[공인중개사 문제점 자가진단] 1. 광고의 배치

안녕하세요? 후스파파입니다.

"광고의 배치"에 대한 이야기를 하기 위해서

오늘은 우리 중개업무를 좀 세밀하게 쪼개 보겠습니다.

 

계약이 잘 안 나오면 뭐가 문제인지 잘 모르겠고

막연하니까 그냥 답답한 상태로 계시는 분들 많이 계실 거예요.

어디에 문제가 있는 건지 빨리 원인을 찾아야 의욕이 다시 샘솟겠죠?

 

간단한 중개절차 표를 활용해서 내가 지금 어느 단계에서 문제점이 있는지 자가진단을 해보고요,

단계별로 중요한 것 한 가지 짚어보도록 하겠습니다.

 

 

 

위 표는 계약을 한 건 한 건 해나갈 때마다 우리가 거쳐야 하는 절차를 표로 만들어 본거예요.

이 간단한 표를 이용해서 각 단계별로 문제점을 하나씩 진단해 볼 수 있습니다.

 

우선 계약이 안 나오는 이유가 고객이 너무 안 나올 때,

일을 하고 싶은데 일을 할 기회가 없는 그럴 때도 있죠?

이럴 때는 내가 지금 어디에 문제가 있느냐?

"광고" 아니면 "상담" 둘 중에 하나입니다.

이 부분을 보완하시면 됩니다.

 

좀 더 자세히 얘기해 볼게요.

내가 지금 처한 상황이,

 

1. 문의전화 자체가 없다! ->  "광고"에 문제가 있는 경우

2. 문의전화는 좀 있는데 고객이 사무실까지 안 나온다!  -> "상담"에 문제가 있는 경우

 

이렇게 두 가지 경우로 나눠봐야 합니다.

그런데 제 경험상, 이쪽 파트에 문제가 있는 분들은

둘 중 하나가 아니라 대부분 양쪽 모두에 문제가 있는 분이 많아요.

 

 

[문의전화 자체가 오지 않는다.]

 

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이 경우에는 "광고"를 좀 돌아보셔야 하는데요.

제가 이렇게 조언을 드리면 대부분의 분들은

"내가 광고를 좀 적게 하나?"이렇게 비용에 초점을 맞추시거든요?

그게 아니라,

내가 광고를 어디에 내고 있는지, 이 "배치"에 관한 부분과

어떻게 내고 있는지, 광고의 "질"에 대한 부분을 짚어보셔야 돼요.

“어디에?” “어떻게?” 이 두 가지가 포인트입니다.

 

 

광고를 할 수 있는 매체는 온, 오프라인을 통틀어서 정말 많습니다.

그중에 온라인 매체만 보더라도

블로그 / 네이버 부동산/ 직방, 다방 / 사무실 상가 쪽에서는 네모라고 있죠.

또 홈페이지를 직접 운영하는 방법도 있고, 협회에서 운영하는 한방.

예전에 아파트를 하시면 반드시 거쳐야 하는 필수코스. 추억의 부동산 114.

기타 등등 정말 많이 있어요.

그런데 이 매체들의 광고효과가 항상 똑같지는 않습니다.

지역별로, 시기별로 광고효과가 좋은 매체들이 그때그때 틀려져요.

 

예를 하나 들어보겠습니다.

 

예를 들어서, 요새 직방이 HOT 해! TV광고도 엄청나게 하고 있고 손님들도 많아!

그러면, 우리 동네 부동산들이 직방으로 막 몰려가서 광고를 엄청나게 합니다.

초기에 광고 내는 분들은 효과를 보시죠.

그런데, 어느 시점부터는 직방에 우리 동네 부동산 광고들이 너무 많아져서

손님이 많지만 광고들은 더 많고 광고를 내자마자 다른 광고들에 막 묻혀버리는 그런 시점이 옵니다.

 

이럴 때는 내가 여기에 광고를 계속 내봤자 다른 광고에 묻혀서 어필이 안됩니다.

이때 잘 보면, 다방 또는 네이버 부동산, 이런 쪽에 상대적으로 광고가 적어서

"내가 이 시점에서 여기에 광고를 내면 노출이 잘되겠다." 이런 매체들이 분명히 있어요.

이때는 이런 매체로 잠깐 갈아타시거나 좀 병행하시면서 광고 배치를 바꾸시고

그게 효과가 있는지 스스로 체크를 하셔야 합니다.

무엇을?

지난달과 비교해서 전화 문의 수, 콜 수라고 하죠? 이 콜수가 어떻게 변해가고 있는지,

사무실까지 나오는 고객은 몇 명이나 늘었는지?

매일매일 수치화해서 통계를 내보시고

지난달하고 광고효과가 어떻게 다른지? 내 하루 일과는 얼마나 달라졌는지?

이런 부분들을 체크하셔야 하는 거예요.

그런데 대부분의 사람들이 그 작업들을 안 해요.

 

지금 하고 있는 광고가 지금은 효과가 있으니까 계속 가다가

어느 시점에서 효과가 없어지기 시작하면서 한두 달이 지나갑니다.

그다음에 좀 이상하니까 요새 다른 부동산들은 어떤지? 요즘 어디에 광고 내는지?

그때 가서 여기저기 기웃기웃합니다.

 

여러분!

광고가 한두 달 이상하다고 느껴졌을 때는 이미 그 전후로 두세 달 영업을 망치신 거예요.

이렇게 타이밍을 잘못 잡는 게 1년에1 두 번씩은 있기 때문에 1년에 절반을 망치고 가는 거예요.

 

그런데 약삭빠른 사람들은 이미 알고 있죠.

최근에 직방이 계속 핫했지만, 다방도 최근에 홍보비를 많이 투입해서 광고효과가 좋아지고 있는데

인근에 있는 부동산들이 아직 다방 쪽으로 몰려가지 않았다는 걸 분들은 알고 있어요.

이분들은 이미 다방에 광고를 하고 계시겠죠.

왜?

이쪽도 지금 효과가 좋아지기 시작했는데 우리 동네 부동산 광고들이 아직 막 몰려오지 않았으니까!

 

정리해 드리면

내가 현재 여기에 광고를 하고 있고, 현재는 효과가 있다고 하더라도,

 

1. 문의전화 수를 매일매일 수치화해서 주 단위로, 월 단위로 계속 통계를 내면서

   지난 기간하고 변화가 있는지 체크해 주시고,

2. 다른 광고매체들의 동향도 중간중간 파악하셔야 하는데,

 

그걸 안 하고

그래서 광고 배치를 바꿔야 되는 타이밍을 못 잡는다는 말씀을 드리는 겁니다.

 

제가 지금은 직방과 다방으로 예를 들었는데

이게 정반대로 흘러가는 경우도 있습니다. 유료로 이용하는 모든 광고매체가 그래요.

홍보비를 투입해서 효과가 좋게 만들어놓고 부동산 중개업소 가입자들이 많아지면

어느 정도 유지하다가 홍보비를 줄입니다.

그러면서 일시적으로 그 매체는 가입 부동산도 많고 광고도 많은데, 광고효과는 급감하기 시작해요.

그러던 와중에 다른 경쟁 매체들이 올라오는 경우도 있고

특정 매체에 광고들이 너무 몰려있어서

상대적으로 광고효과는 조금 떨어지지만 그곳에 광고 냈을 때가 오히려 개별적인 효과는 더 좋은 경우들이 있어요.

나름 틈새인 거죠. 이 사이클이 몇 개월 주기로 계속 바뀌고 있습니다.

 

조금만 예민하게 보시면 당분간 어떤 매체가 효과가 괜찮을지 어느 정도 미리 파악이 가능해요.

결국 우리는, 어딘가에 광고를 하고 있겠지만

내가 광고를 안 하고 있는 다른 매체들도 중간중간 변화들을 살펴보셔야 된다는 거죠.

뭘 살펴보느냐?

 

1. 다른 매체들이 요새 우리 지역 홍보를 어떻게 하고 있는지?

   키워드 광고, 택시광고, 택시광고전광판....

2. 그 매체에 우리 지역 부동산 광고의 수, 절대량에 변화가 있는지?

3. 그 매체에 우리 지역의 새로운 신규 광고들이 계속 등록되고 있는지?

 

이 세 가지를 체크하셔야 한다는 거예요.

 

그래서 같은 비용으로 그때그때 최대의 효과를 볼 수 있도록

광고 매체를 갈아타거나 병행하면서 유동적으로 좀 움직이는 것!

이게 바로 광고 배치에 대한 문제입니다.

 

감사합니다. 다음 글에서 뵐께요