임대차 신고제 시행 후 반드시 발생할 5가지 상황

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은 “임대차신고제” 에 대한 얘기를 할꺼예요.

뭐, 우리 공인중개사 분들은 다들 아실테고

몇 달 전에 저도 영상에서 잠깐 얘기했던 적이 있었는데

정확한 시기와 세부적인 내용이 아직 안나왔을 뿐이지

내년부터 시행한다는 것은 이제 확정이 됐습니다.

 

지난 5월 20일에 발표된 “2020 주거종합계획” 에 있는 내용인데

“임대인과 임차인의 상생” “임차인 보호” 이런 짤막한 문구 외에

아직 세부적인 내용은 없어요.

뭐, 가봐야지 알겠지만

“임대차신고제” 로 인해서

임대인과 임차인의 상생을 도모하고 임차인을 보호한다!

개인적으로 약간의 의문은 있습니다.

30일 이내에 신고하도록 의무화하고

신고와 동시에 확정일자와 동일한 효력을 준다고 하는데

계약하고 2주 후에 이사하는 사람한테는 이게 뭔 도움이 될까 싶어요.

 

확정일자 제도의 가장 큰 문제점은

확정일자의 효과를 자동으로 주느냐 아니냐 이 문제가 아니라

신고한 다음날부터 효력이 발생하는 그 제도상의 문제가 좀 크죠?

기존에 확정일자 제도가 있고 여기에 큰 맹점이 있는 상태에서

이걸 대대적으로 손보지는 않을 것 같은데 좀 지켜봐야 하겠습니다.

 

어쨌건, 임차인 보호가 어떻게 강화될지는 세부내용이 나와 봐야 알 수 있는데

그 전에 우리가 예측할 수 있는건 있죠?

“임대차신고제” 가 시행되면

신고 안하는 사람들은 위법이 되니까 결국 다들 해야 할테고

신고하는 순간부터는 모두 한곳에서 전산으로 관리됩니다.

신고의무는 공인중개사들에게 올 것이 뻔하기 때문에

초반에는 중개현장에서 미등록 임대인들과의 다툼도 예상되는데

 

오늘 내용을 “공인중개 이야기” 에 넣지 않고

“부동산 이야기” 코너에 넣는 이유는

이게 공인중개사나 임대인 뿐만 아니라 임차인들한테도 다 영향을 미치기 때문이예요.

이 법이 시행되면

 

누가 누구로부터 얼마의 월세를 받고 있는지 임대수입 내용이 다 전산으로 관리되지만

반대로, 누가 누구에게 얼마의 보증금을 지급하는지 이것도 모두 전산으로 관리됩니다.

 

특히, 전세를 살고 계신 임차인 분들 중에서

부모님의 지원을 좀 받으면서 전세로 독립을 하는 분들이나

앞으로 그렇게 할 예정인 분들.

이 분들은 본인이 임차인이라고 안심하지 마시고

오늘 내용 잘 보셔야 합니다.

 

편의상 공인중개사 분들, 임대인 분들, 임차인 분들

이렇게 3가지 유형으로 나눠서

각각 발생하게 될 대표적인 사항들을 순서대로 얘기해 볼께요.

“임대차신고제” 에 대한 오늘 영상 시작하겠습니다.

 

 

[1. 공인중개사에게 발생할 일]

 

이 법이 시행되면 신고의무는 임대인과 공인중개사들에게 올텐데

직거래 한 것은 임대인에게 의무가 있을테고

중개업소에서 중개한 것은 해당 중개사무실에 신고의무가 올꺼예요.

문제는, 임대사업을 등록한 분들보다 안 한 분들이 훨씬 많다는 거죠.

작은 주택이나 남는 방에 세를 주면서

노년에 소소하게 용돈벌이 개념으로 생각하는 분들이 정말 많아요.

법이 시행되는 초반에 이분들의 저항이 아주 쎌 것으로 보입니다.

 

직거래한 분들은 과태료를 자기가 책임지면 되니까 별 문제 없는데

부동산 사무실에서 중개한 방들은 그렇지가 않죠?

신고의무가 공인중개사에게 있다는 것은

신고를 안했다가 걸리면

과태료나 어떤 책임소재도 해당 공인중개사에게 온다는 거예요.

“이 쪼그만거 뭘 신고하냐? 신고하지 말아라!”

이렇게 역정을 내는 임대인 분들이 초반에는 많을 테고

걸리면 모든 책임은 해당 공인중개사한테 오니까

당연히 마찰이 생길 수 밖에 없죠.

중개 현장에서 임대인과의 관계를 따져보면

지역사회에서 어느 정도 “을” 의 입장으로 일할 수 밖에 없는

그런 분들이 많기 때문에

임대인의 성화에 못이겨서 신고를 안했다가 피해를 보는

그런 중개사무실이 초반에 생길 꺼예요.

 

이건 해결방법이 없고 제도가 정착될 때까지 버텨야 할 것 같은데

그나마 시행 초기에 다툼을 좀 줄일 수 있는 방법은 있어요.

예전에도 말씀드린 사항인데

초반에는, 임대를 크게 하는 분들 말고

동네에서 좀 작게 하는 분들의 저항이 더 강할 꺼예요.

이 분들께 미리미리 정책을 홍보하는 방법이 최선입니다.

이제부터 중개를 해 나가시면서

 

“내년부터는 아무리 작은 임대라도 다 신고해야 합니다.”

“신고 안하면 다 걸리게 돼있구요, 과태료도 어마어마해요.”

“이번 계약까지는 상관 없지만”

“내년부턴 달라지고 법도 아주 쎄지니까 미리 알고 계세요.”

 

이런 식으로 미리 좀 홍보를 해 나가셔야 돼요.

부동산이 정부 정책까지 홍보해야 하냐고 하실 분도 있겠지만

내년부터 발생될 다툼을 최소한으로 줄이려면

우리 공인중개사는 이제부터 이렇게 할 수 밖에 없습니다.

 

 

[2. 임대인에게 발생할 일]

 

임대인 분들에게 변화되는 것들을 먼서 설명하고

다음에 임차인 분들이 신경써야 하는 부분을 얘기 할껀데

주택임대사업자로 등록한 분들은 여러 가지 혜택도 있지만

반대로 의무사항도 아주 많죠?

그 의무를 다 지키지 않으면

세금혜택을 환수하거나 꽤 큰 액수의 과태료를 부과하고 있는데

현재는, 세무당국에서

등록임대인들이 의무사항을 다 지키고 있는지

이걸 확인하고 통제하는게 상당히 어렵습니다.

임대차신고제가 시행되면

등록임대인들이 의무사항을 잘 지키고 있는지?

나라에서 이걸 좀 더 쉽게 파악할 수가 있구요

세금혜택 환수나 과태료를 부과하는게 아주 쉬워져요.

또, 새로운 계약뿐만 아니라

기존 계약의 조건이 중간에 변경될 때도 신고해야 하는데

여기에 걸려드는 분도 초반에는 많을 것으로 보입니다.

 

임대사업자를 등록한 임대인 분들은 의무사항 잘 지키시고

내용이 변경될 경우에 신고 철저히 하셔야 불이익이 없으니까

본인의 의무사항이 정확이 어떤거고

또, 임대 중간에는 어떤 경우에 어떤 내용을 신고해야 하는지

이런 것들을 다시 정확하게 숙지하셔야 합니다.

 

그럼, 임대사업자를 등록하지 않은 임대인들은 상관 없느냐?

아니죠? 앞으로는 이 분들도 다 똑같이 신고해야 하죠?

아무리 임대를 작게하고 계시더라도

그 임대소득에 세금을 부과할지 안할지는 세무당국에서 판단할 꺼고

일단 신고는 의무적으로 다 해야 합니다.

 

“월세 받는거 얼마 안되는데 그까짓 세금 얼마나 나오겠어?”

“세금 나오면 내면 되지 뭐!”

 

많은 분들이 지금 이렇게 생각하실 텐데

맞아요. 소득이 있으면 세금 내는게 맞죠?

문제는 그게 아니라 “건강보험료” 예요.

임대를 크게 하시는 분들의 숫자보다

노년에 용돈벌이 정도로 하고 계신 분들의 숫자가 훨씬 많습니다.

대부분은 은퇴를 하시고

건강보험이 회사 다니는 자녀 앞으로 얹혀있을 꺼예요.

자녀가 회사를 통해서 내는 건강보험에 “피부양자” 자격으로 얹혀서

아주 적은 금액을 내고 계실 텐데

앞으로 이런 분들은 “지역가입자” 로 변경될 가능성이 아주 큽니다.

많은 분들이 세금만을 생각하고 계시면서

임대소득이 아주 크지 않으니까 세금도 별거 없다고 생각하시던데요.

세금보다 오히려 이게 문제될 수 있어요.

 

우리나라는 건강보험이 굉장히 잘 돼있는 나라지만

반대로 피부양자 자격을 유지하는 것도 조건이 굉장히 까다롭습니다.

너무 복잡해서 다 설명할 수는 없지만 임대소득과 관련해서만 보면

“등록 임대인” 은 임대소득이 발생하면

금액과 상관없이 무조건 지역가입자로 전환되구요.

“미등록 임대인” 은 연간 임대소득이 500만원 넘어가면

무조건 지역가입자로 전환됩니다.

물론, 여기서 얘기하는 임대소득은

1년간 받은 월세의 총합으로 따지는게 아니라

거기서 공제율이나 필요경비 같은걸 계산한 후에 나오는

“과세표준” 을 기준으로 해요.

이 부분 오해하시면 안돼요.

최종 “과세표준” 을 기준으로 하는 것이긴 하지만

미등록 임대인들 중에서 상당수가 여기에 걸릴 꺼예요.

그 분들은 앞으로 건강보험 “피부양자” 자격이 박탈되고

지역가입자로 전환되는 시점이 옵니다.

물론, 시행 초기부터 바로 그렇게 하진 않겠죠?

큰 반발이 예상되니까.

하지만, 차차 그렇게 될 수 밖에 없는 건 뻔한 상황이구요.

 

“임대차신고제” 를 통해서 신고되는 임대소득은

결국 “건강보험 피부양자 자격 박탈” 의 근거로 작용하게 될꺼예요.

 

이제 건강보험이 자녀 앞으로 얹혀있고

소소하게 용돈벌이 정도로 신고 안하면서 임대하셨던 분들은

앞으로 노출되는 임대소득에 대한 세금만 신경쓰시면 안되고

건강보험 피부양자 자격이 어떻게 되는지?

건강보험에서 인정해 주는 임대소득 한계치와 공제율 정도는

싫더라도 좀 공부를 하시는 것이 좋을 듯 합니다.

 

 

[3. 임차인에게 발생할 일]

 

어떤 품목에 세금이 높아지거나 비용이 많이 발생하게 되면

그 중 일부는 어떤 방식으로건 결국 최종소비자한테 전가된다는 것을 우리는 다 알고 있어요.

전부는 아닙니다. 일부예요.

그런데, 지금은 그 얘기를 하려는 것이 아니예요.

임대인들의 세금이 높아지면 쌤통이라고 생각하는 임차인 분들도 일부 계실 것 같은데

“임대차신고제” 가 시행되면 임차인 분들도 조심하셔야 합니다.

 

제가 처음에 말씀드렸죠?

이게 시행되면

 

누가 누구한테 얼마를 받는지 다 전산처리 되지만

누가 누구한테 얼마의 보증금을 내는지도 다 전산처리 되는 거라고.

 

아니라고 생각할 수 있지만 두 개는 결국 같은 거예요.

무슨 말이냐?

집에서 처음 독립하거나, 결혼하면서 전세로 시작하는 분들은

이걸 대출로 해결하는 경우도 있겠지만

알게 모르게 부모님의 도움을 받는 경우도 상당히 많아요.

정확히 따지면 이건 “증여” 죠?

그런데, 여기에 “증여세” 를 내는 경우는 거의 없죠?

법적으로만 따진다면 이런 경우들 지금 다 탈세인 거죠?

요즘에는 이런 경우를 포착해서 일부 증여세를 물린다는 얘기도 있는데

그건 포착하기 쉬운 초고가 전세에서나 일부 해당되는 얘기고

대부분은 그냥 넘어갔습니다.

왜? 여태까지는 세무당국에서

국민들의 전세금이나 보증금, 월세를 일일이 확인하는게 어려웠으니까.

그런데, 내년부터는 이 모든게 다 전산으로 한곳에 기록되죠?

시간이 조금 지나면 그 기록을 세무당국이 활용 할까요? 안할까요?

처음엔 아니겠지만,

“결국, 임차인 개인들의 전세금도 들여다 본다!”

저는 여기에 한표 줍니다.

앞으로는 강남에서 10억 이상 고가전세에 해당하는

그런 사람들만의 이야기가 아닐꺼예요.

 

서울 강남이 아니더라도

전세금은 적게는 몇천에서 많게는 몇억원이 되는데

앞으로 본인이 세금내고 있는 그 공식적인 수입에 비해서

과도한 금액의 전세를 계약하는 사람.

본인이 감당하기 어려워 보이는 금액의 전세금을 올려주는 사람.

확실한 소득신고 없이 고가의 월세를 내면서 거주하는 사람.

이런 임차인 분들도 앞으로는 매매계약에서의 매수인처럼

자금출처를 소명하지 못하면

“증여세” 를 내야하는 상황이 분명히 옵니다.

 

 

[임대차신고제?]

 

자, 제가 지금 공인중개사와, 임대인과, 임차인으로 나눠서

각각 발생할 상항들을 얘기했는데

전체적으로는 총 다섯가지 얘기를 한거예요.

 

1. 중개 현장에서의 마찰

2. 등록 임대사업자의 의무사항 관리와 통제

3. 임대소득의 정확한 노출로 인한 세수 증대

4. 특정 임대인들의 건강보험료 상승

5. 일정수준 이상 임차인들의 증여세 문제

 

얘기를 하다 보니까 대부분 세금에 대한 것들인데.

등록임대인이 의무사항을 잘 지키거나

법에서 하지 말라는 갑질을 하지는 않는지?

이걸 나라에서 쉽게 체크하는 긍정적인 부분도 물론 있겠지만

이 정책으로 인한 가장 큰 효과는 결국 “증세” 라는 걸 부정하지는 못합니다.

소득 있는 곳에 세금 있는 것은 당연한 논리니까

차라리, “정당한 세금을 추징하기 위한 법”

이렇게 발표하는 것이 더 당당해 보이지 않았을까

이런 생각이 들어요.

 

확정일자 제도의 가장 큰 맹점을 개선하지 않은 상태에서

신고로써 확정일자 효력을 대신해 준다는 것으로

임대인과 임차인의 상생을 도모한다거나 임차인을 보호한다는 것도

실무를 오래 한 사람으로써 선뜻 이해되지 않는 부분이 있습니다.

 

중요한건 이 다음에 이어질 정책인데

“계약갱신청구권 개정” 과 “전월세상한제” 가 여기에 뒤따른다는 것은

저만의 생각이 아니죠?

“임대차신고제” 는 그 두 가지 정책이 자연스럽게 나올 수 있는

포석의 역할도 하게 될 꺼예요.

다음에 이어질 것으로 보이는 두가지 정책은

세부내용이 잘 짜여진다면 임차인들의 권익보호에 더 기여를 할 수 있어요.

그건 분명합니다.

 

조금 우려되는 것은,

나쁜 임대인과 억울한 임차인만 있는 것은 아니죠?

현실에서는 나쁜 임차인과 억울한 임대인도 항상 있어요.

다음에 이어질 것 같은 두가지 제도는

너무 한쪽에만 치우치지 말고 좀 공평한 시각에서

임대인과 임차인을 딱 양분해서 정책을 만들기 보다는

임차인의 권익보호에 충실하되

정당한 임대인이나 억울한 임대인의 권익을 너무 침해하지 않는

세부내용이 좀 공평하게 나오기를 기대해 봅니다.

오늘 내용은 여기서 마치겠습니다.

고맙습니다.