[미성년자 계약진행] 2. 법정대리 방법과 계약진행 방법

지난 시간에는 미성년자를 정확히 구분하는 방법과

법정대리인의 동의 없이 미성년자와 임대차 계약을 진행하면 훗날 어떤 불상사가 생길 수 있는지

이 부분을 얘기해 봤습니다.

 

자, 그러면 미성년자와 임대차계약을 진행할 때 법정대리인, 이제부터는 부모님이라고 할께요. 대부분 부모님이니까.

부모님의 동의는 어떻게 받으면 되느냐?

 

 

 

원칙적으로는 동의서나 위임장을 받으면 됩니다

부모님 인적사항과 자녀의 인적사항을 적고

“어디를 얼마에 임대차 계약하는 것에 동의한다”

또는 “누구의 법정대리인으로써 임대차 계약에 대한 권한을 자녀 누구누구에게 위임한다”

이런 내용을 적은 다음에 부모님의 인감도장을 찍고

그럼 그게 인감도장이라는 것을 증명하기 위해서 인감증명서를 첨부해야겠죠?

그리고, 부모자식간이 맞다는 것을 증명하기 위해서 가족관계증명원을 첨부합니다.

이게 원칙적인 방법이예요. 가장 확실한 방법이죠.

 

그런데, 실무에서는 위임장에 인감증명 첨부해서, 뭐 이렇게까지는 잘 안합니다.

실제로 이렇게 하기도 어렵고, 이렇게 까지는 안하셔도 되요. 왜냐?

분쟁이 생겼을 때 법원이 취하는 태도 때문인데요,

법원과 판례의 입장을 보겠습니다.

 

 

 

법정대리인의 동의서가 없는 상태에서 미성년자와 계약을 진행했어요.

훗날 미성년자측과 임대인이 계약취소 문제로 분쟁이 생겼을 때

법원과 판례의 태도는

 

"동의서나 위임장이 없더라도, 동의가 있었던 것이 객관적으로 입증되는 경우에는, 동의가 있었던 것으로 본다."

 

추측으로는 안됩니다. 입증이예요.

"객관적으로 입증되는 경우에는 동의가 있었던 것으로 본다."

이게 법원과 판례의 입장입니다.

즉, 여러분들이 미성년자를 임차인으로 임대차계약을 진행하실 때는

부모님의 동의서나 위임장에 인감증명과 가족관계증명원까지 받는 것이 가장 확실한, 교과서적인 방법이긴 하지만,

여의치 않을 경우에는 다른 방법으로도 가능하다는 거예요.

 

실제 사례를 하나 들어볼께요.

 

 

어떤 상황이냐 하면, 대학생인데 미성년자예요.

임대차계약을 체결하는 날 부모님이 안나오고 혼자 나온 거예요. 동의서 없이.

임대인이 해당 공인중개사의 상황설명을 듣고, 부모님과 전화통화를 해본 후에 계약을 진행했어요.

곧바로 부모님이 계약금을 이체해 줬고, 입주할 때 잔금도 부모님이 보내줬어요.

그런데, 이 학생이 몇 달 후에 기숙사에 들어가게 된거예요.

이때 부모님이 쨘~! 하고 등장한거죠.

"계약시에 부모가 현장에 없었고, 동의서도 없으니 취소사유다."

이렇게 주장하면서 그동안 납부했던 월세까지 전액 다 반환해라. 이렇게 다툼이 시작된 상황입니다.

 

 

 

결론은,

 

"부모이름으로 돈이 입금된 것은, 이미 법정대리인의 동의를 얻은 것인 만큼"

"위 돈의 처분을 허락받은, 재산을 처분한 행위로 보이므로"

"미성년자라는 이유로 본 계약을 취소할 수 없다."

 

즉, 계약 당시에, 계약체결에 대한 동의가 있었던 것으로 보여지는 만큼,

계약 무효 사유가 아니다.

그동안의 월세도 반환할 이유가 없다. 이렇게 판단이 내려졌습니다.

제가 판단한거 아니예요. 법률구조공단에서 판단한 거예요. 실제 있었던 일입니다.

법률구조공단에서는 왜 이렇게 판단하냐 하면, 조금 아까 얘기했던 법원의 입장 때문이예요.

 

 

“명시적 동의뿐만 아니라 묵시적인 동의도 인정한다.”

이게 법원과 판례의 입장입니다.

자, 다시 정리할께요.

 

 

 

미성년자와 계약 진행시 부모님의 동의를 구하는 방법!

원칙적으로 동의서나 위임장에 관련서류를 서면으로 받는 방법도 있구요.

부모님과 전화통화한 기록을 남긴 후에 계약금이나 잔금을 부모님이 이체하도록 하는 방법도 있습니다.

동의서를 부모님께 팩스로 보낸 다음에 사인을 받고 신분증 사본과 함께 다시 팩스로 수신받는

이런 방법도 실무에선 많이 사용을 하구요

기타, 부모님이 본 계약을 알고 있었고 동의도 있었다는 것을 증명할 수 있는 다른 방법이 있다면

그런 방법도 가능합니다.

다만, 1번과 같은 원칙적인 방법이 아니라면 나머지는 다 "객관적" 으로 "증명" 할 수 있어야 합니다.

 

자, 지금까지 얘기한 모든거는 미성년자가 임차인이 되어서 계약을 진행해야 하는데

법정대리인인 부모님이 계약 현장에 나오지 못할 경우예요.

계약 현장에 부모님 없이 미성년자 혼자만 나오는 경우.

 

그런데, 사실 미성년자 계약 진행을 하다보면 대부분은 부모님이 함께 나오십니다.

이 경우에는 동의를 구하는 방법이 사실 더 간단해요.

미성년 자녀를 임차인으로 해서 계약서를 작성하고, 대리인란에 부모님 인적사항을 적은 다음에 사인을 받거나

또는, 특약사항에 임차인 누구누구의 부모 아무개가 동석해서 본 계약내용을 함께 확인했다.

뭐 이런 취지의 내용을 적어주고 부모님 사인을 받은 다음에 현장에서 신분증을 카피하시면 됩니다.

복잡한 서류까지 필요 없어요.

 

간혹, 해당 자녀 없이 부모님만 나오시는 경우도 있죠?

이때도 어렵게 생각하실 필요가 없어요.

부모님은 법정대리권이 당연히 있기 때문에

임차인인 미성년자 본인이 현장에 없더라도

부모님은 별도의 위임장 없이 미성년 자녀의 명의로 계약진행을 할 수 있습니다.

 

그런데, 간혹가다가 현장에 나온 부모님이 임차인 명의를 미성년 자녀가 아니라

부모인 자신의 명의로 해달라고 하는 경우가 있어요.

이때, 이 부모님은 왜 이런 요구를 하는지?

이렇게 부모님 명의로 하고, 실제로 미성년 자녀만 거주할 경우에는 확정일자 보호에 관한 문제는 없는지?

 

다음시간에 이 부분을 살펴보도록 하겠습니다.