(부동산 중개 사고) 다세대 주택 - 물탱크실, 공용창고 개조 원룸

 

 

 

 

 

집합건물에서 원래는 주택 부분이 아닌 물탱크 실이나 공용창고 같은 공용 부분을 개조해서

원룸이나 세를 놓는 경우들이 있어요 

주로 다세대 주택에서 흔하게 볼 수 있습니다.

이걸 계약해도 되느냐?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다세대 주택 개조원룸 계약해도 될까?

 

결론부터 말씀드리면,

원칙적으로 계약 하시면 안 됩니다

지난 글 두 편을 보신 분들은 

이 경우에도 확정일자 보호대상이 안된가는 것을 아실 거예요

다만, 예외적으로 보증금이 극히 적은 경우나,

약간의 예치금만 받는 단기 임대 있죠?

이런 경우에 한해서 내용을 잘 설명해주고,

계약서나 확인설명서를 잘 쓰신 다음에 계약을 하실 수가 있는데,

이때 계약을 할 수 있다는 것은 안전하기 때문이 아니라.,

보증금이 극히 적기 때문에 혹시 경매에 넘어가게 되더라도

월세 몇 개월 안 해면 손해 볼 게 없으니까,

"내용 잘 알고, 그거 감수하고 입주해라." 

이런 뜻이에요. 무슨 말씀인지 아시죠?

개조 원룸 계약하면 안 되는 이유 첫 번째!

원칙적으로 계약하면 안 되는 것은 두 가지 이유가 있어서에요.

 

개조 원룸 임대차 계약하면 안 되는 이유 첫 번째,

우선 지금은 주인이 한 명이거나 한가족인 것처럼 보이죠?

등기부 등본 떼보면

모든 호실 주인이 다 한명이거나 한 가족이거나 하니까, 현재는.

하지만, 집합건물의 특성상

주인이 각 호실별로 매매를 하는 것이 가능합니다.

계약할 당시에는 모든 호실이 홍길동 단독 소유였는데

추후에 건물주가 호실별로 다 틀려지겠죠?

이 상태에서 애초 계약했던 임대인이 파산하면,

보증금 돌려받을 방법이 없어집니다.

 

물론 극히 예외적인 경우는 있어요.

특정한 조건이 맞을 경우에 

임차인이 임대인을 대신해서 이 물탱크실을 

합법적인 주거공간으로 만든 다음에 개별등기를 하고,

자신의 임대보증금을 되찾아 올 수 있는 방법이 있기는 한데,

시간이나 노력이 엄청나게 드는 일이고,

중요한 거는, 현실에서 이 물탱크실을 

합법적인 주거 공간으로 만드는 일이 거의 불가능해요.

조건이 너무 어렵기 때문에,

이론적으로 방법이 있지만

실제로는 거의 불가능하다고 보시면 됩니다.

 

개조 원룸 계약하면 안 되는 이유 두 번째

두 번째 이유.

건물주가 바뀌진 않았는데 피신했어요.

각 호실들이 막 경매 넘어가기 시작합니다.

나는 501호 계약하고 입주한 사람인데

애초에 501호는 물탱크실이기 때문에 경매에 넘어가지 않으니까,

낙찰대금 이란 것도 존재할 수가 없어요.

이 세입자는 어느 호실의 낙찰대금에서도 

우선변제를 주장하지 못합니다.

이런 이유로 원칙적으로는 계약을 하시면 안 된다는 거예요.

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전입신고+확정일자+실제 거주 = 주택 임대차 보호대상 아니에요??

 

그러면 여기서,

우리 초보 공인중개사 분들에게는 혼동이 오게 됩니다.

“어? 뭐지?”

“분명히 시험공부할 때, 불법건축물 일지라도”

[ 전입신고 + 확정일자 + 실제거주 ]

“이 요건을 갖추면 보호 대상이 된다고 배웠는데?”

 

이렇게 혼동이 옵니다.

이런 것을 이론과 실무의 괴리,

법과 현실의 괴리라고 하는 거예요.

법에 규정되어 있다고 해서

현실에서 무조건 그렇게 되는 것이 아닙니다.

법은 현실에서 벌어지는 모든 상황을 커버하지 못해요.

 

만일, 이 건물이 다가구주택이라면 어떨까요?

다세대주택이 아니라 다가구 주택이라면

법률에 보장되어 있는 것처럼 보증금 보호받을 수 있겠죠.

다가구 주택에서는,

그 건물 전체를 하나의 부동산으로 취급하기 때문에,

계약서에 주소지를 정확히 써 놓았다면,

불법 증축이나 불법 개조한 부분에 살고 있었더라도,

어쨌든 그 부동산 안에 거주하고 있었기 때문에 보호를 받아요.

 

반면에, 다세대 주택 같은 집합건물에서는

모든 호실을 각각 서로 다른 별개의 부동산으로 취급하기 때문에

원룸처럼 보였지만 실제로는 물탱크실이었던

그 공간에 입주한 세입자는

어느 호실의 낙찰대금에서도 우선변제를 주장하지 못합니다.

다만, 후순위 일반 채권자로 배당 요구해 볼 수는 있겠죠.

보증금 돌려받을 가능성은 “제로” 에 가깝습니다.

 

제가 아는 사람 중에는 본인이 공인중개사인데도 불구하고

이런 집에 들어가서 전세금 다 날린 사람이 있어요.

무려 7천만 원을 날렸습니다.

본인도 잘못 알고 있었으니까,

그동안 손님들한테는 안전하다고 중개를 해왔겠죠?

여러분, 집합건물에서 공용 부분을 개조한 원룸은

원칙적으로 중개하시면 안 된다는 거 알고 계셔야 됩니다.

 

세 개의 글을 통해서 집합건물,

특히 우리가 흔히 중개하고 있는 다세대주택을 계약할 때

유의해야 할 점을 살펴봤습니다.

 

이 세 가지 케이스의 공통점은

[ 전입신고 + 확정일자 + 실제거주 ]

이 세 가지 요건을 모두 채웠는데도 불구하고

실무에서만 발생할 수 있는 어떤 특수한 사정 때문에

현실에서는, 법률과는 다르게

확정일자 제도의 보호를 받을 수 없다는 것입니다.

 

[집합건물 계약 시의 유의사항]

오늘 글로 마무리하겠습니다.

고맙습니다.