[개인사업자 Vs 중개법인] 장/단점 비교

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

요새 중개법인의 장⋅단점에 대한 질문이 좀 있어요.

법인으로 중개업을 했을 경우에는 어떤 장점과 단점이 있는지

여기에 대한 질문들인데

제가 처음에는 소속공인중개사로 일하다가

제 명의로 사업자를 처음 낸 게 2004년도예요.

그때는 개인사업자였죠.

2016년에 중개법인으로 전환했는데

그동안의 경험을 바탕으로 실무상 어떤 장⋅단점이 있는지

오늘은 이 얘기를 하겠습니다.

 

 

[중개법인 설립]

 

먼저, 중개법인 설립에 대한 부분을 간단하게 얘기하고 넘어갈께요.

대부분 주식회사로 설립합니다.

유한회사로 설립하는 경우도 봤는데 실무에서 둘의 차이점은 별로 없는 것 같아요.

주식회사에 비해서 유한회사가 설립이 좀 간편한 것으로 알고 있어요.

 

우선 자본금을 마련하고

발기인 총회 의사록을 만들고

정관을 만들면서 법인설립 등기를 합니다.

약식으로 말씀드리는 거예요.

이 과정에서 여러 서류들을 만들고 준비해야 하는데

법무사 사무실에서 다 알아서 해주기 때문에

이 과정이나 서류들을 상세히 알 필요는 없어요.

 

다만, 약간 주의하실 것이 있는데

정관을 만드실 때 그 안에

“이 회사는 앞으로 어떤 사업을 할 것이다!”

이 내용을 표시하는데

중개법인은 법령에 정해져 있는 사업만 할 수 있죠?

공인중개사법 제14조를 정리하면 총 7가지 사업 내용이 나오는데

이 내용 외의 다른 사업내용이 정관에 들어가면 안됩니다.

만약에 다른 사업내용이 들어가면

법인설립이 완료된다 해도 중개업 등록 과정에서 반려될 꺼예요.

그럼 이걸 정정하는 복잡한 절차를 다시 거쳐야 돼요.

중개법인은 상법상의 제약만 받는 것이 아니라

공인중개사법의 규제도 함께 받기 때문에 이 부분 주의하셔야 하고

담당 법무사분이 중개법인 설립하는게 처음이라면

그래도 다 확인하고 해 주시겠지만

만약을 위해서 이 부분을 미리 얘기해 주시는게 좋아요.

그렇게 법인등기가 나오게 되면 법인사업자 등록을 하면 되는데

법인은 무조건 복식부기 대상이기 때문에 어차피 처음부터 세무대행을 맡길 수 밖에 없어요.

미리 세무사를 선임해 놓았다면

법인설립까지는 법무사 사무실에서,

그 이후 사업자등록 부터는 세무사 사무실에서 다 알아서 해줍니다.

담당 관청에 중개업 등록 하는거.

그거 하나만 대표자 본인이 직접 하시면 돼요.

 

 

[중개법인 - 장점]

 

첫 번째가, 합법적으로 지점을 낼 수 있다는 거죠?

법에서는 “분사무소” 라고 표현하는데

본점이 있는 지역을 제외한 다른 지역에서

시⋅군⋅구 당 1개씩의 분사무소를 낼 수 있어요.

서울을 예로 들면

본점이 강남구에 있다면 같은 강남구에서는 분사무소를 낼 수 없고

다른 구에서는 구마다 1개씩 분사무소 설치가 가능합니다.

서울이 아닌 다른 지역에서도 분사무소를 설치할 수 있어요.

 

두 번째는, 세금인데

이건 무조건 유리한게 아니고

매출이 많이 발생해서 과세표준이 높을 때 유리합니다.

법인사업자는 과세표준 2억까지 법인세가 10%예요.

개인사업자는 과세표준 8,800만 넘어가도 세율이 35%죠?

경비를 감안해서 단순계산 했을 때

연간 총매출이 2~3억 정도가 넘어가면 세금부분에선 법인이 유리하고

그게 아니라면 우리 중개업에서는 법인전환 했을 때 별로 실익이 없다.

저는 개인적으로 이렇게 판단해요.

물론, 단순계산 한거고

직원들 급여수준이나 월세, 광고비, 기타 비용

이런 “경비” 에 따라서 과세표준이 달라지기 때문에

모두에게 동일한 기준은 아닙니다.

 

세 번째는, 브랜드라고 봐야겠죠?

법인은 회사이름에 가치가 있다. 뭐 이런 얘기가 아니라.

예를 들면,

“안녕하세요? 코리아 부동산 인데요”

이것 보다는

“안녕하세요? 코리아 중개법인 입니다.”

이렇게 개인 중개업자라는 느낌보다는 회사라는 느낌을 줄 때

더 유리해 지는 경우가 있어요.

특히, 업무용 부동산 중에서 일반 회사들을 주로 상대하는 경우.

저희 같은 경우에는 주 고객층이

일반 무역회사 라던가 법무법인, 병원, 금융권.

이런 일반 회사들이 많다보니까

개인 중개업자의 느낌으로 다가가는 것 보다는

중개회사의 느낌으로 접근하는게 좀 유리할 때가 있습니다.

 

 

[중개법인 - 단점]

 

앞에서 말씀드린 세가지 장점 빼고 나머지는 다 단점밖에 없어요.

다른 사업들도 마찬가지겠지만

중개업도 개인으로 하는 것 보다는 법인으로 하는 것이 훨씬 피곤해요.

 

첫 번째는, “서류” 입니다.

개인사업자가 뭘 할때는 대표자 본인의 신분증만 있으면 대부분 돼요.

법인은 뭘 신청하거나 변경할 때

아무리 사소한 것이라도 모두 다 서류로 처리해야 돼요.

하다못해 은행가서 이체한도 올리는 것도

관련된 법인서류, 사업자 등록증은 기본이고

법인인감과 인감증명까지 준비해 가야 합니다.

경우에 따라서는 법인등기와 주주명부까지 준비해야 하는 경우도 있어서

좀 피곤할 때가 많아요.

 

두 번째는, “회계” 예요.

일단, 무조건 복식부기 대상이고

부가세 예정신고를 필수적으로 해야 합니다.

그러니까 부가세 신고를 3개월마다 의무적으로 해야 하는거죠.

그런데, 정작 중요한 건 그런게 아니라

통장 입출금 내역하고 실제 수입과 지출내역을

하나하나 다 맞춰야 된다는 거예요.

개인사업자가 사용하는 통장안의 잔고는 그 대표자의 돈이죠?

그러니까 개인사업자는 통장 안에 있는 돈을

업무 경비로 쓸 수도 있고 개인적으로 사용할 수도 있습니다.

그 중에서 경비처리 할 것만 영수증이나 계산서 잘 챙기면 되고

수입도 현금으로 받던, 이 통장으로 받던, 저 통장으로 받던

받은 돈에 대해서 세금신고만 잘 하면 돼요.

그런데, 법인통장 안에 있는 돈은 법적으로 대표자의 돈이 아니죠?

대표가 주식 100%를 가지고 있다 하더라도

법적으로는 법인의 돈이지 법인 대표의 돈이 아닙니다.

그러니까 반드시 법인의 경비로만 사용해야 되고

그 돈이 어떤 목적으로 사용됐는지에 대한 증명이 있어야 돼요.

저번 부가세 영상에서 “적격증빙” 에 대한 얘기를 했었는데

개인은 지출한 내용에 대해서 증빙이 잘 안되면

경비처리 안하고 그냥 넘어가도 됩니다.

혹시, 경비에 대해서 까먹고 신고 안해도

자기만 손해보는 것이기 때문에 누가 뭐라고 안해요.

하지만 법인은 지출된 돈이 있으면 무조건 정리를 해야 합니다.

즉, 내 돈이 아니라 남의 돈을 관리하고 있다고 생각하고

제3자가 봤을 때 납득이 되도록 하나하나 다 정리해야 한다는 거죠.

익숙하지 않은 분들은 이게 생각보다 좀 피곤하고

가끔 실수도 나올 수 있어요.

 

세 번째는, “이중과세” 에 대한 문제가 있습니다.

이건 무슨 얘기냐 하면,

돈을 많이 벌었을 때는

개인보다 법인일 때 세금이 유리하다는 얘기를 앞에서 했어요.

이건 장점일 수도 있는데

어쨌건 법인이 세금을 내고 남은 그 돈을 법인 통장에서 내 통장으로 옮겨오려면

법인이 나에게 급여를 준걸로 계산하고

그 “급여에 대한 세금” 을 내가 한번 더 내야 돼요.

때문에 세법상으로 보면 당연한 일이지만

다른 사람의 투자 없이

내가 소규모의 자본금을 혼자 준비해서 작은 법인을 설립하고 일을 했다면

결국 내가 일해서 번 그 돈이 나한테까지 오는 동안

“법인세” 와 “소득세” 라는 두 번의 세금을 거쳐야 하기 때문에

이 부분을 좀 생각해 볼 필요가 있습니다.

이것도 결과적으로는 많이 벌면 법인으로 하는게 유리하고

그렇지 않으면 개인사업자가 속편해요.

 

 

[결론]

 

제 경험상의 결론을 정리해 드리면

법인을 설립했을 때 여러 가지 단점과 불편함이 있지만

연간 총 매출이 한 2~3억 넘을 때.

일반 회사들을 주 고객으로 상대할 때.

중개대상물이 주택보다는 업무용 빌딩이나 오피스일 때.

그리고, 합법적으로 지점을 설치하고 싶을 때.

이런 중개사무실 에서는 법인전환이 유리할 수 있고

나머지는 득보다 실이 많다!

결론적으로 운영이나 회계정리는 법인이 더 피곤하다.

중개법인 장⋅단점에 대한 오늘 영상은 여기서 마치겠습니다.

고맙습니다.