[미성년자 계약진행] 3. 미성년자의 확정일자와 보증금보호

안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 시간에, 미성년자를 따져보는 방법과

법정대리인의 동의 없이 미성년자와 임대차 계약을 진행했을 경우에 어떠한 문제가 생길 수 있는지?

법정대리인의 동의를 근거로 남기는 방법은 어떤게 있는지?

어떤 방법이 원칙적인 방법이고, 어떤 방법이 우리가 실무에서 사용할 수 있는 예외적인 방법인지,

그 판단 기준이 되는 판례의 입장과 법률구조공단의 판단 내용, 그 근거들 까지 얘기해 봤습니다.

 

오늘 보실 내용은요

임대차 계약을 진행하는데, 부모님이 현장에 함께 나와서 임차인을 자기 명의로 해달라고 요청을 합니다.

자, 이렇게 해도 문제가 없을까요? 문제될건 전혀 없습니다.

다만, 그 부모님은 지금 왜 그런 요구를 하고 있는지

여러분들이 그 속마음을 좀 들여다보고 이해를 하셔야

거기에 맞춰서 부드럽게 진행을 하실 수가 있구요,

이때 확정일자 보호에는 정말 문제가 없는지

이 얘기를 끝으로 미성년자 파트를 마치겠습니다.

 

계약 당일에 부모임이 현장에 함께 나와서 임차인을 부모인 자신의 명의로 해달라고 요구하는 경우는

몇가지 이유가 있어서 그런 거예요.

 

우선, 자녀가 사회생활이 아직 미숙하잖아요?

자녀의 주거 문제와 관련해서 앞으로 해결해야 할 사항이 생길 때

부모가 직접 나서서 해결해 주는 것이 부모 입장에서는 마음이 편합니다.

아직 어리고 학생인데 이제 집밖에 나갔으니까.

 

또, 임대인과 여러 가지 상의하는 그 과정에서 자녀에 대한 객관적인 얘기

다른 사람의 시각으로 내 자녀를 좀 엿볼 수 있는 그런 기회도 생기죠.

 

두 번째는, 부모가 보증금을 마련해 줬는데

혹시 추후에 내 자녀가 부모 몰래 계약을 해지하면서 이 보증금을 수령하고 엉뚱한 짓을 하지 않을까 이런 걱정.

실제로 방 얻어주실 때, 대부분의 부모님들은 한번씩 이 생각 해봅니다.

내자식이 그럴리는 없겠지만, 한번은 해봐요.

 

세 번째는, 내 자녀는 안그러겠지만,

내 자녀는 정말 순박하고 착하기 때문에 그럴 리가 없지만

혹시 주변에 있는 나쁜 선배가, 나쁜 친구가 이 보증금을 탐을 내고 내 자녀를 꼬셔서 이용해먹지 않을까 하는 걱정.

이 세가지 때문입니다.

 

솔직히, 첫 번째도 있지만, 두 번째와 세 번째에 대한 걱정도 아주 강렬해요.

다만, 옆에 자녀가 듣고있기 때문에 이렇게 직접적으로는 얘기를 못하는 거죠.

이때는 여러분들이 먼저 눈치를 채시고 임대인한테 얘기해서 그냥 부모님 명의로 진행하세요.

그렇게 진행해도 상관 없습니다.

어? 그러면 확정일자 보호를 받으려면

임차인인 엄마나 아빠가 직접 전입신고 해야되고 뭐가 좀 복잡해지는거 아냐?

아닙니다!

 

이 경우에, 부모가 임차인인 상태에서 부모는 전입신고를 안하고, 자녀만 전입신고를 하는 이 경우에도

대항력을 인정 받습니다.

대항력을 인정 받기 때문에 확정일자를 받으면 당연히 임대차 보호법상의 보호 또한 똑같이 받게 되는 거예요.

단, 지금 미성년자 계약진행 보고 있죠?

해당 자녀가 미성년자일 경우에 한해서입니다.

만일, 똑같은 경우에 해당자녀가 미성년자가 아니라면, 성년자라면 보호 못받습니다.

 

다시 설명해 드릴께요.

 

부모가 임차인일 경우, 부모의 전입없이 자녀만 전입신고 하는 경우에,

자녀가 미성년자인 경우에는 임차인인 부모가 대신 대항력을 취득합니다.

자녀가 미성년자가 아닌 성년자일 경우에는 부모가 대항력을 취득하지 못합니다.

 

자녀가 성년자일 경우에는, 확정일자 보호 대상이 되려면

이 때에는 임차인인 해당 부모가 직접 전입신고를 했다가 확정일자 보호 대상이 된 이후에 다시 빠져야 되요.

자녀가 성년자일 경우는 약간 복잡해지죠.

 

지난시간에 제가 하나 빼먹고 말씀 안드린게 있더라구요.

미성년인 자녀를 임차인을 했을 경우에는 자녀가 직접 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 되는데

이 미성년자 전입신고는 법정대리인의 동의가 있어야 되요.

미성년자를 임차인으로 해서 계약했을 때는 부모님이 신분증 지참해서 주민센터에 함께 가셔야 합니다

대부분은 알고 계실꺼예요.

 

자, 짧은 내용 세개를 통해서 미성년자의 계약진행을 살펴봤는데,

이정도의 내용만 숙지를 하시면, 실무에서 미성년자를 임차인으로 계약 진행하실 때 실수가 전혀 없으실 꺼예요.

오늘은 여기서 마치구요.

 

다음시간, 부동산에 관해서, 부동산 중개 실무에 관해서,

유익한 얘기들을 가지고 다시 찾아 뵙겠습니다.

감사합니다.