[표준임대료법] 가능한가요? 실효성은?

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 영상에서 “표준임대료법” 을 살펴봤어요.

워낙 떠돌아다니는 얘기들이 달라서

개정안 원문을 보면서 직접 하나하나 살펴 봤습니다.

결론적으로 봤을 때는

시도지사가 정해서 공표하는 “표준임대료” 는

단순히 전월세 가격의 통계를 내는 수준이나

임대차 분쟁 조정시에 참고하는 정도의 수준이 아니라

임대인은 거기에 종속되고 강제력이 있는 것이 맞았죠.

 

물론,

“대통령령으로 정하는 범위에서 증감할 수 있다.”

이런 전제가 있긴 해요.

 

우선, 이 표준임대료 라는 것을 정하는게

현실적으로 가능한 이야기인지?

이 얘기를 먼저 하겠습니다.

 

 

[표준임대료 책정 - 가능한가?]

 

결론적으로는 불가능한 얘기죠.

물론, 강제로 할 수는 있겠지만

그렇게 되면 상당히 엉성할 수 밖에 없어요.

주택의 전월세 가격이라는 것은

면적이나 건축년도, 공시가 만으로 결정되는 것이 아닙니다.

누구나 알고 있는 사실이죠.

 

같은 단지 안에 있는 같은 면적의 아파트라고 해도

동과 층과 향에 따라서 임대료는 다르게 책정돼요.

똑같이 10년 된 34평 아파트라도

싱크대와 바닥이 많이 낡은 집도 있고 올수리 한 집도 있어요.

입주 시부터 많은 돈을 들여서 천장을 개보수한 아파트도 있고

추가로 돈을 들여서 어린이 안전시설을 해 놓은 집도 있습니다.

 

길을 건너서 옆 아파트로 가보면

똑같은 평수의 비슷하게 생긴 아파트지만

아파트 이름에 따라서 임대료는 또 달라질 수 있습니다.

물론, 공시가를 참고해서 결정하긴 하겠지만

공시가 기준이 같다고 해도 실제 매매가격이 천차만별인 것처럼

역시, 공시가와 건축년도와 면적과 구조가 비슷하다고 해도

임대표를 책정하는데는 수많은 변수가 존재해요.

 

다가구나 다세대주택으로 가보면 더 복잡합니다.

건축년도는 오래됐지만 관리가 상당히 잘 된 건물도 있고

지어진지 2~3년 밖에 안되었지만

누수나 곰팡이가 자주 발생하는 주택도 있어요.

4층짜리 주택이지만 관리인도 있고 청소용역에 돈을 들여서

상당히 깔끔하게 관리되는 주택도 있고

주인도 멀리 살고 딱히 관리인도 없어서

주차장에 오만가지 쓰레기가 펼쳐지는 주택도 있습니다.

방음과 단열에 신경써서

월세는 좀 비싸지만 그만한 값어치가 있는 주택도 있구요.

그럴듯해 보이지만 상당히 날림으로 지어진 주택들도 있죠.

 

정리해서 말씀드리면, 주택이라는 것은

공장에서 찍어내는 장난감이나

권장소비자 가격이 정해져있는 과자 같은 것과는 달라요.

조건이 똑같은 주택은 세상에 단 하나도 존재하지 않습니다.

건축년도나 면적, 대중교통과의 거리는 물론이고

주차, 단열, 도배나 수리상태, 주변의 환경과 학군,

층이나 향, 엘리베이터의 유무, 냉난방 방식,

하다못해 원룸 욕실 안에 샤워부스가 있는지 없는지에 따라서도

임대료는 달라질 수 있습니다.

 

주택에는 이렇게 수많은 특수성이 있기 때문에

어떤 세입자에겐 에이스인 주택이

또 다른 사람에겐 전혀 맞지 않는 주택이 될 수도 있고

누군가에겐 맞지 않는 주택이

또 다른 누군가에겐 아주 적당한 주택일 수도 있는 거예요.

주택의 가치를 결정하는 것에는

이렇게 수많은 변수와 다양성이 존재하기 때문에

그 가격은 “시장” 에서 당사자들에 의해 결정되고 합의되는 것입니다.

 

이런 여러 가지 상황을 고려하지 않고

단지 몇가지 기준을 일괄적으로 적용해서

표준임대료를 정한다는 것 자체가 불가능한 일이기 때문에

강제로 해서는 안된다는 거예요.

 

임대료가 당사자들에 의해서 결정되는 또 다른 이유가 있죠?

중개업을 하는 사람이라면 다들 이해하실 텐데

계약하려는 세입자가 있다고 임대인에게 연락하면

임대인이 제일 먼저 물어보는 것이 있어요.

“뭐하는 사람이야?” 이걸 제일 먼저 물어봅니다.

직접 만나보고 임차인 인상이 좋은 사람인 것 같으면

임대료를 깎는 것도 많이 쉬워지죠.

임대인도 임차인에게 당해본 경험들이 있어서

겁도 많고 가려서 받고 싶어하기 때문이예요.

임대인들이 진짜 무서워하는 것은 월세 몇 만원 덜 받는 것이 아니라

걱정스러운 임차인을 만나는 거예요.

 

제가 얘기한 걱정스러운 임차인이란

월세를 자주 밀리면서 잠수를 자주 타거나

주변 다른 임차인들에게 민폐를 끼치면서

통제가 전혀 되지 않는 사람을 말합니다.

 

법안을 발의하는 이유에 임차인들이 2년마다 쫒겨다닌다고 되어 있는데

사실, 중개업 하면서 그런 경우를 많이 보진 못했어요.

임대인이 2년 후에 계약을 연장하지 않는 경우는

임대인의 욕심보다 임차인의 어떤 문제 때문인 경우가 많아요.

 

이 얘기하면 또 있는사람 편든다는 댓글들이 달릴 텐데

월세 잘내고, 건물의 다른 임차인과 트러블 안 만드는

공중생활의 기본을 잘 지키는 임차인도 많이 있습니다.

임대인들은 이런 임차인들을 제일 좋아해요.

대부분의 임대인들은 임대료를 좀 더 받는 것 보다

그런 임차인이 계속 자기 집에 살아주길 바랍니다.

 

임대인들 역시 그들만의 고충이 있고

임차인을 잘못 만났을 때 다른 임차인들이 어떻게 피곤해 지는지.

그걸 통제하고 해결하는게 얼마나 어려운 일이고

거기서 어떤 스트레스를 받게 되는지 잘 알고 있어요.

그런 상황을 다 겪어본 사람들이라 그런 쪽으로는 아주 겁이 많습니다.

그런 이유가 있기 때문에

우리같은 공인중개사들이 월세를 조금이라도 더 깎기 위해서

임대인에게 임차인을 가능한 좋게 얘기하는 거예요.

 

 

[표준임대료 제도 - 올바른 정책인가?]

 

제가 이 법안에 문제가 있다고 생각하는 이유는

이 법안을 발의한 이유 때문입니다.

윤호중 의원은 이 법안을 발의하면서

이 법안이 왜 꼭 필요한지? 그 이유를 법안 속에 적어 놓았어요.

 

 

주거기본법 개정안에 있는 이유입니다.

2년마다 쫒겨다니는 서민들이 급증하고 있다고 되어 있어요.

주택임대차보호법 개정안에 있는 이유입니다.

역시, 임차인과 그 가족들이

2년마다 쫒겨다니는 일이 빈번히 일어나고 있다고 적혀 있습니다.

그래서, 법을 이러저러하게 바꿔서 임차인들을 보호한다는 거예요.

 

선량한 임차인들을 보호하는 것은 국가의 의무입니다.

그게 잘못됐다는 생각을 가진 사람은 없을 꺼예요.

다만, 제가 우려하는 것은

저 “전제” 가 너무 한쪽으로 치우쳐 있기 때문이예요.

그동안 중개업을 해오면서 수많은 계약들을 해왔고

수많은 임대인과 임차인들을 봐 왔습니다.

그 속에서 수많은 다툼도 지켜봐 왔고 또 중재해 왔어요.

그러면서 느낀 것 한 가지는

임대인은 무조건 통제해야 하는 “절대악” 이 아니며

임차인도 무조건 지켜줘야 하는 “절대선” 은 아니라는 겁니다.

 

저 두 개의 법 개정안 속에는

임대인은 일단 가해자 집단이고

임차인은 일단 피해자 집단인 것처럼 묘사되어 있어요.

이렇게 어떤 선을 그어놓고 그 선을 중심으로 양분해서

서로 대립하는 구도를 만든 다음에 정책을 짜는

이런 것이 옳지 않다는 겁니다.

 

저런 논리라면

만약에 제가 회사를 다른 곳으로 옮겨서

제 주택에 세를 주고 저는 다른 주택에 세입자로 들어간다면

저는 임대인 이니까 “가해자 집단” 에 속하는 사람인가요?

아니면, 임차인 이기도 하니까 “피해자 집단” 에 속하는 사람인가요?

 

사실, 이 법안이 시행되면

저 같은 공인중개사들이 일하기에는 더 편해져요.

터무니없는 금액을 받아달라는 임대인을 아주 쉽게 설득할 수 있고

터무니없게 깎아달라는 임차인도 아주 쉽게 설득할 수 있어요.

“표준임대료법” 이라는 말빨이 생기니까.

하지만, 이게 정말 부작용 없이 가능한, 실효성 있는 정책인지?

정말로 임차인을 위한 정책인지는 다시 한번 생각해 봐야 합니다.

 

 

[표준임대료법 - 실효성은?]

 

틈만 나면 가격을 올리려고 하는 임대인들도 물론 있어요.

하지만, 임차인이 속썩이지 않고 괜찮다면

몇 년씩 가격을 올리지 않는 임대인들을 더 많이 봐왔어요.

임대인들이 전월세 가격을 급격하게 올려서

2년마다 쫒겨다니는 임차인과 그 가족들이 아주 많기 때문에

전월세 가격까지 국가가 정해주는 법을

어쩔 수 없이 만들어야 한다는 그 논리에 대해서

저는 선뜻 동의되지 않아요.

일부 그런 사람들이 있다고 해도

이 일을 20년 가까이 해오면서 아닌 경우를 더 많이 봐왔습니다.

그런데 지금,

그런 임대인들이 일제히 가격을 올리려는 움직임이 있습니다.

“계약갱신청구권 연장 법안” 에 “임대료 상한제법” 이 더해지면서

지금 가격을 올리지 않으면

앞으로 어떤 임차인이 들어와도 어차피 자기들에겐 결정권이 없고

몇 년이고 계속 피해를 볼 수 있다는

그런 시그널을 임대인들에게 주고 있습니다.

 

그리고 더 중요한 것은

이 법안은 인간의 본성을 정면으로 거스르고 있어요.

앞으로 지어지는 민간임대 주택들은

임대료를 더 받기위한 몇가지 조건만 신경쓰고

나머지는 날림으로 지어지는 주택들이 양산될 수 있습니다.

 

현재 양심적인 임대인들에게도 좋지 않은 신호를 주고 있고

앞으로 벌어질 상황을 생각해 봐도

결코 임차인들이 유리해 질 것 같지는 않아요.

 

 

[표준임대료법 입법 - 문제는 없는가?]

 

예전에 “로베스피에르” 라는 다른 나라 옛날 정치인과

우유에 대한 일화를 소개한 적이 있어요.

워낙 유명한 얘기이지만 다시 간단히 설명드리면

소시민들에게 우유를 싸게 보급한다는 목적으로

우유가격 상한제를 실시했고

낙농업과 상관없는 사람들은 이를 적극적으로 지지했어요.

이기에 항의하는 낙농업자들은 시민의 적으로 간주했고

반대하는 상당수는 처벌을 받습니다.

시간이 지나서, 낙농업자들은 도산했고

우유와 유제품은 암시장을 통해서 권력자들만이 누리게 되었죠.

 

감자가격 상한제를 실시할 때도

감자 생산과 상관없는 시민들의 열렬한 지지를 받은 반면에

감자를 생산하는 사람들 중 상당수는 처벌받았습니다.

 

배이컨 가격 상한제를 실시할 때도 마찬가지였죠.

 

더 잘 만들고 더 많이 생산하는 기술을 개발하고 보급하는 대신

시민들을 위한다는 명목으로

하나의 품목씩 순서대로 가격을 통제해 가면서

점점 많은 사람들이 도산하고 점점 많은 사람들이 처벌받으면서

점점 많은 품목들이 시장에서 사라졌습니다.

 

그리고 그 피해는

자기는 그 집단에 속하지 않았기 때문에 열렬히 환영했던

바로 그 시민들에게 돌아갔어요.

나라는 운영해야 했기 때문에 세금도 계속 걷어야 했는데

막대한 세금을 내던 사람들이 많이 도산했기 때문에

결국 소시민들을 더 쥐어짤 수 밖에 없는

아주 암울한 시대가 되었습니다.

 

의도가 선하다고 해서 결과가 항상 좋은 것은 아니예요.

 

시장에는 시장에서의 논리가 있기 때문에

올바른 방향으로 적절히 유도할 필요가 있고

그 과정에서 약간의 통제도 필요할 수 있어요.

하지만, 그게 강압으로 바뀌고 어느 순간 임계점을 넘어가면

반드시 부작용이 있게 마련이예요.

그리고, 그 피해는 항상 약자에게 가장 크게 돌아갔습니다.

 

오늘 영상은 여기서 마치겠습니다.

요새 근처에 밥집이 별로라서 결정장애가 생겼는데

내일 점심에 뭐 먹을지도 누가 정해줬으면 좋겠네요.

고맙습니다.