오피스텔 투자가 마지막 대안? 제 얘기도 듣고 가시죠!

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

정부에서 아주 강력한 부동산 정책을 연달아 펼치고 있어요.

대부분 “주택” 에 대한 규제들인데

그러다 보니까, 그 대안으로 “오피스텔 투자” 가 떠오르고 있습니다.

언론에서 기사도 많이 나오고 있고

오피스텔 투자에 대해 얘기하는 영상들도 많이 보이는데

대부분 “좋은 투자처” 라는 얘기나 “마지막 대안”

뭐 이런 얘기만 하고 있어요.

 

오늘 말씀드릴 내용은,

오피스텔 투자가 나쁘다는 것이 아니라

다른 부분도 좀 생각해 보시면서 저울질을 잘 하실 수 있도록

오피스텔 투자를 권유하는 사람들이 얘기하지 않는

그런 얘기를 하나 드리려고 해요.

왜 좋은지에 대한 얘기는 요즘 많이 있으니까 참고하시면 될 테고

제 얘기도 한번 들어보신 다음에 득과 실을 비교해서

현명한 선택을 하시라는 뜻으로 오늘 영상을 찍습니다.

 

 

[오피스텔 투자 - 주의할 점은 없나요?]

 

오피스텔도 시세차익과 안정적인 월세수익을 기대할 수 있느냐?

투자해 보신 분들이나 현업에서 중개업 하시는 분들은 잘 아시겠지만

이건 물건에 따라서 다릅니다.

오피스텔 역시도 비교적 안정적인 투자처이긴 한데

그건 도심에 있고, 역 인근에 있으면서, 대기업에서 만든

그런 브랜드 오피스텔에 해당되는 얘기예요.

한적한 곳에 있으면서, 대중교통도 좋지 않고,

지역의 소규모 건설사가 만든 오피스텔은 좀 복불복 개념도 있어요.

 

자, 그런데 오늘은 이런 투자수익이나

물건을 고르는 방법에 대한 얘기를 하려는게 아니라

오피스텔의 실질적인 “임대운영 방법” 에 대한 얘기를 하려는 겁니다.

 

제가 예전에

“오피스텔 양도세 폭탄주의보” 라는 영상과

“전입신고 금지특약의 위험성” 이라는 두 개의 영상을

연달아서 올린 적이 있어요.

 

작년에 채널을 처음 만들고 초창기에 올린 영상이다 보니까

너무 아래에 있어서 잘 보이지도 않고

또, 요즘에 오피스텔에 대한 묻지마 투자가 생길 조짐도 있어서

그 때 얘기했던 것을 다시 좀 정리해 드릴껀데

 

핵심은, “누구에게 어떻게 임대를 놓을 것이냐?”

오피스텔 투자를 고려하실 때는 이게 가장 중요한 문제입니다.

수익률도 중요하지만 이게 우선적으로 고려돼야 하는데

이 부분에 대해서 정확한 정보없이 다들 수익률만 얘기해요.

 

무슨 얘기인지 지금부터 설명드릴께요.

 

우리가 “오피스텔” 이라고 부르는 그 건물의 내부를 보면

법률상 “아파트” 로 분류된 호실과

“업무시설” 로 분류된 호실들이 혼재돼 있어요.

모든 호실이 다 업무시설인 건물도 있지만

많은 오피스텔 건물들은

“아파트” 인 호실과 “업무시설” 인 호실들이 나눠져 있는데

두 개가 보통 똑같이 생겼습니다.

둘 다, 내부화장실에 샤워부스 있고 빌트인 냉장고에 에어컨

신발장에 간이주방과 붙박이장까지 있어요.

법률 상 두 개의 용도는 전혀 다르게 되어 있지만

실제로는 둘 다 원룸형 아파트처럼 생겼다는 얘기예요.

 

이 중에서 “아파트” 인 부분을 분양받으시는 분들은 문제가 안돼요.

처음부터 “주택” 에 해당되니까.

그런데, “업무시설” 로 분류된 호실을 분양받는 분들이

큰 착각을 하나 합니다.

 

 

 

오피스텔 분양하는 사람들은 항상 두 가지 얘기를 해요.

 

“업무용이라서 1가구 2주택에 걸리지 않는다.”

“주변 임차수요가 풍부하다.”

 

이 두 가지 얘기가 단골 멘트인데

이건 완전히 틀린 얘기입니다.

 

왜 틀렸냐 하면

“업무용이라서 1가구 2주택에 걸리지 않는다.”

즉, 주택으로 보지 않는다는 얘기는

이 오피스텔을 분양받고 일반임대사업자를 내서

분양받은 이 호실을 “업무용” 으로만 임대했을 때 가능한 얘기예요.

 

그리고, 주변 임차수요가 풍부하다는 말은

“업무용으로 사용할 임차인들이 풍부하다.” 이 얘기가 아니라

주거용으로 사용할 임차인들이 풍부하다는 얘기입니다.

 

두 개를 하나씩 따로 보면 각각 틀린 얘기는 아니지만

이 두 가지는 절대로 같이 사용하면 안되는 홍보문구예요.

 

다시 말씀드리면,

풍부한 임차수요를 제대로 누리려면

주택으로 사용할 임차인을 받아야 하는데

그럼 이 오피스텔은 업무용으로 인정 받을 수 없고

업무용으로 인정을 받아서 1가구 2주택에 안 걸리려면

업무용으로 사용할 임차인에게 세를 줘야 하는데

그렇게 된다면 임차수요가 풍부하지 않은 거예요.

도심에 있는 오피스텔에 보시면 대부분의 업무용 호실들이

실제 업무용이 아닌 주거용으로 사용되고 있습니다.

거기를 업무용으로 사용할 임차수요는 그렇게 많지 않아요.

 

아직도 이렇게 생각하는 분들 계시겠죠?

 

“실제로 주거용으로 사용할 임차인에게 세를 줬더라도”

“임차인이 전입신고만 하지 않는다면 주택으로 사용한 근거가 없고”

“주택으로 사용한 근거가 없다면 주택으로 보지 않는 것이 아니냐?”

 

이 논리가 과거에는 맞았고 지금은 틀리다고

제가 예전 영상에서 엄청 강하게 설명했어요.

 

임대사업자가 임대한 업무용 오피스텔에 대해서

과거에는 “주택으로 사용했다는 적극적인 증거” 를 잡아야만

주택으로 취급했는데

최근에는, “업무용으로 임대했다” 는

제대로 된 근거를 소유자가 제시하지 못하면

양도시에 이 오피스텔을 “주택” 으로 취급한다고 말씀드렸습니다.

 

그 설명을 드리면서

오피스텔 두채를 가지고 임대사업자를 낸 사람이

실제로는 전입신고 안하지만 주거로 사용하는 사람한테 임대했다가

“1가구 1주택 비과세” 에 해당하는

진짜 주택 하나를 매도하는 과정에서

이 오피스텔 두 개 때문에

1가구 3주택자로 취급받은 상담사례를 얘기 했습니다.

그리고, 이런 일이 최근에 계속 발생하고 있다는 얘기도 드렸어요.

“임대사업자 소유의 업무용 오피스텔을 주택으로 취급하느냐 아니냐?”

여기에 대한 국세청의 업무처리 방식이 지금은 많이 달라졌습니다.

10년 전하고는 지금 많이 달라요.

 

다시 한번 말씀드리지만,

아직까지는 일선 세무서나 담당 세무공무원의 성향에 따라서

좀 복불복 느낌도 없지 않아 있지만

지금은 “업무용으로 임대했다는 근거” 를 제시하지 못한다면

주거용으로 취급하는 사례들이 점점 늘어나고 있구요.

점점 이렇게 바뀌어가고 있습니다.

 

업무용으로 인정을 받으려면

우선, 임대사업자를 내셔야 하구요.

업무용으로 사용할 사람에게 세를 준 다음에

그 임차인이 그 곳에 사업자를 내야 하고

매월 부가세를 받아서 국세청에 납부하면서

임차인에게 세금계산서를 발급해야 합니다.

 

주거로 사용하는 임차인에게 세를 준 다음에 임대신고 안하고

부가세 안받았으니까 납부도 안하고

신고도 안했으니까 세금계산서도 발행 안하면서

“임차인이 전입신고 안했으니 이건 주택이 아니다!”

이렇게 주장하는 것은 이제 안통해요.

 

즉, 도심에 있는 오피스텔에서 임차수요가 풍부한 건

업무용으로 사용할 임차인이 많다는게 아니라

주거용으로 사용하는 임차인이 풍부하다는 얘기고

주거용으로 세를 놓으면서 풍부한 임차수요를 누린다면

나중에 “업무용” 으로 인정 못받고

“주택” 취급을 받을 가능성이 지금은 아주 크다는 얘기예요.

왜?

임대사업자의 업무용 오피스텔에 대해서

주택인지 아닌지를 판단하는 국세청의 업무처리 기준이

10년 전과 지금은 달라졌기 때문에.

오피스텔에 투자하시는 분들 이 부분을 분명히 감안하셔야 합니다.

 

오피스텔 임대차 계약시에 전입신고를 금지하는 그 특약에 대해서도

제가 얘기한 적 있는데 다시 정리해 드릴께요.

 

 

 

“임차인의 전입신고를 금지하고”

“이를 위반시 임차인은 임대인의 세금 등 모든 손해를 배상한다.”

 

계약서에 적어넣는 이 특약이 임대인을 위한 것처럼 보이는데

이 문구 때문에 재판에서 임대인이 패소했다는 얘기 했었죠?

일단, 전입신고 금지 못합니다. 금지하지 못하게 돼있어요.

그럼, 임차인이 약속을 어기고 전입신고를 해서

임대인에게 손해를 끼쳤을 때 정말로 배상책임을 주장할 수 있느냐?

똑같은 상황에서 임대인이 임차인을 상대로 손해배상을 청구했는데

졌다고 했죠?

왜? 이 문구 때문에.

 

법원에서는 이렇게 판결했어요.

요약해 드리면

 

“저러한 문구가 있는 것을 봤을 때”

“임차인이 전입신고 할 것을 미리 알고”

“임대인이 그에 대한 대비를 한 것으로 보이는 점...”

 

이게 이 문구를 바라보는 법원과 판례의 시각입니다.

 

즉,

 

“임대인 당신, 임차인이 주거로 사용하는거 미리 알고 있었잖아.”

“세무당국과의 약속을 어긴 것은 애초에 임대인이니까”

“몰랐다고 발뺌하지 말고 손해는 스스로 감수해.”

 

법원에서 이렇게 판결한 얘기를 하면서 판결 내용까지 알려드렸습니다.

 

 

오피스텔은 잘 고르면 매력적인 투자처가 될 수도 있구요.

지금 상황에서는 하나의 투자 대안이 될 수도 있습니다.

하지만, 너무 수익률이나 현재 분위기에만 휩쓸리지 마시고

좋은 점과 주의할 점을 다 확인하신 후에

투자를 결정하시는게 좋을 것 같아요.

 

제 영상을 한참 아래로 내려가다 보면

 

“오피스텔 양도세 폭탄주의보”

“전입신고 금지특약의 위험성”

 

이 두 개의 영상이 연달아 보이실 꺼예요.

오피스텔 투자를 고심하고 계신 분들은

좋은 얘기는 다른 곳에서 많이 하니까 그것도 참고하시고

이 두 개 영상도 참고해서 좀 더 다방면으로 판단하시기 바라구요.

좀 더 현명하고 정확한 결정을 내리시는데 참고하시기를 바랍니다.

오늘 영상은 여기서 마치겠습니다.

고맙습니다.