[외국인의 계약진행] 1. 외국인 계약시 체크포인트

 

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

 

오늘 얘기할 것은, “외국인의 계약진행”, 이걸 얘기해 볼꺼예요.

최근 몇년간 우리나라에 외국인이 많이 들어오고 있고

또, 장기체류하는 외국인들도 많이 생기고 있기 때문에

미리 한번쯤 짚어보고 계시면, 반드시 도움되는 날이 있을꺼예요.

 

외국인과 임대차 계약을 진행할 때 체크포인트는 어떤게 있는지?

외국인 등록증은 어떻게 생겼는지?

외국인도 확정일자 보호대상이 되는지?

된다면, 어떤 절차를 거쳐 야 하는지?

 

이런 부분들을 모두 다! 짚어드리겠습니다.

 

우선 그 전에, 복수국적자에 대해서 알려드릴께요.

복수국적자에 대해서는 사실 몰라도 되지만

외국인 고객을 상대할 기회가 생길 때, 이정도까지 알고 계시면 더 도움이 되실꺼예요.

간단하게 보겠습니다.

 

 

 

 

"복수국적자"

 

예전엔 이중국적이라고 했는데, 지금은 복수국적, 또는 다중국적이라는 표현을 씁니다.

 

우리나라 기준으로 "복수국적자다" 라고 하면, 대한민국 국적에 외국국적을 같이 가지고 있는거죠?

이 복수국적에는 두가지 유형이 있는데,

우선 선천적인 복수국적자가 있어요. 속지주의 국가에서 태어난 한국인.

우리나라는 다른나라에서 태어나더라도 부모가 한국인이면 한국 국적을 줍니다.

이걸 "속인주의" 라고 하는데요.

미국같은 경우는 미국 영토에서 태어나면 부모 국적과 상관없이 일단, 미국 시민권을 주죠.

이걸 "속지주의" 라고 해요.

이 속지주의 국가에서 한국인 부모가 아이를 낳으면 그 아이는 복수국적이 되는 거예요.

또, 국제결혼으로 출생한 아이들도 복수국적을 갖게 되는 경우가 있어요.

이렇게 태어나면서부터 선천적인 복수국적이 있고.

또하나 유형은, 부모의 어떤 행동에 의해서 그 미성년 자녀가 외국 시민권을 자동으로 취득하는 경우가 있어요.

우리나라 사람이 복수국적을 갖게 되는 경우는 이렇게 두가지 유형이 있는데,

 

 

 

우리나라는 원칙적으로 복수국적이 금지되어 있어요.

일정 나이가 되면 하나의 국적을 포기해야 합니다.

그런데 2010년에 국적법이 개정됐기 때문에

연재는 특별한 경우에 한해서 외국국적도 함께 유지할 수 있게 됐습니다.

그 특별한 경우가 뭐냐 하면, 나라에 서약을 하는거예요.

 

"대한민국 영토 안에서 외국국적의 유리한 점을 행사하지 않겠다."

"그리고, 대한민국 국민으로써 대한민국 법률에 있는 의무사항을 다 지키겠다."

 

예를들면 국방의 의무나 납세의 의무 같은거.

만 22세가 되기 전에 나라에 이런 서약을 하면 대한민국 국적과 외국국적을 계속 유지할 수 있도록 법이 바뀌었습니다.

 

 

어쨌건, 여러분들이 중개업무를 하시다가 이 복수국적을 갖고 있는 사람을 고객으로 만나면,

그냥 일반 중개계약 진행하듯이 똑같이 진행하면 됩니다.

이분들은 우리나라 안에서는 한국인이예요.

주민등록증 있고, 한국법의 적용을 모두 다 받는 한국인입니다.

 

“그래? 외국 국적도 갖고있는 사람인데 매매계약시에 세금문제라던지 거래신고 뭐 이런 거 약간 다른거 아냐?”

 

아닙니다. 이분들은 그냥 한국인이예요.

계약할 때 약간 혼동이 되는 것은, 한국 국적이 없는 외국인이죠.

임차인이 외국인일 경우의 임대차계약. 이게 이번에 살펴볼 부분인데.

핵심 포인트는 세가지예요.

 

 

우선 계약서 작성할 때 외국인이라고 해서 뭐 다른점이 있는 지.

우리나라 주민등록증이 없는 사람인데, 어떤것을 기준으로 계약서를 작성해야 하는지,

그리고, 외국인도 주택임대차 보호법 상의 보호를 받을 수 있는지.

보호 대상이 된다면 외국인인 그 임차인이 어떤 절차를 거쳐야 하는지.

이 세부분이 중점 포인트입니다.

 

 

우선 첫 번째 문제를 보자면, 결론적으로는 계약서를 작성할 때 외국인이나 내국인이나 다 똑같습니다.

여러분들이 갖고 계시는 그 계약서 양식으로 그냥 작성하시면 돼요.

 

다만, 인적사항을 뭘 기준으로 적어 넣을 것이냐. 이부분만 다른데,

우리나라 사람은 주민등록증이 있죠? 그걸 기준으로 하죠?

외국인은 외국인 등록증이란게 있습니다.

이 외국인 등록증이나 여권을 기준으로 임차인란을 작성하시면 되는데

장기체류자냐? 단기체류자냐? 이 부분에 따라서 조금 달라질 수 있습니다.

자세히 보기 전에 출입국 관리법에 있는 내용을 간단하게 볼께요.

 

 

법조문을 그대로 보지 않고 필요한 부분만 제가 요약해서 알려드릴꺼예요.

출입국 관리법에서는 우리나라에 들어오는 외국인을 기간에 따라서

단기체류, 장기체류, 이렇게 두가지로 나누고 있어요.

그중에서 90일 이상 체류하는 사람을 장기체류자로 분류하고 있는데

이 장기체류자는 관할 출입국 관리소에 반드시 외국인 등록을 하게 되어 있습니다.

강제조항이예요.

이 외국인 등록을 하게되면 외국인 등록증이 나오는데 제가 보여드릴께요.

 

 

이게 외국인 등록증이예요. 진짜는 아니고, 이렇게 발급된다 라는 예시입니다.

우리 주민등록증과 비슷한데 색깔이 좀 다르죠?

여기에 외국인 등록번호가 적혀있는데 앞번호 여섯자리는 생년월일이예요.

그리고 뒷번호 첫 번째 숫자. 우리나라 사람은 1에서 4로 시작하는데 외국인은 5에서 8로 시작해요.

그리고 성명과, 어디에서 왔는지, 체류자격. 이런것들이 표시되어 있습니다.

앞으로 다시 돌아가 볼께요.

 

 

여기서 눈치가 빠르신 우리 공인중개사 님들은 한가지 생각이 딱 떠올라야 되요.

뭘까요?

 

"아~~ 단기체류 외국인들은 1~2년 짜리 방은 안구하겠구나."

"친구집에 있던가, 친척집에 있던가, 숙박업소를 이용하거나"

"혹시 우리 사무실에 나와서 방을 구하더라도 풀옵션 단기임대만 구하겠구나."

 

"그리고, 보증금 내고 1~2년짜리 방을 구하는 사람은 장기체류 외국인이겠구나."

"외국인 등록을 의무적으로 해야하기 때문에 외국인 등록증을 발급받는 사람들이겠구나."

 

이런 생각이 드셔야죠. 다들 이 생각 하셨을 꺼예요.

 

 

이렇게, 단기체류 외국인들은 중개업소를 방문할 때 1~2년짜리 방을 구하지 않습니다.

대부분 지인이나 친척집, 숙박업소를 이용하구요.

중개업소에 나오더라도 단기임대를 주로 구하게 되죠.

이분들은 특성상 보증금 보호나 주택임대차 보호법 적용 대상인지 이런거에 무관심해요.

계약서 작성하실 때는 그냥 여권을 보시고 임차인란 작성하시면 됩니다.

주민등록번호 쓰는 란에 여권번호 기재하시고, 여권에 있는 이름을 그대로 옮겨 적으시면 됩니다.

 

 

우리 공인중개사들이 지식을 뽐낼수 있는 분들은 장기체류 외국인 들인데,

이분들은 일반 주택을 구하는 경우가 많겠죠? 물론 아닌 경우도 있습니다.

지인, 친척집, 숙박업소를 이용하거나, 단기임대를 구하면서 계속 옮겨다니는 분들도 있어요.

하지만, 1~2년 단위의 보증금 있는 주택을 구하는 사람도 많겠죠.

이분들을 상대로 계약서 작성하실 때는, 외국인 등록증을 기준으로 임차인 란을 작성하시면 되는데요.

아직 외국인 등록증을 발급받지 못한 사람도 있을 수 있어요.

들어오자마자 급하게 집을 먼저 알아볼 수도 있겠죠.

 

이분들은 일단 여권을 기준으로 작성 한 후에 외국인 등록을 마치면

다시 외국인 등록증을 기준으로 해서 임차인란을 변경해 주시면 됩니다.

 

그러면, 이 외국인들도 보증금을 낼텐데, 이 보증금 보호나 주택임대차 보호법 적용은 어떻게 되느냐?

외국인도 당연히 주택임대차 보호법 상의 보증금 보호 대상이 됩니다.

이 부분을 잘 안내해 줄 수 있느냐, 없느냐에 따라서 여러분이 외국인을 상대로 중개하실 때,

전문가처럼 보이느냐, 아니냐가, 판가름 나는 거예요.

 

그러면, 외국인이 보증금을 보호받기 위해서는 어떤 절차를 거쳐야 하는지,

다음시간에 이 부분을 안내해 드릴께요.

다음 시간에 뵙겠습니다.