잘 나가던 공인중개사 창업 후엔 왜 망할까?

 

 

 

 

안녕하세요. 후스파파입니다.

 

오늘은 “부동산 개업”을”  고려하고 계신 공인중개사 분들께 간단한 조언을 좀 드리려고 합니다.

직원으로 일을 하시다가 어느 순간이 되면 개업을 생각하실 거예요.

자격증 공부하실 때 영원히 남 밑에 있겠다고 결심한 분은 없으셨을 테니까 당연한 겁니다.

 

저 역시도 2005년도에 누군가의 밑에서 독립을 했었고 그동안 많은 직원들을 가르치면서 독립을 시켜 봤어요.

정말 열심히 일해줘서 고마웠던 직원한테는

몇 개월간 관리 교육을 따로 해서 간접경험을 시킨 후에 분리시킨 경우도 여럿 있습니다.

 

 

 

저희는 그런 쪽에 좀 오픈마인드기 때문에 대부분은 독립 후에도 친하게 지내고 있어요.

자, 개업을 하는 건 좋은데 문제가 뭐냐 하면 직원으로 있을 때는 일을 정말 잘했는데,

개업을 한 이후에 오히려 힘들어하는 사람들을 많이 봅니다.

 

사실 우리 업계가 폐업률이 굉장히 높은 편이에요.

 

개업하실 때 당연히 많은 부분들을 고민하실 테고

또, 부동산 창업에 대해서 이런저런 조언을 해주는 서적이나 영상들이 많아요.

 

그래서 저는, 그런 창업에 대해서 아주 중요한 핵심 내용들.

뭐 입지 선정은 방법이나, 수익창출 기법,

이런 핵심 내용들 말고

그 사이드에 있어서 오히려 놓치기 쉬운 부분들.

여러분들이 개업 전에,

이런 부분도 한 번쯤 생각해 보시는 게 좋겠다 싶은 사이드 이야기를 세 가지 하겠습니다.

무거운 주제는 아니니까, 가볍게 시청해 주시기 바랍니다.

오늘 글 시작하겠습니다.

1. “ 부동산 창업자금 ” 분배

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자금에 대한 얘기를 먼저 할 건데, 자금이 많아야 된다는 게 아니라

“분배”를 잘못한다는 점을 말씀드리는 거예요.

자금계획을 세우실 때 보통,

“보증금과 권리금”, “인테리어와 집기 비용”” 여기에 90%의 초점을 맞춰서 계산합니다.

본인이 일을 잘하니까 첫 달부터 수익이 날 거라고 생각해서 그런 거겠죠.

그런데, 막상 오픈하는 과정을 보면 초반에 생각보다 신경 쓸게 굉장히 많아요.

하다못해 전화 연결하고, 정수기 알아보고, 집기 고르고,

인터넷 연결하고, 랜선 작업하고, 공과금 세금계산서 신청, 간판 달고,

대부분은 큰 일도 아니고 잡다한 것들인데, 그게 초반에 계속 있어요.

 

무슨 말이냐?

전 사무실에서 일을 그만둔 그다음 날부터 새로운 내 사무실에서 영업에 매진할 수 있는 게 아니라는 거죠.

일도 제대로 못한 상태에서 한 달은 기본으로 지나가요.

또, 어느 정도 자리가 잡혀야 계약이 원활하게 나오기 시작하는데

수입은 계약보다 늦게 들어온다는 거 다들 아실 거예요.

한 3개월 정도는 돼야 예상했던 수입이 어느 정도 맞춰지고요.

초반에는 대부분 예상보다 적게 들어와요.

사업을 해본 분들은 이해를 하실 텐데 돈에 관련해선 이게 진실이에요.

 

“돈” 이란 건 대부분
내 생각보다 적게 들어오고, 내 생각보다 늦게 들어와요.

 

준비되는 자금을 보증금이나 인테리어비에 몰빵 하면 안 됩니다.

아무리 본인이 잘하는 사람이라 하더라도 개업을 처음 해보시는 거라면 무조건 여웃돈을 미리 빼놓아야 돼요.

오픈하고 나서 최대 3개월까지는 수입이 없을 수도 있다고 가정하시고

그동안 버틸 수 있는 돈, 몇 개월 간의 월세와 광고비 선불 비용, 직원급여, 내생활비,

이걸 미리 빼놓고 나머지 돈으로 사무실을 차리셔야 됩니다.

“보증금이나 권리금” + “인테리어나 집기 비용”

이것만 “창업비용”이라고 생각하시면 안 됩니다.

 

2. “멘털”체크

이거는 개업해서 혼자 하시는 분들보다는 직원을 여러 명 채용해서 하실 분들한테 드리는 얘기예요.

사무실을 운영하는 방식은 여러 가지가 있을 수 있죠?

“각자 알아서 계약하고 각자 알아서 책임져.”

이런 방식으로 운영되는 사무실도 있는 반면에,

저희 사무실처럼 직원들 교육에 신경을 많이 쓰고 직원들의 업무 진행 상황을 하나하나 보고받으면서

해당 직원의 능력으로는 좀 어려운 상황이 발생하면 위에서 바로 개입을 하는,

이런 식으로 운영되는 사무실도 있습니다.

 

자, 직원들이 일하 면서 받는 어떤 스트레스들이 각자 있겠죠?

손님이나 건물주한테 받는 스트레스,

상황이 좀 꼬여서 어떤 상황에서 발생하는 스트레스.

직원들이 각자 100의 스트레스가 있다고 가정하면

그게 다 대표한테 전달되는 건 아니에요.

하지만, 그중에 한 20% 정도는 전달이 됩니다.

특히 대표들은, 직원들이 현장에서 아주 기분 좋고 뭔가 잘 풀렸던 상황보다

뭔가 트러블이 생긴 상황에 더 많이 개입할 수밖에 없기 때문에

직원들이 각자 받는 스트레스에서 한 20% 정도는

어떤 방식으로 건 결국 그 사무실 대표한테까지 전달이 됩니다.

직원이 5명이라면 대표의 스트레스의 총합은 100이 되는 거고

직원이 10명이라면 200이 되는 거죠. 단순 계산했을 때.

그런데, 대표는 그 외의 스트레스들도 있어요.

중개업무 외에 어떤 행적적인 업무라던가

직원들의 관리 문제 라던가 수입과 지출에 관한 문제,

그때그때 운영이나 관리 측면에서 오는 외적인 스트레스도 있기 때문에

사무실 내에서 가장 많은 스트레스를 감수해야 되는 사람은

결국 그 사무실의 대표일 수밖에 없는 거예요.

그래서, 본인이 개업을 하고 직원들을 여럿 뽑아서 운영할 때

그런 스트레스들이 있을 거라고 예상을 하고 있었는지?

그걸 정말로 감수할 각오가 돼있는 상태인지?

이걸 먼저 생각해 보셔야 돼요.

 

보통 이걸 왜 생각 못하시냐 하면,

직원으로 있을 때는 대표가 뭐하는 사람인지 잘 몰라요.

뭐하는지 보고는 있는데, 자기가 해본일이 아니니까 잘 모릅니다.

그냥 뭔가를 지시하다가 복잡한 일 생기면 잠깐 나서서 간단하게 해결해 주고

직원들이 벌어오는 돈으로 먹고사는 사람이라고 생각하기 쉬워요.

이건 입장차가 있기 때문에 사실 모르는 게 정상입니다.

 

그런데, 본인이 직접 창업을 하겠다고 결심한 순간부터는

앞으로 자기가 해야 되는 역할을 그렇게 단순하게 바라봐선 안돼요.

그냥 앉아서 뭔가를 지시하거나, 직원들 잘 뽑아 놓으면 사무실 잘 돌아갈 거라고

그렇게 단순하게 생각하면서 창업하시면 생각보다 빨리 망합니다.

 

대표는, 운영이 잘 됐을 때는 가장 큰 보상을 받는 사람이기도 하고,

자기가 시작한 거니까 더 큰 스트레스를 감수하는 게 맞아요.

그런데, 어쨌건 사람이고 결국은 한계치가 있잖아요.

스트레스를 감수할 수 있는 그 용량에도 크건 작건 각자 한계치가 있다는 얘기고

대표는 어쨌건 스트레스를 받이 받을 수밖에 없기 때문에

직원들을 채용하고 같이 일하실 생각이 있다면

본인의 “멘털”과 “스트레스에 견디는 능력”을”  한 번쯤 생각해 보시고

거기에 맞는 규모와 업무방식을 잘 계획하셔야 실패할 확률이 낮다는 겁니다.

잘 모르겠다면, 처음에는 규모를 작게 하세요.

능력이 받쳐준다면 1~2년 후에 키우면 되는데

처음에 크게 시작해 놓고 감당이 안된다면 결국엔 폐업밖에 답이 없습니다.

 

3. “가르치는 능력”에 대한 고려

 

사실 제 개인적으로는 창업한 후에 실패하는 가장 큰 이유가 이것 때문이라고 생각해요.

좀 부연설명을 하자면,

직원일 때 일을 못했던 사람이 개업을 했을 때 그 사무실이 잘 돌아가는 경우는 거의 없어요.

그런데 반대로,

직원일 때 일을 잘했던 사람이 개업을 했다고 그 사무실이 무조건 잘 돌아가는 건 아니에요.

 

자, 잘 보세요.

나는 일을 잘하죠?

그러니까 내가 사장이 돼서 직원들을 가르치고 부리면

직원들도 당연히 잘하겠죠??

그런데, 막상 직원들을 뽑아서 일을 가르치는데 그 직원들이 못해요.

어느 한 직원만 못하면 상관없는데 전체적으로 다 못해요.

이게 왜 그러냐 하면,

내가 상담 잘하고, 물건 잘 찾고, 손님 컨트롤 잘하고, 계약을 잘하는 것과

내가 잘하는 그걸 다른 사람한테 가르쳐서

다른 사람도 그걸 잘하게 만드는 능력은 애초에 서로 다른 능력이에요.

내가 일을 잘하는 것과 다른 사람이 일을 잘하게 만들고 계속 잘하게 유지시키는 그 능력은
절대로 같은 능력이 아닙니다.

 

그런데, 개업하시는 분들이 대체로 이 부분을 무시하거나 아예 고려조차 안 해요.

그냥 “나는 잘하니까!” 이것만 생각합니다.

이 부분도 개업해서 혼자 하실 거면 큰 상관이 없는데

대부분은 직원들을 몇 명 채용하고 최소한의 어떤 규모를 생각하실 거예요.

특히 도심지에서 창업하신다면.

직원들 규모가 4~5명 정도만 돼도 나만 잘해서는 사무실이 안 돌아가요

직원들도 잘해줘야 크건 작건 그 규모에 맞는 매출이 들어오고요,

그 규모에 맞는 매출이 들어와야 사무실은 돌아가게 돼있어요.

창업을 해서 직원들을 채용할 계획이 있는 분들은

“내가 잘한다는 사실” 에만 초점을 맞추지 마시고

“주변 사람도 잘하게 만들 수 있는지”

이 부분을 반드시 생각해 보신 다음에

가능하단 판단이 들면 창업하시고

잘 모르겠다면 준비를 좀 더 하시거나

예행연습을 좀 한다는 생각으로 규모를 아주 작게 시작해 보는 것이 좋습니다.

 

오늘은, 창업을 준비하시는 분들이 깜빡하기 쉬운

세 가지를 추려서 얘기해 봤습니다.

 

알아서 많은 준비를 잘하시겠지만

오늘 말씀드린 이런 부분들도 한번 고려해 보시고

자신이 정말 준비가 됐는지 이 부분을 잘 판단해보신 후에

거기에 맞는 “적절한 시기” 와 “적절한 규모”를” 잘 택하시기 바랍니다.

 

다음 글에서는,

창업해서 직원을 여러 명 두고 있는데

직원 관리에 어려움을 겪는 분들도 많아요.

직원 관리에 폭망 하는 부동산 대표들의 공통점!

7가지를 얘기해 보겠습니다.

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다음 글에서 또 뵙겠습니다.

고맙습니다.