[오피스텔 양도세 폭탄주의보] 에 대한 추가내용

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

예전에 제가 “오피스텔 양도세 폭탄 주의보”.. 라는 영상을 올린 적이 있어요.

관련된 질문을 가장 많이 받았던 영상 중에 하나인데

오늘은 거기에 관련된 추가 영상입니다.

 

그 영상을 못보신 분이나 내용이 기억 안나는 분도 계실 테니까

줄거리만 간단하게 다시 볼께요.

2000년도 이후에 지어진 오피스텔들은

업무용이라고 해도 대부분 원룸형 아파트처럼 만들어진게 많죠?

이걸 분양받거나 매입해서 실제로는 “주거용” 으로 임대합니다.

계약서는 업무용으로 작성하면서 “전입신고 금지특약” 을 걸죠.

주거용으로 임대했으니까 당연히 부가세 안받을테고

안받은 부가세를 납부할 수도 없고

임대료에 대한 세금계산서 발급도 안하니까

임대신고를 그냥 “누락” 합니다.

그래도 걱정이 없죠.

계약서도 업무용으로 썼고 임차인이 전입신고를 안할꺼기 때문에

결국 1가구 2주택에 걸리지 않으니까.

 

이 논리가 예전엔 맞았고 지금은 틀리다고 설명 드렸습니다.

왜?

이 업무용 오피스텔에 대해서 주택인지 아닌지를 판단하는

국세청, 그리고 일선 세무서의 기준이

예전과 달라졌기 때문이라고 설명 드렸어요.

실제 양도세 폭탄을 맞았던 상담사례를 소개해 드리면서

그 바로 다음 영상에서

“전입신고 금지특약” 에 대한 얘기를 했습니다.

이게 임대인을 위한 문구라고 알려져 있지만

특정한 상황에서 임대인과 임차인이 민사재판에 들어갔을 때

이 문구에 발목 잡혀서 임대인이 패소했다고 설명드리면서

판결 하나를 알려 드렸어요.

기억 나시죠?

 

자, 이 내용과 관련해서 받은 대부분의 댓글과 메일이

“불안하다!” 였어요.

지금까지 내가 오피스텔을 가지고 이렇게 임대하고 있었는데

너무 불안하다는 내용입니다.

 

일단, 불안해 한다고 상황이 달라지진 않으니까

너무 불안해 하실 필요는 없구요.

제가 영상에서 말씀드렸던 상담사례는 서울입니다.

제가 일하고 있는 지역에서 발생했던 사례예요.

지금 전국에 수많은 오피스텔 소유자 분들이 계실텐데

그 사례는 아직은 “복불복” 또는 “케바케” 이런 느낌이 강해요.

다 양도세 폭탄을 맞는다는게 아니라

지역에 따라서, 세무서 마다, 담당 공무원의 업무 성향에 따라서

매도시점에서 주택으로 보고 양도세 폭탄을 맞을 수도 있고

추후에 소급해서 조사 대상이 될 수도 있고

아니면 아예 그냥 넘어가는 경우도 있다는 거예요.

사실, 지방으로 갈수록 아직은 그냥 넘어갈 확률이 많은데

지방도 앞으로는 안심할 수 없습니다.

 

지금 무슨 얘긴지 잘 모르시는 분은

여기서 더 자세히 설명해 드릴 순 없으니까

그 영상 먼저 보고 오셔야 됩니다.

“오피스텔 양도세 폭탄주의보”

그리고, 바로 그 다음에 올린 “전입신고 금지특약” 에 대한 영상인데

두 개 합쳐도 20분이 안될테니까 먼저 보고 오세요.

 

자, 앞에서 제가 너무 걱정하지 말라고 말씀드렸는데

지금처럼 계속 임대하셔도 된다는 얘기는 아닙니다.

지나간 건 어쩔 수 없으니까 너무 연연하지 마시고

지금부터라도 임대자료를 차근차근 준비하시라는 말이예요.

지금부터 준비하셔도 몇 달 안에 파실게 아니라면

나중에 매도시점에서 어느정도 항변할 수 있고

아직은 과도기이기 때문에

임대기간 전체는 아니더라도

“업무용으로 임대했다는 근거” 를 어느 정도만 제시할 수 있다면

아직은 그냥 넘어가 주는 경우가 많아요.

 

업무용 오피스텔을 실제로는 주거용으로 임대하시면서

“업무용으로 임대했다는 근거” 를 제시하지 못할 경우에

이 오피스텔을 주택으로 취급할 것인지 아닌지에 대한 부분은

앞서 말씀드렸듯이 현재 과도기이기 때문에 복불복 느낌이 좀 강해요.

하지만, 앞으로는 점점 통용되지 않도록 변화될 것이기 때문에

지금부터는 준비를 하셔야 됩니다.

매도 시점에서,

임대사업자 내용과 같이 “업무용으로 임대” 했다는 “근거” 를 제시하라고 했을 때

그때 제시할 수 있는 근거를 지금부터라도 만들어 나가셔야 된다는 말이예요.

그 근거 중에 가장 확실한 것은

 

1번이 임차인의 사업자 등록이고

2번이 임대료에 대한 세금계산서 또는 계산서 발급입니다.

 

임대내역도 신고를 하셔야죠.

이게 완벽하게 증명되려면 앞으로는

“사업자 주소를 옮겨올” 또는 “사업자를 낼” 임차인과

계약을 하셔야 된다는 얘기예요.

 

혼자 조용히 주택으로 사용할 임차인을 선호하는 임대인 분들이 계십니다.

이유는 두가지죠.

 

1번. 업무용으로 사용할 사람에게 세를주면 내부가 빨리 망가진다.

2번. 업무용으로 사용할 임차인을 구하기 어렵다.

 

1번은 감수하셔야 하고

2번은 주변 시세보다 월세를 낮추세요.

부동산 사무실에 물건을 내놓으실 때

“업무용 임차인” 만 구한다는 전제 하에 월세를 좀 더 낮추시면

그래도 약간 수월하실 수 있어요.

그렇게 해서라도 앞으로는 “업무용 임차인” 을 구하셔야 합니다.

 

만약에, 월세 조금 덜 받는게 아까워서

비교적 수요가 많은 “주거용 임차인” 을 계속 맞이하시고

“업무용으로 임대한 근거” 를 지금부터라도 만들어 나가지 않으신다면

훗날 그 오피스텔 매도시에, 또는

그 오피스텔을 갖고 있는 상태에서 다른 주택을 매도하실 때

1가구 다주택자로 취급받을 확률이 점점 높아지고 있구요.

현재도 이것 때문에 양도세 폭탄을 맞고 계신 분들이

여기저기서 나오고 있어요.

 

다시 정리를 해볼께요.

업무용 오피스텔을 분양 또는 매입해서

업무용으로 임대한다고 임대사업자를 냅니다.

거기에 따른 세제혜택은 다 받으시면서

실제로는 주거용으로 세를 놓아요.

계약서는 “업무용” 으로 작성하고 “전입신고 금지특약” 도 겁니다.

그리고, 임대신고는 “누락” 하죠.

 

이 상태에서 훗날

 

“난 업무용으로 계약서 작성했고”

“임차인이 전입신고도 안했으니 이건 주택이 아니다.”

 

이렇게 주장하시는 것은 한 2년쯤 전부터 슬슬 안통하기 시작했습니다.

지역에 따라서, 담당 세무서에 따라서, 담당 공무원에 따라서

아직은 복불복 느낌이 강하지만

한 2~3년만 더 지나면 전국적으로 안통하게 될꺼예요.

지금 흐름이 그렇습니다.

 

다시 한번 말씀드리지만,

지금부터라도 제 충고에 따라서

업무용으로 임대하고 있다는 근거를 만들어 나가셔야 합니다.

 

그리고, 업무용 오피스텔 분양하시는 분들

임차인이 전입신고만 안하면 주택으로 안보기 때문에

무조건 임차수요가 풍부하다고 그렇게 설명하시면 안됩니다.

10년 전에는 실제로 이게 통용됐지만

지금도 그렇게 설명하신다면 그건 거짓말이예요.

명심하시기 바랍니다.

오늘 영상 여기서 마치겠습니다.

고맙습니다.