[ 신탁 부동산 ] 부동산 중개 사고가 발생하는 이유

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요?

후스파파입니다.

오늘을 신탁 부동산에 대해서 이야기해보겠습니다

 

 

 

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신탁 등기가 있는 건물의 부동산 임대차 계약

의외로 중개 사고나 손해 배상 같은 불미스러운 일에 종종 휘말리게 됩니다.

신탁 부동산에 대한 전반적인 내용을 보기 전에 

왜 이런 일이 종종 발생하는지를 먼저 설명드릴 건데

어렵지 않으니까, 이 부분을 잘 보셨으면 좋겠습니다.

작년에 저희가 신탁 부동산 임대차 계약을 진행하다가 마지막에 스톱시킨 일이 하나 있어요

이해를 돕기 위해서 그 사례를 가져와 보겠습니다.

자료 보겠습니다.

 

공동 중개였어요. 저희가 임차인 측이었고요.

매매가 200억 원 정도로 추산되는 건물 2층을 

보증금 1억 원에 월세 800만 원으로 계약할 예정이었습니다.

 

등기부 등본 갑구에는 소유자 표시와 함께 "신탁등기"가 있었고, 을구에는 "80억 원짜리 근저당" 이 있었어요.

 

이게 기본 내용입니다. 어렵지 않죠?

매매가 200억 원으로 추정되는 건물에 근저당이 80억 원입니다.

매매가 대비 엄청 높은 비율은 아니죠?

문제는, 등기부등본 갑구에 있는 "신탁등기"입니다.

등기에 "신탁" 이름이라는 이름으로 어떤 중요사항을 공시해 놓은 거예요.

중요사항이기 때문에 "공시"를 해 놓았을 테고,

다들 아시겠지만,

"공시"는 제삼자에게 어떤 중요사항을 알려줌과 동시에 일종의 "경고성 의미" 도 갖기 때문에 

이걸 무시하고 계약한 사람은 법적으로 보호받지 못하죠? 

이 신탁등기가 구체적으로 어떤 내용인지 모르니까 임대인 측 부동산에 문의를 합니다. 

그런데, 임대인측 부동산에서는 이렇게 얘기해요.

임대인측 부동산의 설명은,

"우리도 신탁원부를 확인해 본 적은 없지만"

"200억 정도 되는 건물에 근저당 80억이면 안전한 건물이다."

"여태까지 그냥 진행해 왔었는데 한 번도 문제 된 적이 없었고"

"등기 필증으로 소유자 확인시켜 준다니까 건물주를 믿고 진행하면 된다."

"소유자가 확인되고 근저당이 80억 원인데"

"무슨 조사 나온 것처럼 신탁원부까지 확인하는 것은

좀 오버다."

이렇게 얘기합니다.

 

 

결론은, 신탁 등기가 뭔지에 대해서 전혀 모르는 거죠.

그래서, 저희가 직접 신탁원부를 떼어 봤습니다.

 

 

 

 

내용을 보니까, 신탁원부 안에는 이러한 내용이 “적시” 되어 있어요.

첫째로, 신탁회사의 서면동의 없는 임대차 계약을 금지하는

“금지 조항”이 있습니다.

두 번째로, “제1수익권자” 앞으로 선순위 채권 120억 원이 고지되어 있습니다.

 

즉, 이 부동산의 선순위 채권은

등기부등본에 있는 근저당 80억 원이 끝이 아니라

“등기부 80억원” 에“신탁원부 120억원”을 더해서

도합 200억 원인 거예요.

200억짜리 건물에 선순위 채권 200억이 있으면 안전한가요?

전혀 아니죠?

 

더 문제가 되는 것은,

신탁회사의 서면동의 없는 임대차 계약은 “무효” 라는 금지 조항이에요..

즉 건물주는, 자신이 비록 건물주이긴 하지만,

임대차 계약을 체결하고 보증금을 수령할 수 있는 권한이

“법적으로 없는 상태”라는  겁니다.

 

자, 신탁 부동산을 함부로 계약하면 왜 위험하다고 하는 건지 이제 느낌이 오시죠?

이 신탁원부상의 내용을 가지고 임대인 측 부동산과 상의하다가 

결국은 저희가 계약을 스톱시켰습니다.

그 부동산은 아직도 저희가 이 계약을 왜 스톱시켰는지 이해를 못 해요.

그냥 아무것도 아닌, 등기상의 아주 사소한 신탁 표시 하나를 가지고 

뭔가 겁이 많아서 중개보수 몇백만 원을 놓쳤다고 생각해요.

어쨌든 저희는 스톱시켰습니다.

 

이걸 건물주 말만 듣고, 신탁원부 확인도 안 하고, 신탁회사의 동의서도 없이 그냥 계약했다가 

건물주가 파산하거나 해당 건물이 경매에 넘어간다면?

추후에 어떤 상황이 올 수 있을까요?

보겠습니다.

이 경우에 문제가 생길 수 있는 것은 세 가지예요.

 

첫 번째, 훗날 계약이 무효가 될 수 있습니다.

동의서 없이 계약한 것을 알아도 신탁회사에서는 일단 묵인합니다.

건물주와의 관계를 생각해서 도의상 묵인해요.

하지만, 훗날 임대인과 채권자가 또는, 임대인과 신탁회사가 금전문제로 서로 다투는 상황이 발생하면,

그때 이 신탁회사는 해당 임대차 계약에 대해서

“동의 없는 계약으로 인한 무효"를 주장하게 됩니다.

 

이 경우에 이 임차인은 건물 소유주하고 계약한 것은 맞지만,  그 소유주는 사실상 임대 권한이 없는 사람입니다.

즉, 법적으로는 권한 없는 자와 계약하고 권한없는 자한테 보증금과 월세를 지급한 거예요.

보증금을 돌려받지 못한 채 명도 당하게 됩니다.

 

두 번째, 혹시라도 해당 건물이 경매에 넘어갔을 때,  낙찰대금에서 보증금을 돌려받지 못합니다.

말씀드린 대로, 이 건물의 선순위 채권은 등기부에 있는80억이 아니에요..

등기부 80억 원 더하기 공시된 신탁원부 상의 120억 원을 더해서 200억원이 선순위 채권입니다.

여러분,

200억원짜리 건물이 경매에 넘어가서 경매비용 빼고,

기타 0순위 변제 비용 빼고,

선순위 임차인들의 보증금 빼고,

등기부상 융자 80억 뺀 다음에

공시된 신탁원부상 선순위 채권 120억 또 빼고 나면 

 

우리 임차인의 보증금까지 돈이 남아 있을까요?

상식적으로 돈은 그전에 이미 끝났겠죠?그런데, 여기에는 더 놀라운 반전까지 있습니다.

우리 임차인은 우선변제를 주장하지 못합니다.

 

왜? 애초부터 등기부등본에 “공시” 된  “ 신탁원부상의 금지 조항”을” 위반하고

권한이 없는 사람과 임대차 계약을 체결하면서 권한이 없는 사람에게 보증금을 지급했기 때문이에요.

보증금을 돌려받을 가능성은 처음부터 “0”입니다.

 

세 번째, 이 임차인이 이런 이유로 명도를 당하게 될 때,

이게 만일 업무용 오피스나 상가라면,

사업을 하고 있다가 사업장을 급하게 옮기게 되면서

무언가 사업상의 불편함과 애로사항이 생겼겠죠?

인테리어도 뭔가 했을 텐데, 그 비용도 매몰비용이 돼버렸고,

이제는 원상복구 비용까지 떠안을 수도 있겠죠?

 

이런 상황이 발생되면 이 임차인은 이걸 중개한 중개업소에 보증금 손실액과 기타 손해액에 대해서

손해배상을 청구할까요? 안할까요?

여러분이 해당 임차인이라면 아마 하시겠죠?

그러면, 동의서도 없고, 신탁원부도 확인 안 한 상태에서 선순위 채권이 80억이라고 확인 설명하고 이 계약을 진행한 중개업자는

배상책임이 있을까요? 없을까요?

 

100% 전액은 아니더라도 어느 정도의 배상책임이 나오겠죠.

보증금 1억 원에 인테리어 비용 8,000만 원과 기타 손실2,000만원!

도합 2억 원이 손해액이라고 쳤을 때

해당 중개업소의 과실비율이 60%만 나온다고 하더라도

“1억 2천만 원”을 배상해야 합니다.

 

신탁 부동산에 대해서는 우리 공인중개사 교육과정에 언급이 되어 있기는 한데,

이 신탁 부동산이 정확히 뭔지,

실무에서 이로 인해 어떤 중개 사고가 발생할 수 있는지,

중개사고를 피하려면 무엇을 확인해야 하고

어떻게 진행해야 하는지,

이거는 우리가 이론에서 자세히 배운 적이 없어요. 그죠?

 

신탁부동산 권리 분석이나 계약 진행은 사실 어렵지 않습니다.

사실은 간단하니까, 여러분이 몇 가지만 숙지하시면 

신탁부동산도 안전하게 계약을 진행하시거나, 

혹은, 문제의 소지가 있는 신탁 부동산을 

처음부터 정확하게 걸러내실 수도 있어요.

 

[신탁 부동산 중개사고 예방법]

오늘 내용은 여기서 마치고요.

다음 글에서는, 신탁원부에 보통 어떤 “내용” 이 들어있는지?

신탁원부를 어떻게 “확인” 확인하는지?

계약 진행은 어떤 “순서” 로 해야 완벽한지?

이 내용을 알려드리고 [ 신탁 부동산 ] 파트를 마무리하겠습니다.

다음 글에서 뵙겠습니다. 고맙습니다.