[6.17 부동산 종합대책] 3. 법인 등을 활용한 투기수요 근절

안녕하세요? 후스파파입니다.

6월 17일에 발표된 부동산 종합대책의 내용을 순서대로 보고 있습니다.

규제지역 추가, 토지거래 허가구역 지정,

자금조달계획서와 증빙자료 제출대상 확대, 그리고 대출규제

이렇게 4가지 방법을 통해서

과열지역에 투기수요 유입을 차단하겠다는 첫 번째 내용을 먼저 봤구요.

지난 영상에서는 정비사업 규제를 강화한다는 두 번째 내용의

3가지 세부사항을 봤습니다.

 

오늘은 세 번째 내용으로 법인에 대한 규제강화를 볼껀데

 

1. 매매사업자와 임대사업자의 대출규제를 강화한다는 내용.

2. 법인의 종부세와 양도세를 강화한다는 내용.

3. 부동산 매매업에 대한 관리를 강화한다는 내용.

4. 법인과 20대 이하와 외지인 거래에 대한 조사를 강화하고

   법인은 별도의 신고서식 및 자금조달계획서 제출을 의무화 한다는 내용.

 

법인에 대한 내용에도 이렇게 몇가지 세부내용이 있어요.

하나하나 보겠습니다.

 

 

 

사업자의 주택담보대출에 대한 내용부터 보겠습니다.

현재, 주택매매사업자나 임대사업자의 주택담보대출은

규제지역에서는 LTV 규제가 있고

비규제 지역에서는 LTV 규제가 없어요.

앞으로는 규제지역과 비규제 지역을 가리지 않고 모든 지역에서 주택담보대출이 금지됩니다.

법인사업자와 개인사업자 모두 해당돼요.

국토부가 인정하는 예외사유에 해당될 때만 주택담보대출을 이용할 수 있다고 합니다.

7월 1일부터 시행될 예정이라고 하구요.

그 전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우나

대출 신청접수를 완료한 경우에는 종전규정을 적용합니다.

이것도 증명할 수 있는 경우에서만 가능해요.

처음부터 엄청 쎈데, 중요한건 이게 아니라 다음에 나와있는 종부세 제도 개편이예요.

 

현재는 다주택자가 법인을 설립해서 주택 수를 분산하면

종부세 공제액을 늘릴 수 있어요.

 

 

 

예를 들어서,

개인이 3주택을 보유한다면 종부세 공제액이 6억원입니다.

 

 

 

그런데, 법인을 두 개 설립해서

개인 앞으로 하나, 법인 두 개 앞으로 각각 하나씩 이렇게 소유권을 분산하면

개인은 1주택자가 되니까 9억원을 공제받고

법인들이 각각 6억원씩을 공제받아서

총 공제액이 21억원까지 올라가죠?

때문에, 법인설립 수가 엄청나게 늘어났는데

앞으로 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 안해줍니다.

 

 

 

즉, 위의 경우에 대입해 보면

개인이 보유한 1주택에 대해서만 9억원까지 공제받고

법인 앞으로 돌려놓은 주택 두 개는 앞으로 종부세 공제를 아예 못 받는다는 거죠.

법인을 설립해서 소유권을 분산하는 것이 절세방법이라고 그동안 많은 전문가들과 언론에서 떠들었는데

결과적으로 법인을 설립한 다주택자들은

법인설립 비용과 소유권 이전에 들어간 비용만 날리게 된거고 다시 종부세 폭탄을 맞게 됐습니다.

내년도 종합부동산세 부과분부터 적용됩니다.

 

여기서 그치는 것이 아니예요.

종전까지는, 법인이 보유한 8년 장기임대등록 주택 중에서

일정금액 이하의 주택에 대해서는 종부세를 비과세 해줬어요.

이미 등록된 주택은 기존 규정을 따르는데

6월 18일 이후부터 조정대상지역에서 8년 장기임대등록 하는 주택은

앞으로 종부세를 과세합니다.

 

 

 

보유세 규정만 바뀌는 게 아니죠?

법인의 양도세도 손보죠?

 

 

 

현재 법인의 주택 양도차익에 대해서는

기본 법인세율인 10~25%에 10%의 추가세율만 적용하는데

이것도, 8년 장기임대등록한 주택 중에서 일정금액 이하인 주택은 추가세율 적용을 안합니다. 봐줬다는 거예요.

앞으로는 추가세율이 10%가 아니라 20%로 인상되고

6월 18일 이후에 8년 장기임대등록 하는 주택인일정금액 이하의 주택이에서도 추가세율 20%를 그대로 적용합니다.

법인의 주택양도시 추가세율이 10%에서 20%로 두 배 오르고

예외적으로 추가세율 안 걷었던 주택도 앞으로 다 걷는 거예요.

법인의 주택 양도세가 상당히 올라가게 됩니다.

이 내용은 내년 1월 1일 이후 양도분 부터 적용한다고 해요.

 

앞의 내용들과 다 섞으면

“법인들, 올해까진 봐줄게. 올해 안에 다 팔아.” 이겁니다.

이거 지금 굉장히 쎈 내용이예요.

대부분의 법인들은 압박감이 상당할 수 밖에 없고

법인소유 매물들이 올 하반기에 상당수 쏟아질 것으로 예상됩니다.

 

다음 내용은 부동산 매매업에 대한 관리 강화인데

부동산 관련업 중에서 중개업과 분양업과 개발업은 법정 업종이예요.

설립요건이나 의무사항이 정해져 있고 관리감독이 좀 센편인데

“부동산 매매업” 만 자유 업종이란게 문제가 있다는 거죠.

그래서 이 “부동산 매매업” 도 법정 업종으로 바꾸고

설립요건이나 의무사항 규정을 만들어서 관리를 강화한다는 내용입니다.

법을 먼저 개정하고 내년 말부터 시행할 예정이라고 하네요.

 

 

 

 

 

다음은, 법인거래와 20대 이하 거래와 외지인 거래에 대해서 특별조사를 시작한다는 내용입니다.

이 특별조사는 현재 추진 중이구요.

기존에 비규제 지역이라서 자금조달계획서 제출을 안했던

그런 지역들 중에서 과열우려가 있는 지역을 대상으로 집중조사에 들어간다고 해요.

 

법인에서의 집중조사 타겟은

 

매매법인 설립 후 6개월 내에 주택을 매수한 경우.

과밀억제권역 외 법인을 설립하고 주택을 매수한 경우.

주택을 매수한 둘 이상의 법인 대표가 동일인일 경우.

 

이런 법인들에서 법인세 탈루와 대출규정 위반여부를 조사한다고 하구요.

 

20대 이하가 6억원 이상 주택을 매수한 경우에는 증여세 탈루 여부를.

 

6개월 내에 2회 이상 타 시도 소재의 주택을 매수한 외지인 거래에 대해서는 양도세 탈루여부를 조사한다고 합니다.

 

 

마지막으로, 법인이 주택을 매수할 경우에는

별도의 “법인용 신고서식” 을 작성하도록 하고

모든 법인 거래에 대해서 자금조달계획서 제출을 의무화합니다.

관련법을 개정해서 올 9월부터 적용할 예정이라고 합니다.

 

 

자, 지금까지 6월 17일에 발표된 “주택시장 안정을 위한 관리방안”

주요내용들을 정리해 봤습니다.

내용이 좀 많아서 영상을 몇 개로 나눠 만들었고

중간에 딴데로 새지 않게 하려고 개인적인 의견을 최대한 배제했어요.

국토부에서 발표한 내용을 팩트만 정리해 봤습니다.

이번 정책에서 가장 눈에 띄는 것이

토지거래 허가구역 지정과 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화.

그리고, 법인에 대한 세제 개편 내용이예요.

 

“토지거래 허가구역 지정” 은

사유재산 침해에 대한 심각한 논란이 있구요.

“주택담보대출과 전세자금대출 규제 강화” 는

전세에서 1주택자로 올라서는 무주택자까지 규제하는 내용이기 때문에

 

누구를 위한 규제냐?

무주택자들을 위해서 집값을 잡는다는 것 아니었어?

근데 이게 뭐지?

 

이렇게 단기적인 집값 안정이라는 목표에 빠져서

원래의 목표를 무시해 버린 것 아니냐는 불만이 있습니다.

“법인에 대한 세제 개편” 도 아주 강력하죠?

이제는 다주택자가 종부세나 양도세 혜택을 보기 위해서

법인을 만드는 것 자체가 배보다 배꼽이 더 큰 지경이 됐어요.

 

 

이번 종합대책의 4가지 큰 줄기 중에서 마지막이

12.16 대책에 대한 후속조치와 공급대책 후속 조치에 대한 내용인데

이건 새로운 대책이라기 보다는

기존 대책의 추가 진행사항에 대한 보고 정도의 내용이니까 넘어가도록 하겠습니다.

지금까지 6월 17일에 발표된 부동산 종합대책에 대한 내용을 정리해 봤습니다.

저는 다음 영상에서 또 다른 내용으로 찾아뵙겠습니다.

고맙습니다.