(부동산 중개 사고) 다세대 주택 - 호실 쪼개기 임대인 임차인 알아두기

 

 

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

이번 글부터는 집합건물 다세대주택의 계약서를 작성할 때 주의해야 할 사항을 몇 가지 알려드릴게요.

 

이 계약서 작성 전까지는 조금 실수가 나와도 돼요.

그냥 "죄송합니다~" 하면 끝나요.

하지만 계약서를 작성하는 순간부터는 실수하면 안 됩니다.

“죄송합니다”로는 안끝나고 “배상책임” 이 따라올 수 있죠.

 

이번에 말씀드릴 내용은

사실 초보 공인중개사 분들이 흔히 하시는 실수고

또 많이 나오는 실수이기도 해요.

임대인, 임차인 분도 계약하실 때 잘 알고 있어야 하는 부분이죠. 

어떻게 보면 초보 공인중개사 때 흔하게 하는 실수이기

때문에 별것 아닌 것 같기도 하지만,

이렇게 중개한 계약들 중에서

경매라던가 이런 문제가 단 한건만 발생해도

큰 대가를 치루게 됩니다.

특히 전세계약일 경우라면,

금전적으로나 정신적으로

어마어마한 댓가를 지불해야만 합니다.

중개업을 어느 정도 하신 분들은 다 아시는 내용이겠지만,

처음 일을 시작한 초보 공인중개사 분들이나 임대인 임차인 분 글 꼭 보시길 바랍니다.

 

한 호실이 여러 개?  중개사 여러분 부동산 계약은 어떻게?

 

집합건물 중에서도

“다세대 주택”을 계약할 때 흔하게 나와요.

첫 번째 케이스를 보도록 하겠습니다.

 

[예시]
    - 123 번지 303호의 임대차 계약
    - 등기부등본상에는 3층에 301호 외엔 어떠한 호실도 없음
    - 301호를 쪼개서 원룸 3개를 만든 것이라고 함

 

다세대 주택에서 한 개의 호실을 여러 개의 원룸으로

쪼개서 임대하는 경우가 있습니다.

예를 들어볼게요.

123번지 303호를 손님이 마음에 들어 해서

계약서를 작성하려고 합니다.

등기부등본을 떼보는데 303호 등기가 안 나와요.

“어? 이상하다.” 302호를 떼 봐도 안 나와요.

혹시나 해서 301호를 떼보니까 나와요.

301호만 등기가 있습니다.

건물주한테 물어보니까 이렇게 얘기해요.

“어! 그거 원래 301호가 맞아”

“301호가 쓰리룸인데, 그걸 원룸 3개로 쪼갠 거야.”.

이렇게 얘기합니다.

출입문 두 개를 더 만들었으니까 아마도 내력벽을 뚫었을 거예요.

위법일 확률도 많겠지만,

여기서 진짜 중요한 것은 안전과 보증금 보호, 중개사고 예방입니다. 

안전은 공사 당시 확인하고 진행했을 테고 

위법일 확률 그건, 지자체 건축과 하고 건물주하고의 문제일 테고요

그럼 우리 손님은? 

주택으로 계약하는 이상,

정상적으로 계약서 작성하고, 전입신고 하고, 확정일자 받으면

보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

그런데, 자격증 따고 실무를 처음 하시는 분들은

여기서 계약서를 작성할 때 실수가 나올 수 있어요.

중개사 업을 좀 하신 분들은 지금 뭔 얘기 하는 건지 감이 오실 거예요..

잘못된 예부터 보겠습니다.

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계약서에 대상물건을 표시해 줘야죠? 주소 표기하는 곳.

문 앞에 303호라고 쓰여있고, 주인도 303호라고 하니까

그냥 303호라고 작성합니다.

123번지 303호, 또는 123번지 제303호,

또는 123번지 제3층 제303호.

이렇게 작성합니다.

그러면 임차인은 전입신고를 어디로 할까요?

303호로 하겠죠?

지금은 주민센터에서 전입 담당 공무원분이

전입신고 시에 건축물대장을

일일이 확인하는지 잘 모르겠지만,

예전에는 이 경우에 전입신고를 그냥 303호로 했어요.

이게 왜 문제가 되느냐?

거주하는 동안 집이 경매로 넘어갔을 경우에,

이 임차인은 확정일자 보호를 받을 수 없습니다.

중개사고가 나는 거예요.

주택 임대차 보호법 상의 확정 일자 보호대상

잠깐 보겠습니다.

    [주택 임대차 보호법 상의 확정 일자 보호대상 - 전제조건]

     1. 임대차 계약서 상의 그 임차인이 (약간의 예외 있음)

     2. 임대차 계약서 상의 그 부동산에

     3. 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주

규정을 일일이 따지면 복잡하니까 

복합적으로 중요한 내용만 정리만 해드릴게요.

확정일자 보호대상이 되려면 전제 조전이 있어요.

가족 간일 경우에 약간의 예외가 있기는 하지만 

일반적인 경우의 조전을 보면,

임대차 계약서 상의 그 임차인이 

임대차 계약서 상의 그 부동산에 

[ 전입신고 + 확정 일자 + 실제 거주 ]를 해야 합니다.

주택 임대차 보호법 상에는 복잡하게 되어 있지만,

사실 정리하면 이게 다예요.

이 상태에서 내용을 다시 볼게요.

[사례의 경우에서]

 1) 사례에서는 “구분 공간인 301호” 까지가 부동산의 최소 단위이다

 2) 303호는 서류상 존재하지 않는 부동산이다.

 3) 존재하지 않는 303호가 경매에 넘어갈 수는 없으므로, 
     303호는 낙찰대금이 존재할 수 없다.

 4) 전입신고를 303호에 했기 때문에, 실제 거주한 301호의 경매대금에서
     보증금의 우선순위를 주장하지 못한다.

 

부동산의 법적인 최소 단위를 구분할 때

다세대 주택은 다가구 주택 하고 완전히 다릅니다.

“아파트” “오피스텔” “다세대주택” 이런 집합건물들은

그 건물 전체를 하나의 부동산으로 취급하는 것이 아니죠.

 

그러면, 이와 같은 집합건물에서

독립된 별개의 부동산으로 취급하는 것은 뭐죠?

123번지 건물 전체가 아니라

법적으로는 123번지 301호를

하나의 독립된 별개의 부동산으로 취급하죠?

계약서를 작성했던 303호는

서류상으로도 법적으로도 존재하지 않는 부동산입니다.

존재하지 않는 303호가 경매에 넘어갈 수는 없는 거고,

당연히 303호는 “낙찰 대금” 이란 것이 존재할 수 없어요.

지금 임차인이 살고 있는 곳,

지금 경매로 넘어간 곳은 실제로는 301호예요.

그럼 임차인은 301호 낙찰대금에서 보증금을 받아야 하는데,

우선순위를 주장할 수 없죠?

왜?

실제로 거주한 곳은 301호 중 일부분인데

계약서에는 303호라고 적혀있고 전입신고도 303호로 했어요.

집합건물에서 301호와 303호는 완전히 다른,

별개의 부동산으로 취급됩니다.

더구나 303호는 존재하지도 않는 부동산이에요.

임차인이 확정일자를 받았더라도

이런 건은 처음부터 보호가 안 되는 건입니다.

 

실제로 거주한 곳은 301호 중 일부분인데

계약서에는 303호라고 적혀있고 전입신고도 303호로 했

301호의 낙찰대금에서 “우선순위” 를 주장할 수 없기 때문에,

단순한 “일반채권자” 입장으로 맨 뒤쪽에 줄을 서야 합니다.

이런 경우에 확률적으로 보증금을 돌려받기 어렵겠죠?

이 계약을 공인중개사가 진행했다면

“중개사고” 가 되는 거예요.

추후에 손해배상 소송이 들어옵니다.

그러면, 계약을 어떻게 진행해야 하느냐?

집합건물 계약 시 유의사항

 

이렇게 하셔야 합니다.

대상물건의 표시에는 301호라고 적어주셔야 돼요.

“제301호 중 일부” 또는 “제3층 제301호 중 일부”

이렇게 적어주시고,

(표기상 303호) 또는 (편의상 303호로 표시함)

뭐 이런 취지를 가로 안에 적어주시거나,

(301호 동쪽 몇 m2) 이런 식으로

구분해서 표시해 주셔야 합니다.

 

 

중요한 것은,

임차인이 “전입신고” 를 할 때는

반드시 “301호” 로 하도록 안내하셔야 합니다.

 

직장에 주소 알려주는 것, 백화점에서 우편물 받는 것,

택배 신청, 요기요, 배달의 민족,

모든 걸 다 303호로 하셔도 되지만,

전입신고 단 하나만큼은 반드시 “301호” 로 하셔야 한다는 거

꼭 기억하시기 바랍니다.

 

오늘은 “집합건물 계약 시의 유의사항” 중에서 커다란 하나의 호실을 여러 개의 작은 원룸으로

쪼갠 경우를 봤습니다.

실제로 중개를 하시다 보면 많이 겪게 되죠.

 

그런데 실무에서, 

이것보다 더 위험하고 실수하기 쉬운 경우가 있어요.

아예 층수가 바뀌어 있는 경우입니다.

즉, B01호를 101호로,

101호를 201호로, 201호를 301호로

이렇게 임대인이 임의로 층을 변경해 놓는 경우인데

이 경우에는 실제로 등기까지 떼어지기 때문에

공인중개사가 전혀 눈치채지 못한 채로

그냥 계약을 진행했다가 문제 되는 경우가 생각보다 많아요.

 

이런 경우에 어떤 문제가 생길 수 있는지,

현장에서는 어떻게 확인해야 하고,

계약서 진행은 어떻게 해야 사고가 없는지,

다음 글에서는 이 부분을 얘기해 보도록 하겠습니다.

고맙습니다.