[보증금 보호] 4. 전세권 설정 핵심정리

[보증금 보호] 4. 전세권 설정 핵심정리

안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 시간에 총 세 개의 글을 통해서

전세권 설정과 확정일자를 알아보고

두 개의 장단점과 다른 점을 비교해 봤습니다.

 

보증금 보호 방법으로 근저당권을 활용하는 경우도 있다고 했는데,

오늘은 그 얘기를 잠깐 하고

다음 글에서 “임차권 등기명령” 에 대해 알아보겠습니다.

 

근저당을 이용해서 보증금을 보호하는 방법은

일반 주택에서는 잘 사용하지 않아요.

업무용 부동산에서 가끔 사용하는 경우가 있는데,

이 방법을 사용하는 이유는 두 가지입니다.

 

첫 번째로,

고액 임차인은 상가임대차 보호법으로 보호받기 어려워요.

주택의 경우에는 보증금이나 월세가 아무리 높아도

일단 보호대상이었는데,

상가임대차 보호법에서는 “환산보증금” 이라는 개념을 도입해서

그 금액이 일정 금액 이상인 임차인은 법 적용을 배제시켰습니다.

 

상가 임대차 보호법은 2002년도에 시행이 됐는데,

당시 목적은 “영세상인 보호” 에 초점이 맞춰져 있었어요.

그러니까 누구를 영세상인으로 보고 보호를 해줄 것이냐?

이 “영세상인” 에 대한 기준점을 만들어야 하는데,

그 기준점을 환산보증금으로 판단했다는 거죠.

지역마다 일정 금액을 정해놓고, 환산보증금이 그 선을 넘으면

영세상인이 아니니까 보호할 필요가 없고

환산보증금이 그 선을 넘지 않으면 영세상인이니까 보호를 받게끔 하고,

이렇게 “영세상인 보호” 에 초점을 맞춰서 법이 제정됐습니다.

 

다시 말하면,

월세와 보증금을 이용해서 환산보증금을 계산해 보고

지역별로 각각 정해놓은 한계 치을 넘어가는 임차인은

사업자 등록과 동시에 확정일자를 받더라도

상가임대차 보호법의 보호를 받을 수 없다는 거죠.

당연히 경매 시에 우선변제를 받지 못하니까

다른 방법으로 보증금을 보호해야 하는 상황이 생기는 겁니다.

 

두 번째 이유는,

“전세권설정” 보다는 “근저당권설정”이 아주 약간 유리하기 때문이에요.

전세권 설정을 할 때 설정하는 금액은

내가 지급한 임차보증금 딱 그 액수를 하게 되죠?

근저당권을 설정할 때는

장래에 발생할 수 있는 채권의 한계치,

즉 “채권최고액” 을 미리 정해놓는 거예요.

보통은 실제로 발생한 채권의 120~130% 의 금액을 미리 설정해 놓거나,

장래에 발생할 것으로 예상되는 채권금액의 한계치를 미리 설정합니다.

그리고 경매에 넘어갔을 경우, 그 한계치 내에서

“실제로 발생한 채권” 만큼 우선변제를 주장할 수 있습니다.

 

무슨 얘기냐 하면,

만기 때 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태로 시간이 계속 지나가다가

어느 날 건물이 경매에 넘어갔을 경우에

전세권 설정을 한 사람은,

실제 지급했던 보증금에 대해서만 우선변제를 주장할 수 있어요.

반면에, 근저당권을 설정한 사람은

그 보증금 외에 혹시라도 추가로 받을 돈이 생길 경우,

예를 들면, 보증금 반환 지연에 대한 법정이자 같은 것에 대해서도

“채권최고액” 내에서는 우선변제를 주장할 수 있다는 겁니다.

전세권 설정보다는 약간 유리하죠.

 

자 그러면, 보증금을 보호하는 방법으로

“전세권설정” 대신 “근저당권설정”을 하는 것이

법리적으로 문제는 없느냐?

실제로는 내가 은행처럼 돈을 빌려준 것이 아니라

임대료에 대한 담보 성격으로 보증금을 맡겨놓은 것뿐인데,

이때, 전세권이 아니라 근저당권을 설정해 놓더라도

경매 시에 우선변제를 받을 수 있느냐?

네. 우선변제를 받을 수 있습니다.

그 이유는 근저당권의 법적 성질 때문이에요.

 

“저당권” 은 상대방과의 거래관계에 있어서

“이미 확정적으로 발생한 채권” 을 담보하는 장치입니다.

거기에 비해서 “근저당권” 은 정확히 얼마가 될지는 아직 모르지만

그 사람과 나 사이에 “앞으로 발생하게 될 채권 전체” 에 대해서

한계치를 미리 정해놓는 장치예요.

그리고, 그 채권의 원인이 무엇인지는 따지지 않습니다.

즉, 임대인과 임차인 사이에서 있었던 임대차 계약을 일종의 “거래” 로 보고

추후 임차인이 퇴실할 때 발생하게 될

“보증금 반환채권 및 그에 부수되는 기타 채권” 에 대해서

근저당권으로 보호하는 것도 법리상 가능하다는 것이죠.

 

이런 이유들 때문에,

이 내용을 잘 아는 고액 임차인이나 큰 기업들은

보증금 보호수단으로 확정일자나 전세권 설정 말고

“근저당권”을 활용하기도 합니다.

 

자, 근저당권을 활용해서 보증금을 보호하는 방법과 그 이유.

오늘 내용은 여기사 마치구요,

다음 글 " 임차권 등기 명령을" 을 끝으로,

"임차인의 보증금 보호" 파트를 마치도록 하겠습니다.

다음 글에서 뵙겠습니다.

고맙습니다.