[미성년자 계약진행] 1. 미성년자 계약시의 체크포인트

안녕하세요? 후스파파입니다.

이번에는 미성년자에 대한 얘기를 해보려고 해요.

우리가 계약을 진행하다 보면 손님이 미성년자인 경우가 가끔 있어요.

특히 대학가에서 원룸 중개를 많이 하시는 분들은 학기 초마다 매년 겪는 일이죠.

 

미성년자하고 계약을 할 때는 유의하실게 몇가지 있는데,

대표적인 사례가 미성년자와 계약한 후에 법정대리인, 주로 부모님이죠.

이 부모님이 뒤늦게 나타나서 취소하는 경우, 상대방은 불측의 손해를 볼 수가 있습니다.

그래서, 부모님 명의로 임대차 계약을 작성하는 경우들도 있어요.

사실, 부모님이 요구하는 경우도 있죠? 보증금 반환 문제도 있고.

 

그런데, 명의자는 부모님인데 실제 살고 있는 것은 미성년 자녀일 경우.

이럴 때는 확정일자 보호 대상이 정확하게 되는지 이게 좀 혼동됩니다.

분명히 공부했고 시험도 봤는데, 실무에서는 한가닥만 꼬이면 좀 혼돈되죠?

또, 미성년 자녀 이름으로 계약을 한다면

훗날 분쟁을 방지하기 위해서 법정대리인이 동의했다는 근거를 남겨놓아야 하는데

그 동의를 어떤 식으로 받아야 하는지?

동의서에 인감도장 찍고 인감증명까지 첨부해야 하는건지?

팩스로 신분증만 주고받아도 되는건지?

이런 부분들도 혼동되고,

이렇게 미성년자 임대차 계약에 관한 부분들을 이번에 정리해 정리해 드리겠습니다.

 

 

우선 미성년자에 대한 정의를 좀 명확히 하고 갈께요.

형법에 형사미성년자라는 단어가 있어요. 만 14세죠?

민사 미성년자라는 말은 사실 없지만

이 형사미성년자와 구분하기 위해서 실무에서는 민사 미성년자라는 표현을 쓰기도 하는데

우리 공인중개사들은 이 두 개를 반드시 구분하셔야 합니다.

 

사람은 태어나서 일정한 사회경험을 쌓기 전까지는 판단이 좀 미숙할 수 밖에 없어요.

그러니까 특정한 시점까지는 몇가지 행동들을 좀 못하게 막으면서 동시에 또 보호도 해주자!

이게 미성년자 제도의 취지예요.

그리고, 그 특정한 시점을 일괄적으로 나이로 끊어버렸어요.

언제까지? "만 19세가 될때까지"

이게 몇 년 전까지는 만 20세였다가 2013년도에 법이 개정됐죠?

현재는 만 19세를 기준으로 하고 있고, 이게 또 바뀐다는 얘기가 있어요. 하지만, 현재시점에서는 만 19세가 맞습니다.

 

고등학교를 졸업하고 대학을 바로 들어가면 보통은 우리나이로 20세죠?

이 고등학교를 갓 졸업한 20세 중에서 생일이 지난 사람은 만 19세가 되는거고

생일이 안지난 사람은 아직 만 18세인 거예요.

그래서, 매년 2월달에 대학가 주변에서 자취방 알아보는 신입생들은 대부분 아직 미성년자입니다.

계약서 작성할 때, 부모님 동의가 반드시 필요하죠.

 

출생년도를 기준으로 하면, 지금이 2020년도니까

2001년생 중에서 현재 생일이 지났으면 성년, 아직 지나지 않았으면 미성년,

이렇게 기준을 잡으시면 돼요.

만 나이를 따질때는 우리 한국나이에서 생일이 지났으면 한 살, 생일이 지나지 않았으면 두 살을 빼는 겁니다.

그리고 다들 아시겠지만, 주민등록 기준이죠?

내가 원래는 스물 두 살인데 호적이 좀 늦게 됐어. 이런거 다 필요 없죠?

 

 

[미성년자 계약시의 체크포인트]

 

 

임차인이 미성년자일 경우에 우리 공인중개사들이 실무에서 체크해야 되는 포인트는 크게 네가지예요.

 

첫째, 법정대리인의 동의가 있는지.

둘째, 임차인을 누구로 할것인지. 미성년자 본인으로 할것인지, 부모 명의로 할것인지.

셋째, 임차인을 부모 또는 보호자 명의로 했을 때, 확정일자 보호에는 전혀 문제가 없는지.

넷째, 계약 종료 후에 보 증금 반환을 어떻게 할 것인지.

 

이 네가지가 체크 포인트입니다.

 

임차인이 미성년자인 경우는 아주 특별한 극소수의 경우를 제외하곤 둘 중에 하나예요.

고등학교 졸업 후에 타 지역으로 취업을 했거나,

또는 타 지역에 있는 대학. 통학하기 어려운 거리에 있는 대학에 진학했는데 기숫사를 못들어간 경우.

대부분 둘 중 하나입니다.

그런데, 고등학교를 갓 졸업한 사람이 보증금이 있을까요? 정상적이라면 없겠죠?

대부분은 보증금과 월세를 부모님이 내주죠?

그래서 임차인을 누구로 할것인지, 부모님으로 했을 때는 확정일자 보호 받는것에 문제가 없는지,

계약 종료 후에 보증금 반환을 어떻게 할 것인지.

이런 부분들을 미리 체크해야 하는 거예요.

 

법정대리인은 1번이 부모님. 특별한 경우에 2번이 후견인이 됩니다.

가족사에 큰 문제가 없다면, 일반적으로는 부모님이 법정대리인이라고 보시면 되요.

이 법정대리인의 동의 없이 미성년자와 체결 한 계약은

후에, 법정대리인이나 해당 미성년자가 직접 계약을 취소할 수 있어요.

취소를 안하면 문제가 없는데, 미성년자 측에서 취소하겠다고 하면 그때 소급해서 문제가 되는 거예요.

 

아니~ 취소하면 보증금 돌려주고 끝내면 되는거지 뭐가 문제냐? 큰 문제가 있어요.

제가 방금 "소급" 이라는 표현을 썼죠?

미성년자 측에서 이런 사유로 계약을 취소해 버리면 소급해서 처음부터 계약이 없었던 것으로 봅니다.

임대인은 그때까지 받은 월세를 모두 돌려줘야 돼요.

이것 때문에 문제가 되는 겁니다.

실제로 이걸로 분쟁이 생기는 경우들이 많이 있고, 때로는 미성년자 측에서 좀 악용하는 사례들도 가끔 있어요.

공인중개사가 이 동의절차를 대충 진행해서 이 분쟁에 휘말리고

민사소송이나 행정처분이 진행되는 경우도 많이 있어요.

 

그러면, 미성년자를 임차인으로 해서 계약서를 작성할 때, 실무에서는 어떻게 진행하면 되느냐?

다음 시간에는 이 부분에 대해서 더 깊게 살펴 보도록 하겠습니다.