[주택청약 대해부] 3. 국민주택 Vs 민영주택 - 뭘 좀 알고 들이미니?

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 영상에서 “청약통장” 에 대한 기본기를 다져봤고

오늘은 “국민주택” 과 “민영주택” 을 보겠습니다.

만 19세 이상의 모든 거주자들은 청약신청을 할 수 있는데

“국민주택” 인지 “민영주택” 인지에 따라서

1순위 자격요건과 당첨자 선정기준이 달라져요.

따라서, 이 두가지의 1순위 요건과

얘네가 어떤 기준으로 당첨자를 선발하는지

그 기준을 알고계셔야 전략을 짜실 수 있습니다.

“국민주택” 부터 순서대로 보겠습니다.

 

 

[국민주택 이란?]

 

“국민주택” 은 국가, 지자체, LH 이런 곳이나 SH 같은 지방공사가 있어요.

여기에서 직접 건설하거나 또는

국가나 지자체, 주택도시기금에서 자금지원을 받아서 건설하는 주택이예요.

예전엔 “국민주택기금” 이라고 했는데 지금은 “주택도시기금” 으로 바뀌었어요.

중요한거 아니니까 넘어가고

어쨌건, 얘들은 정부나 지자체에서 주도하는 것이다 보니까

“이윤” 보다는 “저렴한 공급” 에 초점이 맞춰져 있는데

그렇다고 “민영주택” 에 비해서

퀄리티가 떨어지는 것은 절대 아닙니다.

 

인구가 밀집되어 있는 지역에서는 전용면적 85㎡ 이하로 만드는데

85㎡ 면 25.7평 정도 되죠?

수도권 및 도시지역이 아닌 읍/면 지역에서는

전용면적 100㎡까지도 만들어집니다.

 

 

[국민주택의 1순위 요건]

 

우리나라의 전체인구.

남녀노소를 모두 포함한 전체인구의 절반정도가

청약통장에 가입했다고 해요.

그러니까 1순위자가 얼마나 많겠어요?

특히 “국민주택” 은 “민영주택” 에 비해서

분양가가 저렴하기 때문에 경쟁률이 엄청나죠?

1순위가 아니면 사실 의미가 없습니다.

1순위 중에서도 다들 떨어지니까

일단, 1순위 요건을 먼저 볼께요.

 

 

 

지금 보시는 표가

“국민주택” 청약시 1순위 요건을 정리한 거예요.

기본적으로 “수도권” 과 “수도권 외 지역” 으로 나눠 놨는데

“수도권” 은 청약통장 가입기간이 12개월 이상이고

납입회수가 12회 이상인 무주택 세대주나 세대원이 1순위입니다.

“수도권 외 지역” 은 6개월 이상 가입에 6회 이상 납입한

무주택 세대주나 세대원이 1순위가 되요.

 

그런데, 그 중에서

“투기과열지구” / “청약과열지역” / “위축지역”

이렇게 3가지 지역은 따로 빼서 다른 규정을 적용해요.

용어가 좀 생소하실 텐데

우선, “투기과열지구” 는 낯설지 않으실 테고

 

“청약과열지역” 은 말 그대로

청약 또는 분양시장이 과열될 우려가 있는 지역이예요.

여기는 투기과열지구와 동급취급을 해서 조건을 좀 더 까다롭게 합니다.

가입기간도 24개월 이상이어야 하고 납입도 24회 이상 해야만

1순위 자격을 주는데,

중요한건, 여기는 세대원은 1순위 자격을 안줘요.

세대원 중에 과거 5년동안 당첨된 사람이 없고

해당지역에 1년 이상 거주한 세대 중에서

그 세대주 한테만 1순위 자격을 줍니다.

 

“위축지역” 은 말 그대로

청약 또는 분양시장이 위축될 우려가 있는 지역입니다.

여기는 “위축” 될 우려가 있기 때문에

반대로 조건을 아주 완화시켜줘요.

 

어디가 “청약과열지역” 이고 어디가 “위축지역” 는 복잡하니까

여기서 더 자세히 보지 않겠습니다.

이런게 있다는 느낌 정도만 기억하시고

분양 공고가 나올 때 그 공고문에

여기가 “청약과열지역” 인지 “위축지역” 인지 다 써있어요.

그러니까, 이 두 개는 따로 공부할 필요 없이

필요할 때 분양공고로 개별확인 하시는게 정신건강에 좋습니다.

 

그런데, 이 표를 보시면 공통점이 “무주택” 이잖아요?

여기서 잘못된 정보 하나를 가지고 많은 분들이 실수를 해요.

나 또는 내 가정에 아주 작은 빌라가 하나 있는데

일정규모 이하의 주택 한 채를 가지고 있는 사람은

“무주택자” 로 쳐주고 1순위 자격이 된다는 잘못된 정보예요.

표를 하나 더 보여드릴께요.

 

 

 

지금 보시는 표가 무주택자의 기준이예요.

수도권과 비수도권으로 나눠서 요건이 다른데

일정한 기준 이하의 소형주택을 보유한 사람도

“무주택자” 로 인정해 줍니다. 그건 맞아요.

그런데, 이건 “민영주택” 에 청약할 때만 이렇게 쳐주는 거예요.

“국민주택” 에 청약할 때는 얘네들도 다 주택으로 칩니다.

“국민주택” 얘기하면서 이걸 TIP 이라고 알려주는 블로그나 영상이 있던데

잘못된 정보입니다.

 

 

자, “국민주택” 청약 1순위 자격을 봤는데

말씀드렸다시피 1순위 자격자가 너무 많기 때문에

이 중에서 또 우선순위를 정해서 당첨자를 가립니다.

“국민주택” 의 당첨자 선정 방법은 간단해요.

우선, 3년 이상의 무주택세대 구성원 중에

전용면적 40㎡ 이하는 “납입횟수” 가 많은 순!

전용면적 40㎡ 초과는 “저축총액” 이 많은 순!

이 순서대로 당첨되는 거예요.

그런데, 지난 영상에서 말씀드린 것처럼

“납입횟수” 를 따질 때 만 19세 이전에 납입한 것은

최고 24회 까지만 인정해 줍니다.

“저축총액” 을 따질 때는 1회 납입 당 10만원씩만 인정해 줍니다.

그러니까 50만원씩 10년동안 넣은 사람보다

10만원씩 11년동안 넣은 사람이 유리한 거예요.

그래서 제가 지난 영상에서

다른 계획이 없거나 잘 모르겠는 분은

월 10만원씩 하시라고 정해드린 거예요.

무리하게 몇십만원 하다가 돈없는 달에 건너뛰는 것보다는

10만원씩 안밀리고 꾸준히 자동이체 하시라고.

언제부터?

만 17세부터!

이해 되시죠?

 

자, 이게 국민주택에서 당첨자를 선정하는 방식인데

여기까지 설명해 드리면

“아냐~~ 뭐 더있어~~ 막 계산하는 거 더있어~~”

이런 분들이 꼭 계세요.

이 분들은 지금 혼동하고 계신 거예요.

뭐하고? “민영주택” 하고!

“민영주택” 은 “가점” 을 계산하는 방식이죠?

당첨자 선정방식이 두 개가 달라요.

“민영주택” 을 보겠습니다.

 

 

[민영주택 이란?]

 

“민영주택” 은 민간 건설사가 주도해서 만드는 아파트예요.

쉽게 말씀드리면 우리가 알고있는 브랜드 아파트.

자이 / 래미안 / 더샵 / 캐슬 / 푸르지오

이런게 민영주택 입니다.

예전에 제 선배님 중 한분이 “참이슬” 아파트에 사시는 걸 봤는데

당첨자 선정 기준에 “주량” 이 들어가면

전 무조건 특별공급에.. (삐)

 

1순위 요건 먼저 보겠습니다.

 

 

 

민영주택 1순위 요건은

좀 전에 보신 “국민주택” 1순위 요건과 비슷한데

다른 부분만 볼께요.

일단, 청약통장 가입 기간에 대한 조건은 똑같은데

“민영주택” 은 청약통장 납입횟수를 보지 않습니다.

그냥 가입 기간만 충족하면 되요.

그리고, “국민주택” 은 “무주택자” 가 기준이었잖아요?

“민영주택” 은 “유주택자” 도 가능합니다. 이게 달라요.

그런데, 유주택자도 1순위 자격을 준다고 해서 당첨되기는 어려워요.

왜?

“민영주택”에서 당첨자를 선발하는 방식은

“가점제” 와 “추첨제” 두가지 방식으로 진행되는데

“가점제” 에서는 무주택 기간이 긴 사람이 무조건 유리하고

“추첨제” 에서는 추첨제 물량의 75%를 무주택자에게 우선 배정합니다.

전용 85㎡ 이하에서는 “추첨제” 물량이 아예 없는 경우도 있어요.

 

결론은, 민영주택 청약시에는 유주택자도 1순위로 넣어볼 수 있지만

당첨은 하늘에 별따기다!

 

자, 그런데 잘 보시면 공통적으로 “기준 예치금” 이란 것이 보여요.

이게 이전에 말씀드린

“민영주택” 청약시 필요한 청약통장 잔액입니다.

지역별로, 면적별로 상이하기 때문에

이것도 표를 보면서 설명드릴께요.

 

 

 

서울이나 부산에서 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 1순위로 청약을 하시려면

청약통장에 최소 300만원이 들어있어야 합니다.

마찬가지로 그 밖의 광역시에서 전용면적 135㎡ 이하의 주택은

최소 700만원이 필요하죠.

그런데, 잘 보시면 최고금액이 1,500만원이예요.

즉, 가입기간을 만족한 상태에서 청약통장에 1,500만원이 들어있으면

어떤 지역이건 어떤 면적이건

“민영주택” 청약시에는 다 1순위 자격이 되는 겁니다.

방금 전 표와 조합을 다시 해보면

가입한지 24개월이 지난 통장에 1,500만원이 들어있다면

“민영주택” 에 대해서만큼은 정말로 “만능통장” 이 되는 거예요.

그런데, 이걸 위해서 매달 40~50 만원씩 무리해서 넣지 말고

한달에 10만원씩만 넣어도 된다고 했어요.

왜? 나중에 필요한 만큼 “한방에 몰아넣기” 가 있고,

그 몰아넣기는 1,500만원까지 가능하니까!

언제까지? “입주자 모집공고” 전까지!

 

그리고, 하나 더!

여기서 많은 분들이 잘못알고 계신게 하나 있어요.

이 “예치기준금액” 은

주택을 “공급하는 지역” 을 기준으로 하는게 아닙니다.

내가 실제로 “살고있는 지역” 을 기준으로 하는 거예요.

즉, 내가 현재 광명시에 살고 있는데

서울에서 공급하는 전용 85㎡ 주택에 청약한다면

300만원이 필요한게 아니라 200만원만 있으면 되는 거예요.

 

 

이번 시간에는

“국민주택” 과 “민영주택” 의 차이점을 살펴 봤습니다.

 

“국민주택” 에서는

되도록 빨리 가입한 사람이 유리한데 그 기준점이 만 17세라는 것.

저축총액을 따질때는 한번에 많은 금액보다는

매월 10만원씩 밀리지 않고 꾸준히 넣은 사람이 유리하다는 것.

그리고, 가점제와는 상관 없다는 것.

 

“민영주택” 에서는

청약통장 가입기간과 지역별 기준예치금이 중요하고

납입횟수는 따지지 않는다는 것.

유주택자도 1순위가 될 수 있지만 당첨은 하늘에 별따기 라는 것.

당첨자를 선정하는 방식은 “가점제” 와 “추첨제” 가 있는데

추첨제 조차도 무주택자들이 유리하다는 것.

“민영주택”에서 제일 중요한건 뭐다?

“가점” 이다.

왜?

우리나라에 청약 1순위 자격자가 워낙 많기 때문에

1순위자가 붙고 2순위자가 떨어지는게 아니예요.

1순위자 중에서 “가점” 이 높은 사람이 붙고 낮은 사람은 떨어지는 건데

그러면 “민영주택” 에 청약할 때를 대비해서

그 “가점” 을 계산하는 기준을 알고 있어야 되겠죠?

요즘은 입력만 하면 알아서 계산해주는 사이트들이 많이 있긴 하지만

그래도 어떤 식으로 점수를 매겨주는 건지 그 기준은 알고 계셔야 합니다.

다음 영상에서 “청약가점 계산방식” 을 알아보겠습니다.

다음 영상에서 뵐께요.

고맙습니다.