[보증금 보호] 3. 근저당권 설정 VS 전세권 설정

[보증금 보호] 근저당권 설정 VS 전세권 설정

 

후스파파입니다.

 

지난 시간에 전세권 설정과 확정일자에 대해서 각각 알아봤고요,

오늘 글에서는 이 두 개를 함께 놓고 비교해 보겠습니다.

딱 까루끔 하게 ^^ 필요한 부분만 알려 드리려고 해요

자료 보면서 설명하겠습니다.

 

 

전세권 설정은 뭔가 많죠?

그래도 임차인은 간단한 편인데,

임대인은 인감증명서에 인감도장까지 있어야 합니다.

이래서 전세권설정은 임대인의 협조가 절대적으로 필요한 거고,

이런 서류들까지 제출해야 하기 때문에

임대인들이 대부분 꺼려합니다.

거기에 비해서 확정일자는 아주 간단하죠?

임대인의 동의도 필요 없고,

임대인의 서류도 필요 없고,

그냥 임차인이 계약서 하고 신분증 들고 주민센터 가시면 됩니다.

 

다음 비용을 보겠습니다.

지난 글에서 한번 설명드렸는데,,

이 내용만 아시면 보증금이 얼마이던 상관없이

전세권 설정 비용을 스스로 계산할 수 있어요.

참고하실 것은, 입주할 때만 비용이 드는 게 아니라,

퇴실할 때 전세권 설정을 말소하고 가야 되죠?? 말소비용도 듭니다.

말소비용은 비싸진 않아요. 몇만 원 수준입니다.

이에 비해서 확정일자는 600원의 비용이 드는데,

전세권 설정에 비하면 거의 무료나 마찬가지죠.

 

보호 요건을 보겠습니다.

전세권 설정은 그냥 설정만 해놓아도 보호를 받아요.

전입을 안 하거나 거기 안 살고 있더라도 일단 보호를 받습니다.

정상적으로 전세권 설정을 했다면 다른 조건은 필요 없어요.

그런데, 확정일자는 좀 다릅니다.

 

계약서상의 그 임차인이 반드시 전입신고를 해야 하고

반드시 실제 거주를 하고 있어야 됩니다.

중간에 전입을 다른 곳으로 옮기거나

거기 거주를 하지 않는다면 그 순간부터는 보호를 못 받아요..

물론 가족 간일 경우에 약간의 예외는 있다고 했습니다.

그러면, 보증금을 돌려받지 못한 채

급하게 이사를 가야 하는 경우는 어떻게 하느냐?

거기에 대한 보호장치가 하나 있죠.

바로 “임차권 등기명령” 이라는 제도예요.

다음 글에서 설명드릴 주제입니다.

 

효력 발생일을 보겠습니다.

전세권 설정은 법무사가 진행하던 내가 직접 하던,,

서류를 등기소에 접수시킨 그날부터 효력이 발생합니다.

반면에, 전입신고하고 확정일자를 받은 사람은

당일이 아니라 다음날 0시부터 효력이 생겨요.

 

무슨 말이냐 하면, 확정일자 받은 사람은

오늘 접수되는 근저당보다는 후순위고

내일 접수되는 근저당보다는 선순위가 된다는 거죠.

 

효력이 발생되는 그 시점이

정확히 오늘과 내일의 중간에 있다는 겁니다.

그래서 제가 지난 영상에서 말씀드린 게 있어요.

잔금 처리하는 날 반드시 등기를 다시 떼어보시고

등기상에 뭔가가 접수되지 않았다는 것을 확인한 후에

잔금을 처리하시라고 말씀드렸어요..

그리고, 반드시 그날 주민센터로 가시라고 했죠?

 

요새는 전입신고와 확정일자가 온라인으로도 되니까

바쁘거나 온라인이 편하신 분은 그렇게 하셔도 됩니다.

 

어떻게 보호를 해주는지 보겠습니다.

 

전세권 설정은 보통 건물에만 한다고 말씀드렸어요.

건물 낙찰대금에서 우선변제를 받는 게 끝입니다.

전세권 설정에는 “최우선변제” 라는 개념이 애초부터 없어요.

반면에 확정일자는,

건물만이 아니라 토지 낙찰대금에서도 우선변제를 받을 수 있고,

보증금이 일정 수준 이하인 임차인은

그 보증금 중 일정 액수까지 “최우선변제” 도 가능합니다.

전세권 설정에 비해서 엄청나게 유리한 부분이죠?

그럼 전세권 설정은 토지 낙찰대금에서 변제받을 방법이 없느냐?

있다고 말씀드렸죠? 토지에도 전세권 설정을 하시면 됩니다.

다만, 비용이 두배로 드는 것은 감수하셔야 됩니다.

 

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보증금을 끝까지 못 돌려받은 임차인은 직접 경매에 넘길 수도 있어요.

이때 전세권 설정한 사람과 확정일자 받은 사람은 절차가 약간 달라요.

전세권 설정은 물권이고 등기부에 공시되어 있죠?

이 임차인은 물권을 가진 사람이기 때문에

별도의 절차 없이 자기 마음대로 경매에 넘길 수 있습니다.

반면에, 확정일자는 물권의 권리를 인정해주지만

기본 태생은 채권이라고 했어요. 등기부에 공시도 안되어 있죠?

확정일자를 받은 임차인은,

먼저 ““보증금 반환 청구소송” 을 진행하셔야 합니다.

여기서 승소 판결을 받은 후에

그 판결문을 가지고 강제경매를 진행하셔야 돼요.

중간에 ““보증금 반환 청구소송”을 한번 하셔야 한다는 것이 다릅니다.

 

 

경매에서 낙찰되면 법원에서는 그 낙찰대금을 가지고 돈을 나눠줍니다.

이때 전세권 설정을 한 사람은 별도의 배당신청을 하지 않아도 돼요.

등기부에 공시되어 있는 물권이기 때문에 그래요.

확정일자를 받은 사람은 반드시 배당신청을 하셔야 됩니다.

확정일자를 받은 임차인은

배당신청을 하지 않으면 알아서 돈을 챙겨주지 않기 때문에

돈을 못 받은 상태로 끝나버려요.

중요한 내용이니까 이 부분 반드시 인지하셔야 되고요..

단, 경매신청을 한 임차인은 예외입니다.

보증금 반환 청구소송 후에 직접 경매에 넘긴 그 임차인은

이미 법원에서 이 사람의 존재와 금액을 인지하고 있어요.

때문에, 직접 경매를 넘긴 그 임차인은 유일하게

배당신청을 하지 않아도 법원에서 챙겨줍니다.

 

 

지난 시간에 두 개의 글을 통해서 

전세권 설정과 확정일자에 대한 중요한 사항을 확인해보고

두 가지 제도에 대한 장단점과 다른 점을 비교해 봤습니다.

 

이 두 제도는 

깊이 들어가면 상당히 복잡해져요.

여러분의 소중한 보금자리를 보호하기 위해서는

꼭 이해를 하셔야 하는 제도이기 때문에

어떻게 하면 군더더기 없이 꼭 필요한 부분만을 쉽게 알려드릴지

고민을 하면서 만들었는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

다음 글에서는,

임차인의 보증금을 보호하는 방법으로

근저당권을 활용할 수도 있다고 했었죠?

주택에서는 잘 사용하지 않는 방법이기 때문에

이런 게 있다... 라는 정도로만 간단하게 얘기하고,

“임차권 등기명령” 에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.

 

보증금을 돌려받지 못한 채 급하게 이사를 나갈 경우,

보증금을 보호하기 위해서 꼭 알고 계셔야 하는 중요한 제도예요.

 

다음 글에서 뵙겠습니다. 고맙습니다.