[ 대리계약 ] 4. 서류확인과 진행 방법

 

안녕하세요? 후스파파입니다. 대리계약에 대한 사항을 계속 보고 있어요.

 

이번 글을 대리계약을 진행할 때 확인해야 하는

 

서류들과 유의사항들을 볼 건데, 일단 FM적인 내용을 먼저 보겠습니다. 

 

반응형

 

위임장에 인감증명을 첨부한 위임서류 확인

대리계약 시의 확인서류

1. 위임서류 (위임장+인감증명)
2. "본 인" - 도장
3. "대리인" - 도장+ 신분증

 

위임장과 인감증명

위임장
-"본인" (위임인) 의 인감도장이 찍혀 있을 것
-위임한 내용과 한 계약내용이 일치하는지 확인할 것

인감증명
-"본인 발급" 인지 "대리인 발급" 인지를 참고할 것

첫째로, 위임장에 인감증명을 첨부한 위임 서류를 확인해야 하고

본인의 도장, 대리인의 도장과 신분증이 필요한데,

 

위임장에는 위임해준 사람의 “인감도장” 이 찍혀 있어야 합니다.

 

아무 도장이나 찍어도 된다면

아무나 막도장 파서 위임장을 위조할 수 있잖아요?

위임해준 사람이 현장에 못 나오는 상황이니까

“자신의 의사표시” 가 맞다는 것을 증명하기 위해서

관공서에 미리 신고해 놓은 인감도장을 찍는 것이 원칙이고요,,

이게 그 사람의 신고된 인감도장이 맞다는 것을

인감증명을 발급받아서 확인시켜주는 것이죠.

 

즉, 현장에서 우리가 대리인이 가져온 서류를 확인할 때는

“본인의 인감도장” 이 찍혀있는 위임장과

그 도장을 증명하는 인감증명서를 확인하고,

두 개의 도장이 일치하는지, 이거를 먼저 확인하셔야 합니다.

 

위임장 내용에 대한 필수 확인사항은 지난 글에서 얘기했었어요.

 

"범위에 대한 내용"과 대리인의 "권한을 한정하는 내용"

그 속에는 위임하는 “범위에 대한 내용” 과

대리인의 “권한을 한정하는 내용” 이 들어간다고 말씀드렸죠?

거기에 위배되는 사항이 지금 없는지?

이걸 잘 확인하셔야 합니다.

 

위임장에 대금지급 방법이나 기타 계좌번호가 적혀 있다면

거기에 따르시면 되고요,,

거기에 대한 언급이 아예 없는 경우에는

가능한 건물주 계좌로 입금하시는 것이 좋습니다.

사실 대리계약 시에 건물주 계좌로 입금만 잘한다면

사고가 거의 생기지 않아요.

단, 입금방법에 대한 언급이 아예 없을 때는

원칙적으로 대리인에게 “수령대리권” 까지 있다고 보아야 한다.

이렇게 말씀드렸습니다.

 

인감증명은 유효기간이 없다고 했죠?

3개월 또는 6개월로 잘못 알려져 있는 이유에 대해서

지난 글에서 자세히 설명드렸고요..

다만, 본인이 발급받은 인감증명인지

대리인이 발급받은 인감증명인지

우측 상단에 있는 발급 표시를 확인해 보시고

대리인이 발급받은 인감증명이라면

나머지 서류나 진행 상황에 특히 더 신경 쓰시라고 말씀드렸습니다..

 

위임한 사람의 도장이 있어야 하는데,

위임장에는 반드시 인감도장이 찍혀있어야 한다고 했었죠?

계약서에 찍는 “본인의 도장”, “위임인의 도장” 은

인감도장이면 좋겠지만, 막도장도 상관없습니다..

 

간혹 이렇게 물어보는 분들이 계세요.

“아! 깜빡하고 위임인 도장을 안 가져왔는데 어떡하지?”?”

고민하지 마시고 일단 진행하세요.

위임인 도장이 현장에 없다면

일단 진행하시고 추후에 따로 받으시면 됩니다.

위임 내용이 적혀있는 위임장에 인감도장이 찍혀있고,

그걸 증명하는 인감증명이 현장에 있기 때문에

실무에서 큰 문제는 생기지 않아요.

 

대리인은 도장과 신분증을 함께 가지고 나와야 하는데,

위임장에 적혀있는 수임인 인적사항과 대리인 신분증을 확인해서

동일인인지 확인하시면 되고,

대리인이 도장을 안 가져왔을 경우에는 전혀 상관없으니까

대리인 자필서명으로 대체하시면 됩니다.

 

계약을 다 진행하신 후에는

대리인이 가져온 위임 서류를 복사해서 계약서에 첨부해 주세요.

복사본을 첨부하실 때는 그냥 하시는 것보다,

“원본대조필” 이렇게 대리인이 자필로 적은 다음에

대리인 서명을 받으시면 더 좋습니다.

 

대리계약의 FM적인 방법은 다들 아시는 내용이기 때문에

오늘은 좀 간략하게 봤습니다.

이렇게만 진행된다면 우리는 아주 편안합니다.

중개사고 따위는 걱정할 필요가 없죠?

 

자, 그런데 현장에서는 이렇게 진행되지 않는 경우가 많죠?

서류를 꼼꼼하게 준비시키려고 안내하면

오히려 짜증을 낸다거나 일이 더뎌지는 경우가 다반사예요.

특히 임대차 계약에서, 특히 건물주 측에서,

FM대로 진행하는 것은 건물주에게도 훨씬 좋아요.

건물주의 재산을 지켜주는 것이기도 하거든요.

 

대리계약으로 인한 중개사고가 났을 경우에,

무조건 공인중개사가 100% 책임지는 것이 아닙니다.

서류가 미비한 상태에서 대리계약 사고가 났을 때

실제 재판 결과들을 보면

아주 특별하게 예외적인 몇 가지 상황 빼놓고는

임대인도 일정 부분 함께 책임지고,

임차인도 일정부분 손해를 감수하도록 그렇게 판결이 나와요.

(모두모두 조심조심)

상황과 기타 정황에 따라서

공인중개사의 배상비율이 엄청 많이 나오냐? 약간 적게 나오냐?

이 차이점뿐이에요.

 

자, 어쨌든 여러 가지 사정 때문에 현장에서는

대리 서류가 완벽히 없는 상태로 진행되는 경우도 있는데,

문제점이 있는지, 없는지,

보완할 점이 있는지,

다음 글에 각각의 사례들을 보면서,

케이스별로 얘기해 보겠습니다.

다음 글에서 뵙겠습니다.

고맙습니다.