[대리계약] 2. 위임장 확인 하기

위임장(위임 서류) 필수 확인 내용

대리 계약 시에 “위임장” 이 있어야 된다고 하는데

사실은 “위임장” 이 아니라 “위임 서류”입니다.

“위임장+인감증명서” 이게 위임 서류고요,,

이 두 개는 세트로 같이 다니는 애들이에요..

이 중에서 오늘은 위임장에 대한 내용을 먼저 보겠습니다.

 

위임장의 필수 확인사항

1. 부동산의 표시
2. 위임인(명의인)의 인적사항
3. 수임인(대리인)의 인적사항
4. 위임하는 내용
5. 위임 날짜
6. 인감도장 날인 

위임장에 들어가야 하는 내용들입니다.

우선 부동산이 특정 괴어 있어야 하고,

위임인과 수임인의 인적 사항이 정확하게 기입되어 있어야 합니다.

어떤 사항을 위임하는 것인지 

그 내용이 이것저것 적혀 있겠죠?

위임장 작성 날짜도 확인해 보시고

인감도장이 찍혀 있는지 이거는

인감 증명서와 비교해 보시면 되겠죠?

 

이중에 가장 사고가 많이 나는 것은

4번, 위임하는 내용이 이것저것 쓰여있을 텐데,,

그 내용을 꼼꼼히 안 읽어 보시거나,

어떤 이유로 인해서 위임 내용과 다르게 진행하기 때문이에요..

 

위임 내용에는 보통 두 가지 내용이 믹스되어 있습니다.

위임하는 “범위” 와 “권한”을 한정하는 내용이

보통 적혀 있어요.

좀 더 자세히 보겠습니다.

 

1. "위임 기간"의 한정

유형 1) 2019년 7월 1일에 계약하는 건에 한한다.

유형 2) 7월 1일에 있을 201호의 계약에 대하여 위임한다.

유형 3) 본 위임장의 유효기간은 2019년 12월 31일까지로 한다.

 

우선

위임 기간이 한정되어 있는지를 확인!

하셔야 하는데

첫 번째와 두 번째 같이

“특정 날짜”를” 지정하는 경우가 있습니다.

이런 경우에, 이 위임장은 1회용이 되는 거죠??

 

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반면에, 건물주가 오래 자리를 비우는 경우도 있어요.

주로 해외에 장기 체류할 경우인데,

이럴 때는, 믿을만한 대리인을 한 명 지정해 놓고,

1회용 위임장이 아니라 일정기간을 정해서

그 기간 동안은 이 위임장의 효력이 계속 유지되도록

그렇게 만드는 경우도 있습니다.

 

2. "계약 내용"의 한정

1) "제한"을 두지 않는 경우
-7월 1일에 계약하는 임대차 계약에 한한다.

2) "공간"에 대한 한정
-201호에 대한 계약을 위임한다.

3) "금액"에 대한 한정
-보증금 2,000만 원, 월차임 80만 원 이하로 진행하는 
-보증금 1,000만 원 이하의 월세 계약에 한한다.

 

계약 내용이 한정되어 있는지 확인

첫 번째 유형처럼 “7월 1일에 계약하는 임대차 계약에 한한다.”

이렇게만 되어있다면,

그 계약이 전세계약이던 월세 계약이던

보증금이 얼마이던 상관없이 그냥 진행하시면 됩니다.

 

하지만, 두 번째처럼

공간, 즉 호실을 지정하는 경우가 있어요.

“201호”에 대한 계약을 위임한다거나

“2층” 임대차 계약에 대한 사항을 위임한다거나

이렇게요.

 

세 번째처럼,

위임장 내에 금액이 한정되어 있는 경우가 있습니다.

보통 1회용 위임장에서는

금액을 정확히 특정하는 경우가 많은 반면에,

 

임대인이 외국에 장기 체류할 때는 앞에서 말씀드린 대로

믿을만한 대리인을 한 명 지정해 놓은 다음에

보증금 상한선을 미리 정해 놓고,

이 위임장이 일정기간 동안

계속 유효하도록 만드는 경우가 있어요.

 

그런데, 이 경우에 중개사고가 특히 많이 생깁니다.

언론을 시끌시끌하게 만드는 대규모 먹튀사건의 경우는

거의 대부분 이경우에서 발생합니다.

오랫동안 한 사람이 건물을 임대 관리하다 보니까

주변에 있는 공인중개사들이

위임장의 유효기간이 좀 지났는데도 불구하고,

위임 내용과 약간 다른 경우에도 불구하고,

항상 보던 그 사람을 그냥 믿고 진행했다가 사고가 생기는 거죠.

 

보통은 이렇게 진행돼요..

처음에는 위임장 내용대로

보증금 1,000만 원 이하의 계약만 진행하거나

또는 풀옵션 단기 임대로만 진행합니다.

이런 사람들 특징은,

처음에는 대게 친절하고

부동산에서 요청하는 임차인들의 편의를 잘 봐줍니다.

시간이 좀 지나면,

인근에 친해진 중개업소 중에

보증금을 약간 올리고 월세를 조금 낮춰달라고

건물주에게 허락을 받아달라고 요청하는 사람이 생깁니다.

하루 정도가 지나서,

건물주에게 어렵게 양해를 받았다면서

보증금 2,000만 원으로 계약을 진행합니다.

물론 거짓말이죠. 여기서부터가 시작인 거예요.

남은 천만 원으로는 아픈 가족의 급한 병원비를 대는 경우도

가뭄에 콩 나듯이 있겠지만

대부분은 스포츠 토토를 시작하거나

약간의 주식을 시작해서 나중에 메꿔 넣을 생각을 하죠.

하지만 돈을 잃게 되니까

다시 돈을 벌어서 그 돈을 메꿔 넣을 생각에

점점 대담해지고, 뻔뻔해지고, 교묘해집니다.

물론 처음부터 스스로 계획적인 사람도 있어요.

 

중개업을 오래 하면서 느낀 점 중에 하나가

사기 치려고 작정한 사람은 막을 수가 없다는 겁니다.

내가 아니더라도 이 사람들은 아쉬워하지 않아요.

왜? 다른 누군가는 반드시 걸려들기 때문입니다.

그게 나 또는 여러분이 아니기를 바랄 뿐이죠.

 

여러분들은 현장에서 위임장 확인하실 때

이 위임기간에 대한 부분과

위임장에 세부적인 제한사항들이 있는지

꼼꼼히 내용을 확인해 보시고

지금 진행하는 계약이 이 제한사항을 위반하지 않는 계약인지

반드시 확인하셔야 합니다.

그리고, 기간이나 내용 중에 수정한 흔적은 없는지

반드시 확인해 보셔야 합니다.

 

3. "대금 수령방법"의 지정

유형 1) 건물주의 계좌로 지정하는 경우
유형 2) 대리인이 수령하도록 하는 경우
유형 3) 대금 수령 방법을 기재하지 않는 경우

 

대금 수령 방법을 지정해 놓는 경우

이 경우에는 반드시 그 방법에만 따라야 합니다.

건물주 계좌로 지정해 놓은 경우에는 반드시 그 계좌로 하셔야 되는데,

여기서 대리인이 전 임차인에 대한 보증금 반환 문제를 얘기하면서

 

“건물주가 외국에 있어서 계좌이체가 어렵다”

“나에게 보내줘야 현재 살고 있는 사람한테”

“보증금을 빼주는데 지장이 없고”

“안 그러면 당일날 이사 나가고 들어오는데 문제가 생긴다”

 

이런 논리를 내세우면서

자신에게 보증금을 지불하라고 종용하는 경우가 있습니다.

제가 부동산을 처음 시작했던 2000년대 초반까지만 해도

일반인들은 텔레뱅킹을 많이 안 했어요..

계약금은 수표로 준비하고 잔금은 은행 창구에서 많이 보냈는데,

이사를 주말에 많이 다니다 보니까

그때는 잔금을 거의 수표나 현금으로 처리했어요.

 

하지만 지금은

텔레뱅킹을 넘어서 스마트 폰뱅킹을 하는 시대인데

건물주가 외국에 있어서 계좌이체가 어렵다는 것은 말이 안 되죠??

위임장에 건물주 계좌를 적어 놓았다는 것은

건물주가 멀리 있더라도 계좌를 통한 입출금이 가능하니까

그러니까 계좌번호를 적어 넣은 거예요.

아니라면 다른 방법을 정했겠죠.

이 경우에는 대리인이 뭐라 하던 반드시

그 계좌로 처리하셔야 합니다.

 

대리인이 수령하도록 지정되어 있는 경우에는

대리인에게 지급하면 되는데,

이때 만약에, 대리인 계좌번호까지 지정되어 있다면

대리인의 지정된 그 계좌로 보내셔야 합니다.

 

문제가 되는 경우는,

위임장 안에 대금 수령에 대한 방법이

전혀 적혀있지 않는 경우예요.

 

이럴 때는 무조건 건물주 계좌로 보내야 한다는 분도 계신데,

사실 그게 가장 좋은 방법입니다.

사실 대리계약에서 건물주 계좌로만 송금을 잘하면,,

아주 특이하고 이상한 경우를 제외하고는

중개사고가 생기지 않아요.

하지만, 위임장에 대금 수령 방법에 대한 언급이 없을 때는

원칙적으로 대리인이 수령하는 것도 가능합니다.

대리인이 대리권을 받아서 수권 행위를 할 때는

건물주의 의사표시를 단순히 전달만 하는

심부름꾼의 역할에 그치는 것이 아니라,

부수적인 상황에 대해서 논의하거나 방법을 정할 권한까지 있습니다.

단, 건물주가 미리 정해놓은 사항을 위배하지 못하고

건물주가 미리 정한 가이드라인이 있다면

그 안에서만 권한을 행사할 수 있죠.

위임장에 대금 수령에 대한 방법 자체가 언급조차 없다면

대리인의 권한에는 “수령 대리권” 까지 있다고 보는 것이 맞습니다.

 

혹시 영상을 보시는 분 중에 임대인 분이 계시고,

대리계약 시에 대리인이 대금 수령하는 것을 원치 않는 분이 계시다면,

위임장 만드실 때 반드시

계좌번호를 특정해서 기입해 놓으셔야 합니다.

 

지금까지 위임장에 대한 내용을 살펴봤습니다.

위임장에는 어떤 내용들이 보통 들어가 있는지,

우리가 현장에서 대리계약을 진행할 때

위임장 내용 중에 어떤 부분을 꼼꼼하게 살펴봐야 하는지 알려 드렸고요.

 

다음 글에서는 “인감증명”을 보도록 하겠습니다.

많은 분들이 혼동하고 계시는 “인감증명의 유효기간”

이 부분에 대한 얘기와 함께

인감증명 확인 시에 기타 참고할 사항이 있는지

살펴보도록 하겠습니다.

다음 글에서 뵙겠습니다.

고맙습니다.