번째로, 신탁원부 상의 금지행위를 확인해 봅니다.

“동의 없는 임대차를 금지한다.” 이 내용이 반드시 있을 거예요.

이때는, 신탁회사에서 발급하는 [임대차 동의서]를 요구하셔야 합니다. 

 

동의서를 안에는 두 가지 내용이 있어야 돼요.

 

“위탁자 OOO 이 임대차 계약을 진행하는 것에 동의한다.”
이 내용뿐만 아니라,
“위탁자 OOO 이 보증금과 월차임을 지급받는 것에 동의한다.”

 

이 두 가지 내용을 반드시 확인하셔야 합니다.

그래야 원 주인하고 계약하는 것은 물론, 그 사람에게 보증금과 월세를 지급할 수 있어요.

보통 신탁회사의 동의서 양식에는 이 두 가지 내용이 다 들어가 있고,

건물주 가 전화 한 통 하면 팩스로 바로 보내줍니다.

건물주가 이걸 끝까지 안 해준다면 그게 비정상이에요.

계약을 스톱하셔야 합니다.

 

마지막으로, 계약서 및 확인설명서에 이 내용을 기재해 주시면 되는데,

어디에 적어야 하는지 혼동된다면,  확인설명서에는 “등기부 갑구 표시란”에

등기상의 신탁등기 내용을 그대로 적어주시고,

계약서 특약사항에,

“임차인은 신탁원부를 확인했음” 뭐 이런 내용을 적으면서 채권금액을 같이 적어주시면 됩니다.

그리고, 신탁회사의 동의서 사본을 첨부해 주시면 완벽한 계약이 됩니다.

 

지금까지 두 개의 글을 통해서

신탁부동산 계약을 안전하게 진행하는 방법을 알아봤습니다.

포인트는 세 가지예요

1. “신탁원부 발급”

2. 신탁원부상의 “채권과 금지사항 확인”

3. 신탁회사의 “동의서 첨부”

글 두 개를 보신 다음에 이 세 가지 포인트만 기억하신다면

신탁부동산 계약으로 인해서 중개사고에 휘말리는 경우는 없을 거라고 제가 장담할 수 있습니다.

 

“10년간 번 돈을 한방에 날린다.”

중개업자라면 이런 말을 들어보셨을 거예요.

[공인중개사 이야기]라는 코너에서 최근에 다뤘던 내용이 다 중개사고를 예방하는 실무적인 방법에 대한 내용인데,

사실 계약이란 것은 많이 하는 것이 당연히 좋지만, 사실은 안전하게 하는 것이 훨씬 중요합니다.

 

 

임차인의 보증금 보호 방법은 

전세권 설정과 확정일자 꼼꼼히 챙기기와 보증금 보호수단으로 전세권 설정 대신

“근저당권”을 활용하는 경우도 있습니다.

여기에, “임차권등기명령” 제도까지!

[부동산 이야기] 코너에 글을 읽어 보셔도 좋고 유튜브 방문하셔서 들어 보셔도 도움받으실 수 있습니다.

 

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