"전입신고 금지특약" 의 위험성!

지난시간에 오피스텔과 관련해서 양도세 폭탄에 대한 얘기를 다뤘어요.

이야기 중간에 “전입신고 금지특약” 얘기가 나왔었는데

이 특약이 임대인을 위한 것처럼 보이지만

임대인과 임차인이 재판을 하는 과정에서

이 특약 때문에 임대인이 패소했다는 얘기를 잠깐 했었죠.

오늘은 그 얘기와 올바른 특약 작성법에 대해서 얘기하겠습니다.

 

임대사업자를 등록할 때는 둘 중에 한가지 유형으로 등록합니다.

 

주택으로 임대사업할 사람은 “주택 임대사업자”

업무용으로 임대사업할 사람은 “일반 임대사업자”

 

이렇게 두가지 유형중에 하나를 선택합니다.

“업무용 임대사업자” 라는 단어가 있다고 잘못알고 계신 분들이 있는데 그런 단어는 없어요.

 

업무용 오피스텔을 분양받은 사람들은 당연히 “일반 임대사업자” 로 등록하겠죠?

이때, 국세청에서 분양대금에 포함되어 있었던 건물분 부가세를 환급해 줍니다.

업무용 부동산을 분양하거나 매매할 때, 토지 가액에는 부가세가 없어요.

건물 가액에만 부가세가 있는데

이 오피스텔로 임대사업을 한다고 하니까 그 부가세를 환급해 주는거예요.

 

그런데, 여기에는 두가지 조건이 있습니다.

 

첫 번째, 10년간 이 임대사업자를 폐업하지 않고 계속 유지해야 합니다.

두 번째, 그 동안 이 부동산을 업무용으로만 임대해야 합니다.

 

이 두가지가 조건이예요.

 

그러다가 어느날 주거용으로 사용한 흔적이 나오면 국세청에서 그 내용을 확인해 보고

환급해준 부가세 중에 기간을 따져봐서 그만큼을 다시 징수해 갑니다.

분양 대금에 따라서 다르겠지만 몇백만원에서 천만원이 넘을수도 있어요.

오피스텔 임대인들이 전입신고를 싫어하는 첫 번째 이유가 이것 때문입니다.

애초에 환급받았던 건물분 부가세를

국세청에 다시 뺏긴다고 생각하기 때문이예요.

 

그것보다 더 싫어하는 이유는, 다주택자가 될까봐!

오피스텔을 분양받는 사람들은 대부분 집이 한 채 정도는 있습니다.

그런데, 임차인이 주거용으로 사용하면서 전입신고까지 해버리면

이 오피스텔을 주택으로 볼까봐 그런거죠.

1가구 2주택자가 될까봐!

기존에 주택이 두채인 사람은, 1가구 3주택자가 될까봐!

이걸 엄청나게 걱정합니다.

 

때문에 임대차 계약시에 이런 특약을 걸게 되죠.

 

“업무용으로 임대하는 것이므로 전입신고를 금지하며"

"이를 어길 시 임대인이 입은 손해를 배상하여야 한다.”

 

이 특약을 걸 때는 대부분 이렇게 두가지 내용을 하나의 특약으로 묶어서 작성합니다.

앞부분은 전입신고를 금지한다는 내용.

뒷부분은 이걸 어겨서 임대인측에 세금 등의 손해가 발생할 경우에 이를 배상한다는 내용.

앞/뒤로 쪼개보겠습니다.

 

“업무용으로 임대하는 것이므로 전입신고를 금지하며......

 

이 부분 때문에 전입신고를 못하는건 아니죠?

이게 무효조항 이라는 것은 다들 알고 계실꺼예요.

문제는 뒷부분이예요.

 

“..... 이를 어길 시 임대인이 입은 손해를 배상하여야 한다.”

 

결론부터 말씀드릴께요.

대부분의 공인중개사 분들이 이 뒷부분을 유효라고 알고 계신데요.

이거 "무효조항" 입니다.

세부적으로 아주 특이한 경우라면 이견이 있을 수 있겠지만

대부분의 경우에는 이 뒷부분도 무효예요.

 

몇 년 전에 협회에서 진행한 중개업자 교육에서 어떤 강사분이 유효니까 배상해야 한다고 얘기한 적이 있습니다.

 

“조항의 일부분이 무효라고 해서 전체가 무효인 것은 아니기 때문에”

“앞부분의 금지특약은 무효지만, 뒷부분의 배상특약은 유효하다.”

“임차인은 전입신고를 할 수 있지만, 배상책임은 존재한다.”

 

이렇게 설명한 적이 있는데, 한 1000명정도 되는 공인중개사들을 모아놓고 굉장히 실수하신거죠.

 

물론, 하나의 조항에서 앞부분이 무효라고 뒷부분까지 무효인건 아니예요.

그건 그분 말씀이 맞습니다.

하지만, 뒤에 있는 손해배상 특약은 그 논리하고 상관없이

임차인에게 절대적으로 불리한 특약이기 때문에 이것도 무효입니다.

그 강사분의 그 논리하고 상관없이 다른 법리 때문에 무효예요.

 

판례를 하나 알려드릴께요.

 

위에서 얘기한 것하고 똑같은 상황이예요.

공인중개사 사무실에서 주거 목적으로 사용할 사람을 소개하면서

이 “전입신고를 금지와 배상에 관한 특약”

이거를 달면 안전하다고 임대인한테 설명합니다.

그렇게 이 특약을 걸고 계약서를 작성했어요.

 

임차인이 약속과는 다르게 전입신고를 했고, 국세청에서 그것을 포착합니다.

환급해 줬던 부가세 중 일부를 다시 환수해 갔어요.

 

임대인이 열이 받았겠죠?

임차인을 상대로 손해배상 소송을 걸었어요.

그런데 졌습니다.

판결 내용을 다 얘기하면 지루해지니까 일부만 발췌해 볼께요.

 

[서울중앙지방법원 2014 가단 45902]

 

“단순히 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람은 주민증록을 이전할 필요가 없으므로”

“임차인이 전입신고를 하지 않는다는 위 특약은”

“이 오피스텔이 주거용으로 사용되는 것을 전제로”

“전입신고를 할 경우 발생할 문제에 대한 대비책으로 보이는 점....”

 

자, 전입신고 금지와 배상에 관한 이 특약을 법에서는 어떤 시각으로 보고 있는지 대충 아시겠죠?

 

법에서는 이렇게 판단한 거예요.

“임대인 당신, 여러 정황을 봤을 때 주거용으로 사용하는거 이미 알고 계약했잖아.”

“이제와서 몰랐다고 발뺌하지 마!”

“국세청과 약속을 어긴 사람은 애초에 당신이니까 부가세 추징당한 것은 당신이 감수해!”

이거예요.

 

지난 영상에서도 말씀드렸듯이,

오래 전에는 이런 관행들이 어느정도 통용됐어요.

하지만, 지금은 모든게 다 전산화가 되어있기 때문에

임대사업자가 업무용 오피스텔을 주거용도로 계약하고

임차인이 약속과 다르게 전입신고를 해버리면

이런 상황이 생깁니다.

아직도 많은 공인중개사 분들이 계약서를 쓰면서 이 특약을 달아요.

이러면 안전하다고 임대인을 설득하고 있는데, 잘못된 브리핑이란거 이제는 아셔야 합니다.

 

자 그러면, 이럴수도 있잖아요.

진짜로 업무용으로 계약을 했는데,

나중에 보니까 임차인이 약속하고 다르게 사업자 등록을 안하고 전입신고만 했어요.

이런 경우도 생길 수 있는데,

임대인 입장에서 보면 너무 억울한거 아니냐?

임대인 입장에서는 어떻게 항변해야 돼?

 

이제부터는 특약을 이렇게 달아 주세요.

 

[올바른 특약]

1. 임차인은 사업자 등록 또는 이전 후 사업자등록증 사본을 임대인에게 제출한다.

2. 임차인은 부가세를 별도로 지급하며 임대인은 세금계산서를 발급한다.

3. 위 부동산은 업무용으로 사용하기로 합의하며 주거목적으로는 사용할 수 없다.

 

 

주의하실 점은,

“주거목적으로는 사용할 수 없다” 라는 표현은 괜찮은데,

“전입신고를 금지한다” 라는 표현은 안 됩니다.

전입신고를 어떻게 금지합니까?

애초에 금지하지 못하게 돼있는데.

 

“전입신고 금지” / “이를 어길시 배상”

이런 표현 자체가 앞으로 발생할 어떤 상황에 대해서 미리부터 단단히 대비하고 있는 것처럼 보이잖아요.

 

계약서를 작성한 이후에

임차인이 업무용으로 사용하던 주거용으로 사용하던 우리 공인중개사가 강제할 방법은 없어요.

하지만, 특약은 이렇게 쓰셔야 합니다.

이제부터는 저 말도 안되는 특약 쓰시 마시고, 방금 알려드린 이 세가지 내용을 다 적으세요.

 

전입신고 금지특약에 대한 오늘 내용은 여기서 마치겠습니다.

 

부동산 경기가 많이 어렵지만 좌절하지 마세요.

부동산 경기가 침체된 것 하고,

이사할 사람들의 숫자가 줄어드는 것하고,

이 두 개의 사이클이 약간 다르게 가는데 이걸 혼동하시면 안됩니다.

이번달도 계약 많이 하고 있는 공인중개사들이 분명히 주변에 있어요.

내힘으로 바꿀 수 없는 불경기를 탓하면서 시간 보내지 마시고

주변에 있는 그 사람들은 나하고 어떻게 다른지

연구하고 비교해보고 따라해 보세요.

 

다음 시간에 뵙겠습니다. 고맙습니다.