부동산 실광고 Vs 과대광고 효과 - 솔직한 이야기!

안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은 실광고와 과대광고의 효과에 대해서 얘기해 보기로 했는데

지난 영상에서 말씀드렸듯이

지금은 아니지만, 저희도 과대광고를 했던 시절이 있었습니다.

자랑거리가 아닌 이 얘기를 굳이 하는 이유는

오늘 영상은 이 얘기로 시작해야 말이되기 때문이고

오늘 주제에 대해서 좀 진지하게 전달하고 싶어서예요.

 

제가 드리려는 말씀은

실광고를 하는 사람은 좋은 중개업자고

과대광고를 하는 사람은 양심없는 중개업자다.

이런 얘기를 하려는게 아니예요.

저도 한때는 과대광고를 했던 사람이라 그런 얘기를 할 자격은 없고

정부에서 과대광고를 모니터링하고 처벌하는 법률이

곧 시행되는 지금 시점에서

아직도 과대광고로만 운영해온 많은 분들이 갈피를 못잡고 계실꺼예요.

그 분들께, 제가 어떤 과정을 통해서 과대광고를 안하게 됐는지?

그 과정과 경험과 결과를 일부 공유하려고 하는 거예요.

아직 과대나 허위광고로만 중개업을 하다가

이제 바뀌는 법률로 인해서 혼란이 오신 분들은

오늘 제 얘기를 들어보시고

“앞으로는 어떤 식으로 운영해야 하는지?”

그 방향을 잡는데 약간의 참고가 되었으면 좋겠습니다.

 

저는 2002년에 부동산 관련업을 처음 시작했고

중개업을 시작한건 2003년이예요.

그때부터 지금까지 온라인 광고를 계속 하고 있습니다.

당시에는 과대나 허위광고가 판을 쳤어요.

보증금 1000만원에 월세 100만원짜리 광고를 누군가 올리면

다른 누군가는 그걸 월세 90만원에 올리죠?

그러면, 다른 부동산의 누군가는 80만원으로 올리고

문의전화를 아예 못받고 있는 누군가는

“에라 모르겠다!” 60만원에 올려버려요.

그렇다 보니까 실금액 그대로 광고를 내는 사람은

손님한테 문의전화를 한통도 못받는 상황이 되기 때문에

과대광고 경쟁이 엄청나게 치열했죠.

손님한테 문의전화를 받으면 보통 “광고 풀었어?” 이렇게 표현하는데

이게 무슨 말인지는 다들 아실 꺼예요.

 

2000년대 중⋅후반쯤에 저희 지역에 있는 광고사이트 들에서

나름 “클린 캠페인” 을 했던 적이 있어요.

과대광고가 너무 판을 치니까

실광고를 하고 싶은 사람도 하기가 어려웠고

그로인한 문제들도 많이 있었어요.

그래서, 지역에 있는 광고플랫폼 중심으로

과대나 허위광고 없이 깨끗한 광고를 하자는 일종의 캠페인이 있었는데

이게 대대적으로 있었던게 아니라서

아는 사람만 알고 모르는 사람은 모르는 상태로 넘어갔어요.

당시에는 저도 어쩔 수 없이 과대광고를 하면서도

동시에 염증도 느끼던 때라서 저희 사무실이 앞장을 섰었는데

결과는 참담했죠.

지역에서 전혀 성과도 없었고

일 잘하던 저희 직원들은 몇 달 동안 손가락만 빨았어요.

결국 과대광고로 다시 돌아갔습니다.

 

세월이 좀 흘러서 몇가지 의문점이 다시 생겼어요.

 

“부동산 광고에 과대광고가 판을 친다는 것은 이제 널리 알려졌고”

“많은 일반 사람들이 그 사실을 알고 있고”

“직원들 역시도 염증을 느끼고 있는 이 시점에서”

“매출을 만들고 사무실을 운영하기 위해서는”

“여전히 과대광고만이 답인지?”

 

제일 궁금한건

 

“시간이 더 지난 지금도 아직 과대광고를 해야만 먹고 살 수 있는지?”

 

이게 제일 궁금했어요.

그래서, 2013년에 홈페이지를 하나 더 만들었습니다.

당시에 운영했던 홈페이지는

그동안의 여러 경험 때문에 과대광고만을 하고 있었어요.

2013년에 실광고만 내는 홈페이지를 하나 더 만들면서

두 홈페이지에 똑같은 광고비를 집행하고

양쪽의 문의전화 숫자와 그 문의전화가 미팅으로 이어지는 숫자

그 미팅이 다시 재미팅으로 이어지는 숫자

거기서 이어지는 계약의 갯수와 %를 하나도 빠짐없이

전부 다 기록했어요.

실광고와 과대광고라는 일종의 “대조군” 을 만든거죠.

1년 정도 지난 시점에서 두 개의 데이터를 비교해 봤는데

그 이전까지 제가 알고 있던 생각이 완전히 깨졌습니다.

사실은 제가 바라기도 했던 결과였어요.

 

 

과대광고를 하는 이유는 두 가지에 대한 믿음 때문이예요.

이건 다 똑같습니다.

 

첫 번째는,

과대광고가 실광고에 비해서 훨씬 더 많은 문의전화를 받는다.

이게 첫 번째 믿음이고.

 

두 번째는,

어떤 광고를 보고 나온 손님이건 결국 계약률은 같다.

실광고를 보고 나온 손님이라고 해서 계약률이 더 높은게 아니다.

이게 과대광고를 하는 이유이자 두 번째 믿음이예요.

 

결국, “실광고” 로는 먹고살기 힘들고

“과대광고” 가 훨씬 더 많은 계약을 이끌어낸다.

이런 믿음 때문에 과대광고를 하게 됩니다.

그리고, 거기에서 나오는 여러 부작용을 해결하는 것은

“영업력” 이란 단어로 포장하죠.

저도 당시에는 과거의 경험들 때문에 그런 생각이 있었어요.

 

 

지금도 과대나 허위광고를 하고 있는 모든 분들이

이 논리 그대로 생각하고 계실 꺼예요.

저도 당시에 그렇게 생각했기 때문에

 

“이 바닥에서 먹고살기 위해선 결국 과대광고를 할 수 밖에 없고”

“좋은 물건을 잘 찾아서 협의를 잘 해주면 결국 계약을 할테고”

“과대광고를 보고 온 손님에겐 처음에 미안하겠지만”

“그건 좋은 물건으로 갚으면 결국 악수하고 마무리 되는 일이다.”

 

이렇게, 과대광고가 판을 치는 상황에서

우리도 어쩔 수 없이 과대광고를 해야 한다고 생각했죠.

 

그런데, 광고를 둘로 나눠서 비교를 시작한지 정확히 1년 만에

그 믿음이 깨졌습니다.

 

과대광고가 좀 더 많은 전화를 받는 것은 사실이지만

1년간을 모두 기록해 보니까 그게 생각보다 높지는 않은 수치였어요.

그리고,

“과대광고 손님이건 실광고 손님이건 영업력만 있으면 계약률은 같다”

이 생각도 완전히 잘못된 믿음이란 것을 알게 됐습니다.

과대광고에 비해서는 실광고 쪽이 미팅률과 재미팅률이 월등히 높고

결과적으로 계약률까지 훨씬 높았는데

이건 제가 생각지 못한 부분이었어요.

중요한건,

1년이 지날 무렵에는 사무실의 전체 계약률이 이전보다 올라갔는데

원래부터 잘했던 직원들은 별로 변함이 없었고

잘 못하고 있던 몇몇 직원들의 계약률이 크게 올라갔어요.

그러면서 사무실의 전체적인 계약률이 더 올라간 거예요.

그 뒤로 1년 정도 양쪽에 똑같은 광고비를 들이면서 더 지켜봤는데

그때는 직원들이 사진찍고 보정하는 것에도 익숙해져 있으니까

실광고 홈페이지가 월등히 잘 돌아가고 있었고

이젠, 똑같은 광고비를 들여도 문의전화가 오는 숫자는

실광고와 과대광고 사이에 전혀 차이가 없었어요.

그리고, 실광고를 보고 나오는 손님들의 계약률은 월등히 높았습니다.

그럼 굳이 과대광고를 할 이유가 없어지는 거죠.

과대나 허위 없이 실광고만 하고 있는 최근 몇 년이

과거보다 계약률과 매출이 훨씬 높고

이건 저의 뇌피셜이 아닌 데이터가 얘기해 주는 거예요.

 

당시에 실광고 사이트를 만들고 시험적으로 운영하면서

달라진 점도 몇 가지 있어요.

 

우선, 직원들의 스트레스가 확연히 줄어드는게 눈으로 보여요.

우리가 “광고를 푼다” 고 표현하는 그 과정에서

아무리 그걸 잘하는 사람일지라도

솔직히 어느 정도는 고객과의 마찰이 생길 수 밖에 없고

그건 직원들의 스트레스로 직결돼요.

그런데, 알고보니까 그게

과거라면 모를까 이제는 불필요한 스트레스였던 거예요.

그 스트레스가 없어지니까

직원들이 손님을 대하는 적극성이 많이 달라집니다.

특히 일을 잘했던 직원보다는

일을 잘 못했던 직원들이 상당히 적극적으로 바뀌었어요.

예전에는 손님을 만나기도 전에

손님의 성격이 어떤지 이걸 간보는데 먼저 집중했다면

실광고 이후에는 브리핑과 동선 준비에만 충실해요.

일을 잘하는 사람이 떨어지지 않고 일을 못하던 사람이 올라간다면

앞으로 어떻게 해야 될지는 이미 답이 나왔죠.

 

달라진 게 또 하나 있는데

우리를 통해서 계약을 했던 사람들이 만기돼서 다시 찾아오는

매매손님은 아니지만 우리는 편의상 “재구매 손님” 이라고 표현하는데

이런 손님들과 소개로 오는 손님이 굉장히 많아졌습니다.

물론, 예전에도 없었던 것은 아니지만 지금은 그때보다 훨씬 많아요.

이런 손님들은 일반 손님들에 비해서

계약률이 월등히 높다는거 다들 알고 계실 꺼예요.

이런 손님들이 더욱 많아져서 매출의 상당부분을 채우고 있고

실광고를 하기 위해서 물건을 더 찾고 사진찍는 과정이 있기 때문에

웬만한 물건의 내부 상태는

손님이 나오기 전부터 직원들이 미리 알고 있습니다.

이건 영업에서 굉장히 큰 이점이예요.

 

결론을 얘기해 볼께요.

과대광고는 예전부터 판을 치고 있었고

아직도 많은 사무실에서 과대광고를 하고 있어요.

거기에는

 

“과대광고는 실광고에 비해서 훨씬 많은 고객이 생긴다.”

“어떤 광고를 보고와도 결국 계약은 물건과 영업력이다.”

 

여기에 대한 믿음이 분명히 있습니다.

이건 오랫동안 분명히 사실이었어요.

하지만, 지금은 2020년입니다.

과거에는 분명히 맞았던 것이 지금은 아닐 수도 있어요.

2020년인 지금도 과거와 똑같은 상황인지?

과거의 경험으로 생긴 믿음이 지금도 사실이고 현실적인 것인지?

이런 부분에 대해서

이제 좀 더 많은 분들이 다시 한번 생각해 봐야 하지 않을까...

이런 생각이 듭니다.

영상을 보시는 분들 중에서 이런 생각을 하는 분이 계실꺼예요.

 

“그건 너희가 홈페이지를 직접 운영하기 때문이고”

“그 홈페이지 안에서 너희끼리 경쟁하기 때문이야.”

 

이런 생각을 하시는 분도 계실 텐데

지금은 홈페이지를 굳이 광고하지 않아도

실광고라는 믿음이 있기 때문에 많은 재구매 손님들이 보십니다.

그래서 저희는 현재 홈페이지에는 따로 광고비를 쓰지 않고

신규손님은 모두 다

여러분들도 다 사용하는 부동산광고 플랫폼을 통해서 받고 있어요.

그리고 그 속에서 어떤 부동산이 과대광고를 하는지 상관하지 않고

저희는 실광고를 하고 있습니다.

결과는 오늘 말씀드리고 있는 그대로예요.

 

어쨌건,

아직 과대광고 위주로 일하시는 분들은

오는 8월부터는 큰 위험부담을 감수하셔야 돼요.

많은 분들이 혼란스러워 하고 있는 것을 알고 있는데

어차피 이런 상황에서 혼란스러워만 하지 마시고

제가 오래전에 그랬던 것처럼

과대광고의 효과와 부작용에 대해서

그리고, 과대광고에 대한 몇가지 믿음에 대해서

2020년인 지금도 그게 맞는지 다시 한번 생각해보시고

이런 상황을 계기로,

앞으로의 업무 방향과 스타일을 다시한번 고민해보는

그런 기회를 가져보시는 것은 어떨까..

이런 생각을 합니다.

오늘 영상은 여기서 마치겠습니다.

고맙습니다.