법인설립 예정인 임차인은 이렇게 이끌어 주세요~

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

 

얼마 전에 후배와 통화를 하다가

 

“법인을 새로 만든다는 고객이 있었는데”

“절차를 어떤 순서로 진행해야 하는지 잘 몰라서 좀 난처하고 많이 뻘쭘했다.”

 

이런 얘기를 들었어요.

어려운게 없기 때문에 간단히 설명해 주다가

저도 처음에 어리버리 했었던 옛날 기억이 떠올랐습니다.

 

“아! 내가 항상 하고 있는 일들이 처음인 사람한테는 당연히 어려운 것일 수도 있겠구나.”

 

다시 한번 깨달았죠.

그래서 오늘의 주제로 정했습니다.

 

 

[“법인설립 예정” 인 임차인의 임대차 진행순서]

 

법인과의 계약진행에 대해서는 예전에 영상을 올렸어요.

순서와 주의사항, 확인해야 하는 서류부터 일반에 잘못 알려진 상식까지

간단하게 정리를 했었습니다.

 

그런데, 중개를 하다보면

현재 법인이 없는. 설립할 예정인 고객들도 만나요.

사업을 시작하기 위해 중개업소에서 장소를 알아보고

장소가 확정되면 임대차계약을 하면서 바로 법인을 만들려는 고객이죠.

 

공인중개사 입장에서는

아직 법인이 존재하지 않으니까 법인명의로 계약서를 작성할 수 없어요.

우선 개인명의로 작성한 다음에

추후 임차인을 법인명의로 변경해 주는 절차를 한번 도와줘야 합니다.

법인을 설립하는 과정은 우리 업무가 아니기 때문에

자세히 알 필요까진 없습니다만,

고객이 법인을 설립하면서 사업을 준비하는 그 과정을 전혀 이해하지 못하면

고객을 이끌어주는 과정 중간중간에 자잘한 미스들이 계속 생겨요.

더구나, 임차인도 법인설립이 처음이라면

둘 다 어리버리 대면서 진행이 매끄럽지 않습니다.

어렵지 않으니까 오늘 영상을 참고하시고

전문가처럼 매끄럽게 잘 이끌어 주시기 바랍니다.

 

 

 

지금 보시는 것이 법인이 설립되는 과정을 함축한 거예요.

설립하는 입장에선 몇 가지가 더 있는데 그건 우리와 상관없고

우리 공인중개사가 개입되는 것은 1번과 2번, 그리고 4번입니다.

어려울게 전혀 없는데 주의하실게 하나 있어요.

많은 분들이 “법인설립” 과 “사업자등록” 을 혼동해서 표현합니다.

가끔이지만 이 두 가지를 같은 것으로 오해하는 분도 계세요.

 

예를 들면,

임차인이 계약서를 작성한 후 법인을 설립하는 시점에서

임대인에게

 

“지금 임차인이 사업자등록 하고 있으니까 사업자 끝나면 계약서 변경 일정을 다시 잡으시죠.”

 

이렇게 얘기해서 임대인에게 뭔가를 혼동시키거나

혹은, 임차인에게

 

“사업자 등록이 다 끝나면 연락주세요. 그 후에 계약서 변경 날짜를 잡겠습니다.”

 

이렇게 안내해서

법인을 처음 설립해 보는 임차인이

법인등기 후에 사업자 등록하러 세무서까지 갔다가

빠꾸먹고 돌아와서 뭐라뭐라 짜증내는 경우도 생겨요.

 

법인이 사업자를 등록하기 위해서는

먼저 법인을 설립한 후에 몇가지 서류를 챙겨가야 하는데

 

그 중에 “법인이 사업공간을 확보했다는 서류”

즉, “법인 명의의 임대차계약서” 가 있어야 합니다.

이게 없으니까 빠꾸먹죠.

사소한 일이니까 누구 잘못인지 생각해 볼 필요는 없어요.

그냥 우리가 내용을 잘 알고 정확한 표현으로 안내를 해주면

전문가처럼 보일 일입니다.

 

자, 이 다섯가지 순서하고

“법인설립” 과 “법인 사업자등록” 이 다른 것 이란걸 알았으면

이런 케이스에서는 80% 전문가가 된 거예요.

세부사항에서 유의할 점이 있는지 나머지 20%도 보겠습니다.

 

 

 

사무실 자리를 알아봐 주시거나

권리분석, 조건조율 하는 것은 여러분이 전문가죠?

패~스!

 

 

 

자리를 골랐으면 임대차계약서를 작성해야 하는데

이때, 임차인 명의는

“법인의 대표가 될 사람” 명의로 작성하는 것이 좋습니다.

꼭 그래야 하는 것은 아닌데

안그러면 임차인이 추후 절차를 진행할 때 관련 서류가 복잡해져요.

임차인이 매끄럽게 진행해야 우리도 편하기 때문에

처음부터 그렇게 안내하시는 것이 좋습니다.

 

그리고, 나중에 계약서를 한번 변경해야 하죠?

이 시점에서 임대인에게 미리 동의를 구해놓는 것이 좋습니다.

 

“임차인이 이러이러한 사업을 할 사람인데 여기에 법인 사업자를 낼 예정입니다.”

“잔금 전에 법인명의로 계약서를 한 번 변경해야 하니까 그때 한번 더 부탁드리겠습니다.”

 

이렇게요.

 

 

 

다음에는 임차인이 법무사에 의뢰해서 법인을 설립하겠죠?

이건 우리 업무가 아니니까 패스하고

 

 

 

법인이 설립되면 임차인이 법인 명의로 사업자를 등록해야 하는데

아까 말씀드린대로

“그 법인이 사업공간을 확보했다는 서류”

즉, “법인 명의의 임대차계약서” 가 필요합니다.

이때 우리 공인중개사가 한번 더 나서서

계약서 상의 임차인을 법인으로 변경해 주는 거예요.

그 계약서가 있어야 임차인측 법인이 사업자를 낼 수 있어요.

 

이때, 주의하실 것이 있는데

확인설명서도 법인명의로 다시 작성하셔야 합니다.

계약서 상의 임차인과 확인설명서 상의 임차인이 동일해야 해요.

제가 초창기에 별 상관없을 것 같아서

확인설명서를 교체하지 않고 바뀐 계약서만 첨부했다가

단속 때 행정관청에서 시정요구를 받은 적 있어요.

 

하나 더, 계약서를 새로 작성하는 시점에서

임차인이 이런 요청을 할 수 있습니다.

 

“법인 명의의 통장에서 계약금을 다시 보내줄테니”

“기존에 개인명의로 입금했었던 계약금을 우선 돌려주세요.”

 

반드시 그렇게 해야 하는 것은 아닌데

법인이 설립되는 과정에서 나간 돈은 법인통장에서 나간 기록이 있어야

나중에 서로 정산하거나 각자 회계 맞추기가 쉬워요.

임대인 측도 법인이라면 임대인 측에서 먼저 요청할 수도 있어요.

 

이때의 순서는

임대인에게 최초 계약금을 먼저 돌려주라고 하는 것이 아니라

임차인이 법인명의의 통장에서 계약금을 다시 입금해 주면

임대인이 확인 후 기존 계약금을 돌려주는 방식으로 안내하는 것이 맞습니다.

왜 그런지는 다들 아실꺼고

어차피 임차인은 추후에 계약금보다 더 큰 잔금을 지불해야 하죠?

임차인측 법인이 먼저 입금하고 그 다음에 돌려받는 것이

순서 상 맞습니다.

 

 

 

여기까지 완료되었다면 추후 잔금이 지급되는 날

임차인이 새로 바뀐 임대차 계약서와 기타 서류를 챙겨서

세무서에 사업자등록을 하면 되고

우리는 중개보수를 받으면서 세금계산서를 끊어주면 끝나는 거예요.

 

 

자, 오늘 내용 특별히 어렵지 않으셨을 껍니다.

사실 엄청나게 중요한 내용은 없어요.

이런 상황일 때 이런 내용을 미리 알고 계신다면

부드럽게 진행하는데 도움되는 팁 정도라고 생각하시면 됩니다.

오늘 영상은 여기서 마치구요.

다음 영상에서 다시 뵙겠습니다.

고맙습니다.