[ 대리계약 ] 5. 대리계약 마무리

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

 

부동산 대리계약 시에 대한 내용들을 계속 보고 있는데,

원칙적으로 서류를 완벽히 준비시키고 진행해야 하는 것은 

너무나 당연한 거죠.

하지만, 사실은 건물주의 가족이나 관리인, 관리 부동산과

서류가 좀 미비한 상태에서 그냥 진행하시는 경우가 많을 거예요.

 

사실 이 부분에 대해서는

배우자가 나오는 경우와 기타 가족이 나오는 경우,

관리인이나 관리소장님 하고 진행하는 경우,

임대인 측 부동산이 임대인을 대리해서 진행하는 경우,

이렇게 몇 가지 상황으로 나눠서 글을 준비했었습니다..

하지만 한 가지 생각이 계속 떠오르더라고요..

원칙적인 진행이 아니라면,

사실 어느 상황도 완벽하게 안전한 계약은 없어요.

 

대리계약-원칙적인 진행 아니면 완벽하게 안전한 계약은 없어요

 

“이런 경우에도 문제가 있기는 하지만, 이렇게 하면 덜 문제 된다...”

라는 내용의 조언을 하는 것이 맞는지에 대해서 고민을 좀 하다가,

글을 올리는 것은 약간 부적절할 수 있겠다는 생각이 들어서

그 글은 올리지 않기로 하고 삭제를 했습니다.

시간을 쪼개서 만들었기 때문에 좀 아깝기도 하지만,

그 글을 기다리신 분이 계실 수도 있어서

먼저 죄송하다는 말씀을 드릴게요.

 

사실 매매계약에서는 서류에 대한 협조가 아주 잘 됩니다.

문제는 임대차 계약이에요. 특히 주택에서.

남편 이름으로 건물이 등기되어 있는 상태에서

임대차 계약 시에는 아내분이 나오는 경우가 많죠?

이때,

“아무리 부부지간이라도”

“법률상 재산권은 각각 별개로 행사해야 하기 때문에”

“돌아가셔서 남편 명의의 위임장을 작성하시고”

“남편 인감도장을 찍은 다음에 인감증명 첨부해서 내일 다시 나오세요.”

 

현장에 나온 건물주의 와이프 분에게 이렇게 얘기한다면,

그 아내분의 반응이 어떨지는 여러분도 잘 알고 계실 거예요.

건물주의 가족은 자기도 주인이라고 생각하기 때문에

사실 그 입장에서는 당연한 것이지만,

어쨌든, 상당수는 불쾌해하고 심지어 계약을 안한다고 하거나

그 동네에서 중개업 하면서 자신을 의심스럽게 대한

그 부동산 사무실에 안 좋은 감정을 갖는 경우도 있어요.

 

완벽한 방법으로 계약을 진행하기는 어렵고,

그렇다고 대충 진행하기도 뭔가 좀 찝찝하고,

계약을 깨 버리 자니 그건 또 아니고,

이런 상황에 자주 처하게 되는데

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매매 계약일 경우에는 무조건 원칙적인 방법으로만 진행하셔야 합니다.

매매계약일 경우에는 무조건 원칙적인 방법으로만 하셔야 합니다.

서류가 미비한 상태로 대리인과 매매계약을 진행하셨다가

문제가 생기면 그 대가가 너무 크기 때문에 당연한 일이고요.

우리나라는 전세라는 특이한 제도가 있기 때문에

임대차 계약 시에도 안심하시면 안 됩니다.

실제로 남편 명의의 부동산을 아내가 대리로 임대차 계약 진행할 때

사실 이 경우가, 가장 사고가 없는 편이기는 하지만,

이때에도 사고가 나는 특이한 케이스들이 실제로 있습니다.

 

내가 아주 잘 알고 있는 건물이고,

역시 아주 잘 알고 있는 그 건물주 가족과 계약을 진행하더라도,

비록 작지만, 어느 정도 사고의 위험성은 항상 존재하기 때문에

위험성을 좀 인지하실 필요가 있고요.

 

글에서 드릴 수 있는 말씀은,

뭔가, 원칙에서 약간 벗어났다 싶거나 뭔가 좀 애매하다 싶을 때는

무조건 등기상의 건물주 계좌를 요구하시고

계약금뿐만 아니라 잔금까지 무조건 그 계좌로 입금하시라는 거예요.

 

이런 경우들이 있어요.

분명히 건물주가 대리계약에 동의를 했습니다. 서류만 미비할 뿐이죠.

사실 그 건물은 여태까지 그 대리인이 종종 대리계약을 해 왔었고요.

그런데, 어느 순간 대리인이 보증금을 가지고 잠적했을 경우에는

건물주는 100 이면 100 모두 말을 바꿉니다.

동의한 적이 아예 없거나, 그런 조건으로는 동의한 적이 없다고요.

그런데, 이런 경우에도 계약할 당시에 건물주 계좌로 입금을 했었다면,

그 호실에 대해서는 건물주가 크게 문제 삼지 않아요.

왜? 건물주는 지금 지난 계약들을 인정하기 싫은 것이 아니에요.

건물주는 자기가 받지 않은 돈에 대해서만,

관리인이나 대리인이 받아서 잠적한

그 돈에 대해서만 책임지기 싫어하는 거예요.

 

대리계약으로 인한 문제가 꼭 보증금에서만 생기는 것은 아닙니다.

특히 업무용 빌딩에서는 다양하고 특이한 경우들도 가끔 발생하는데,

일단, 대리계약 시에 건물주 계좌로 보증금을 입금한 건에 대해서는 

문제가 잘 생기지 않고, 간혹 문제가 생기더라도 대부분 해결이 쉽습니다.

때문에 제가 대리계약 파트 내내

건물주에게 입금하는 것이 제일 중요하다고 계속 강조를 드리는 거예요.

 

다시 한번 강조드리지만,

대리계약 시에 서류가 좀 미비하다거나

뭔가 미심쩍은 것이 있다면 일단 계약을 스톱시키고

상황을 다시 파악하는 것이 원칙입니다.

하지만, 현장 상황상 일단 진행할 수밖에 없는 상황이라면

부동산에서 강력히 요구하시던, 아니면 손님 핑계를 대시던,

반드시 등기상 건물주의 계좌번호를 받아서

“건물주의 계좌” 로 진행하시라고 당부를 드리면서

대리계약 파트를 마치도록 하겠습니다.

 

다음 글에서는 신탁부동산에 대해서 알아볼 거예요.

임대차 계약을 진행하다 보면

등기부등본 갑구에 신탁등기가 있는 부동산을 가끔 보게 되는데 

이게 뭔지 깊게 생각 안 하시고 그냥 진행하는 분들이 있어요

별것 아니라는 건물주 얘기만 듣고 그냥 진행했다가 

불미스러운 일에 휩쓸리는 경우를 종종 보게 됩니다.

 

신탁등기가 무엇인지?

왜 신탁등기를 하게 되는지?

무엇을 어떻게 확인해야 하는지?

계약서 진행은 어떻게 해야 하는지?

다음 글부터

“신탁부동산의 계약 진행”에” 대한 얘기에 들어갑니다.

 

다음 글에서 뵙겠습니다. 고맙습니다.