[대리계약] 1. 기본상식 정리 하기

[대리계약] 1. 기본상식 정리 하기

안녕하세요? 후스파파입니다.

유튜브를 12주쯤 되었을 때 구독하시는 분이 많지는 않았지만,

영상을 꾸준히 봐주시는 분도 몇 분 생겼어요.

그중에 다산신도시에서 중개업을 하시는

“황금빛부동산” 이라는 분이 계신데,

 

영상을 열심히 봐주시고 댓글도 많이 달아 주시면서

힘을 많이 주셨습니다.

유튜브를 시작한 지 오래되지 않았기 때문에

아직 영상도 많지 않고,

편집 실력도 애기 같은 수준이라

시각적인 볼거리가 전혀 없는데,

영상 꾸준히 봐주시고 좋은 댓글 많이 달아주셔서

 너무너무 감사합니다. 

 

“황금빛부동산” 님이 

“대리계약”에 대해서 궁금하다는 댓글을 올리셨어요.

원래 준비했던 주제가 있었지만 순서를 조금 변경해서

대리계약에 대한 얘기를 해보도록 하겠습니다.

 

오늘은 “대리계약”에 대한 기본적인 상식들

몇 가지를 보도록 하구요,

 

두 번째 글에서는, “위임장”을 살펴보도록 하겠습니다.

공인중개사 공부할 때 나오는 내용은

두루뭉술하고 포괄적이에요.

실무에서 세부적으로 살펴봐야 할 필수적인 내용들을 보고,

 

세 번째 글에서는, “인감증명”을 보겠습니다.

이 인감증명과 관련해서는 잘못된 상식들이 많이 있어요.

특히, “인감증명의 유효기간” 에 대한

잘못된 상식을 바로잡아 드리면서

인감증명 확인 시의 다른 유의사항도 함께 얘기해 보겠습니다.

 

그다음으로,

실무에서 대리계약을 진행하는 FM적인 방법과

역시 실무에서,

서류가 미비한 상태로 계약을 진행하는 경우

문제점과 대비책들을 살펴보는 것으로

“대리계약”에 대한 부분을 마무리하겠습니다.

 

첫 번째 글로 들어가겠습니다.

 

 

[ 위임인=본 인 / 수임인=대리인 ]

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다들 아시는 내용이고 그냥 간단한 용어 정리예요.

“위임인” 은 위임을 한 사람.

우리 중개 계약에서는 집주인 본인을 말하는 거겠죠?

등기부 등본상의 소유자를 말하는 겁니다.

“수임인” 은 위임을 받은 사람이죠.

“대리인”을 또 다른 말로 “수임인” 이라고 합니다.

 

 

[대리계약을 조심해야 하는 이유]

 

 

매매계약 시에도 대리계약을 볼 수 있지만,

우리가 “대리계약” 을 흔하게 접할 수 있는 것은 임대차 계약이에요.

주거용 계약에서는 건물주의 가족이 대리인으로 나오는 경우가 많고,

업무용 계약에서는 관리소장님이나 관리회사의 담당자가 많이 나오죠.

어느 경우를 봐도 서류가 완벽히 준비되는 상황보다는

좀 미비한 상태로 진행되는 경우가 더 많구요,

서류를 완벽히 준비시켜려다 보면,

오히려 마찰이 생기거나 진행이 더뎌지는 경우가 대부분이죠.

 

대리계약을 조심해야 하는 이유는

다들 일선에서 경험하시다시피,

아주 흔하게 발생하는 계약의 유형이면서도,

“중개사고”의 대부분이 이 대리계약에서 발생하기 때문입니다.

 

매매계약 시에는 웬만하면 꼼꼼히 확인을 하는데,

임대차 계약에서는 이 확인이 좀 느슨해요.

매매계약보다는  임대차 계약에서 사기치는 것이 좀 더 쉽기 때문에,

특히 전세라는 특이한 제도가 있는 우리 나라에서는

임대차 계약 시에도 사기꾼들이 많이 끼어듭니다.

우리가 "대리계약"에 대한 부분만 잘 안고 있어도 

중개사고의 거의 대부분을 막을 수 있습니다.

 

[미성년자도 대리인이 될 수 있나요?

미성년자도 대리권이 전당하게 확인된다면

대리인이 될 수 있습니다. 

법에서 정해놓은 대리인의 요건을 요약해보면,

대리인 제도는 본인을 대신해서 “의사표시”를 하는 제도이기 때문에

대리인은 “의사능력” 이 필요하지만 “행위능력” 은 없어도 된다

이렇게 정해놓고 있어요.

 

민법 제117조.

“대리행위의 효과는 직접 본인에게 귀속하고”

“대리인 자신에게는 미치지 않으므로”

“대리인은 능력자임을 요하지 않는다.”

 

뭔 소리일까요?

무슨 말이냐 하면,

건물주의 미성년 자녀도 정당한 대리권이 확인된다면

부동산 계약 시에 아버지나 어머니 대신 나와서

“대리인” 자격으로 계약을 진행할 수 있다는 얘기입니다.

 

물론, 현실에서는 건물주가 바쁘다고

중고등학생 자녀를 대신 내보내지는 않겠죠.

이런 경우를 저만 못 봤을 수도 있지만,

하여간 저는 못 봤습니다.

 

[“위임장”이 없으면 “무효”인가요?]

 

위임장이 없으면 무효, 또는 처음부터 효력이 없다고 알고 계신 분들고 가끔 볼 수 있습니다.

하지만 우리는 공부를 했으니까

그게 아니라는것을 다 알고 있죠.

 

민법 제680조

“당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고”

“상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.”

이렇게 정의하고 있을 뿐,

구체적인 방법까지 법으로 정해논고 있지는 않습니다.

즉, 위임을 하는 방식은 다양할 수 있고,

구두상의 위임도 가능하다는 것이죠.

그러면, 구두상으로도 위임이 가능한데

우리는 대리계약 시에 왜 위임 서류를 확인해야 하는가?

 

첫째, 대리인이 혼자 나왔을 경우에,

위임을 받았다는 대리인 주장이

진짜인지 아닌지 알 방법이 없기 때문에

확인이 필요합니다.

 

둘째, 위임한 사람이 추후에 말을 바꿨을 때,

반대편에서는 상대방이 말을 바꿨다는

증거를 제출할 수 있어야 됩니다.

 

즉, 대리계약에서의 위임 서류는“필요조건” 이 아니라

추후 분쟁 시“증거” 로서 필요하다는 것이죠.

서류가 없다면 원래 무효가 아니라,

분쟁 시에 증거를 제시하지 못하면

“소급” 해서 무효가 된다는 얘기입니다.

서류가 없어도 일단은 유효하다고 해서,

대충 믿을만하다고 막 진행하면 안 되겠죠?

중개사고는 항상 그런 건 중에서 일어납니다.

 

[위임장과 인감증명이 있으면 안전한가요?]

 

아닙니다.

절대로 아니에요.

아니라니까요!

위임장과 인감증명이 있는 상태에서 대리인과 계약을 했는데,

훗날 “본인” 이 나타나서 무효를 주장하는 경우에

임차인이나 매수인이 패소하는 사건들이 있습니다.

 

법원의 입장은,

서류가 위조되었거나 위임 내용과 다르다는 것을

알고 있었을 뿐만이 아니라,

“알 수 있었을 경우” 에도

임차인이나 매수인의 과실을 인정합니다.

 

사기꾼에게 어설프게 당한 사람의 재산권과

아무 잘못이 없는 “선량한 원래주인” 의 재산권이 충돌하면

둘 중에 후자를 더 보호해 준다는 뜻이죠.

 

사기당한 사람이 안타까운 건 맞아요.

그렇다고 아무것도 몰랐고, 아무 짓도 안 했고

아무 잘못도 없는 사람한테,

건물주라는 이유로 그 사람의 재산을 뺏어서

사기당한 불쌍한 사람에게 주지는 않습니다.

그게 당연한 거예요.

 

때문에, 우리가 대리계약을 진행할 때는

단순히 "위임장"과 "인감증명서"가 있었다는 것을 확인만 하면 되는 것이 아니라

그 속에 숨어있을지 모를 함정이나 

세부적인 내영들을 꼼꼼하게 볼 수 있어야 합니다.

 

[대리계약의 모든 것]

 

다음 글에서는“위임장”에 대한 얘기를 하겠습니다.

위임장의 위임 내용을 정확히 확인하지 않아서

중개사고로 이어지는 경우가 많아요.

위임장에는 보통 어떤 내용들이 들어가 있고

우리는 현장에서 어떤 내용들을 확인해야 하는지

다음 시간에 이 부분을 보도록 하겠습니다.

다음 글에서 뵙겠습니다. 

고맙습니다.