[8.4 공급대책] 서울권역 등 수도권 26.2만호 추가공급!?

<본 내용은 2020년 8월 7일 유튜브에 올린 영상 내용을 업로드 한 것입니다>

 

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

8월 4일에 부동산 공급대책이 발표됐어요.

언론을 통해서 많이 나왔기 때문에 내용은 다들 알고 계시리라 생각하구요.

보도자료 16페이지 분량인데 복잡하고 양이 좀 많아요.

 

오늘 저희 채널에서는

세부적인 내용을 다 보지 않고 전체적인 흐름을 보면서

중간중간 중요사항들을 짚어보겠습니다.

 

 

 

우선, 보도자료 보시면 제목이

“서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안” 이예요.

그러니까 이번에 나온 공급대책은 전국적인 대책이 아니라

서울 및 서울 인접지역에 대한 공급대책입니다.

 

보도자료에 추진 배경을 설명하고 있는데 간단하게 요약하면

 

 

 

“시장안정 대책을 지속적으로 추진해 왔으나”

“단기투자, 갭투자 등으로 수요관리에 한계가 있다.”

“그래서, 투기성 주택 구매자에 대한 세부담을 대폭 강화해서”

“수요관리의 근본적 방안을 마련하겠다.”

 

이게 첫 번째고

 

두 번째는,

 

“최근 몇 년간과 앞으로 몇 년간은 주택공급에 문제가 없으나”

“2023년 이후에도 안정적인 주택공급이 이루어질 수 있도록 하겠다.”

 

과거나 현재나 당분간도

주택공급에는 일단 문제가 없다는 전제를 깔고 있어요.

할 얘기가 조금 있긴 한데

오늘은 그게 주제는 아니니까 넘어가겠습니다.

 

어쨌건, 서울 및 수도권의 주택문제에 대해서는

일단, 세금을 통해서 수요를 억누르는 동시에

향후 꾸준한 공급도 같이 하겠다는 인식을 줘서

공급에 대한 불안감도 같이 해결하겠다는 겁니다.

 

이번 공급대책을 한줄로 요약하면

 

“세금으로 수요를 억누르고 공급으로 불안감을 해소한다.”

 

 

 

 

일단, 서울권역을 중심으로

총 262,000호 이상의 주택을 공급하겠다고 발표했어요.

이 숫자는 어떻게 나온거냐 하면

 

5월 6일에 발표한 “서울도심 주택공급” 내용이 있었죠?

정비사업을 활성화 하고 유휴공간을 재활용해서

총 “70,000호” 를 공급하겠다는 방안이 기존에 나왔었구요.

 

이번에 새로 나온 대책으로 총 “132,000호+α”

8월 4일 공급대책에서 새로 나온 부분이 이겁니다.

신규택지 발굴하고 3기 신도시 용적률 상향시키고

뭐, 여러 가지 방법을 통해서 최소 132,000호를 더 만들겠다.

 

그리고, 기존에 계획되어 있던 공공분양 사전청약을 60,000호로 확대하겠다.

이렇게 해서 서울권역 등 수도권 일대에

“총 262,000호” 이상을 공급하겠다는 내용입니다.

 

자, 그런데 이게 발표되자 마자

이 수치가 많이 부풀려졌다는 의견들이 있고

뭐, 불가능한 공수표를 날린다는 얘기까지 있어요.

 

일단, 5월 6일에 발표했던 서울도심 내 주택공급 70,000호는

기존에 이미 발표된 내용이지 새로운게 아니라서 중복된다는 거고.

공공분양물량 사전청약을 60,000호로 확대하는 것도

말 그대로 “사전청약” 을 확대하는 것 뿐이지

물리적으로 60,000세대가 더 늘어나는 건 아니지 않느냐?

이거 말장난 아니냐?

이런 의견들이 있어요.

 

그런데, 이 부분은 좀 다른 관점에서 볼 필요도 있습니다.

사전청약을 확 늘리는 것은 분명히 추가공급은 아니예요.

그런데, 이게 수요를 억제하는 효과는 일부 생길수 있어요.

사전청약에 당첨된다는 것도

잘 생각해 보면 매수를 하는 것이거든요.

그러니까, 사전청약 수를 확 늘리는 건

그만큼의 물량이 현재 존재하는 것은 아니지만

매수 희망자들의 시선을 일부 좀 돌릴 수도 있고

그 시점에서 다른 매매들의 수치를 좀 떨어뜨리는 효과가 올꺼예요.

 

그러니까 이걸 추가 공급대책이라고 한다면

말도 안되는 말장난이지만

일시적인 수요 억제 효과는 분명히 있을 것이다.

이런 관점에서 보시면 될 것 같아요.

 

중요한건 이거예요.

이번에 새로나온 “132,000호+α” 이게 과연 현실성이 있느냐?

이게 지금 갑론을박이 굉장히 많아요.

 

그럼, 이 “132,000호+α” 를 어떤 방식으로 만들어낼 것이냐?

이 부분을 살펴보면

이게 현실성이 있는지 아닌지 대충 감이 잡히겠죠?

정부 발표내용을 보겠습니다.

 

 

 

2021년부터 28년까지 중장기 계획인 것으로 나와 있는데

우선,

 

신규택지를 발굴하는 방법.

3기 신도시 등 용적률을 상향시키고 기존사업을 고밀화하는 방법.

정비사업의 공공성을 강화하는 방법.

규제완화 등을 통한 도심공급 확대.

 

이렇게 4가지 방법을 발표했어요.

하나씩 보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

우선, 첫 번째 나온 신규택지를 발굴하는 방법.

노원과 용산에 있는 군부지를 이용해서 13,100호를 공급한다는 계획이 있는데.

그 중 노원에 있는 태릉CC를 보면,

여기에 1만호를 공급한다고 하는데

아시는 분들은 아시겠지만 여기는 상습 정체구간이예요.

그리고 이 부지는 지하철 역과도 거리가 좀 있어요.

 

지금, 함께 나온 교통대책이

경춘선 열차 몇 대 추가하는 것하고 도로확장, BRT 신설.

BRT는 간선급행버스를 말하는 거예요.

뭐, 이런게 보이는데 현재 상태로는 좀 급조된 느낌이 들어요.

추후에 제대로 된 교통대책이 마련되지 않으면

심각한 교통난이 올 수 있습니다.

 

 

 

두 번째 방법은,

공공기관이 이전하는 부지와

공공기관이 보유한 유휴부지를 고밀도로 개발해서 총 6,200호를 만들어 낸다는 계획인데

 

여기서 얘기가 좀 나오고 있는 부분이 뭐냐하면

과천청사 일대와 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 같은

정부 소유 부지에 만드는 주택은

최대한 청년과 신혼부부에게 공급한다는 원칙을 밝혔어요.

 

일단, 이번 정부에서는 청년들을 위한 정책을 정말 많이 내고 있는데

청년들과 신혼부부 주택 문제도 당연히 해결해야 하겠지만

우선순위로 따져본다면

자녀가 커가고 있는 중년층 무주택자들이 더 급하지 않냐?

한꺼번에 다 해결할 순 없으니까 굳이 우선순위를 따진다면.

그런데, 공공으로 하는 것들이 너무 이렇게 가는 것은 좀 역차별 적이고

청년층과 중년층의 갈등을 만드는 정책 아니냐?

이런 지적들이 있고

 

또, 정부가 청년이나 신혼부부들을 위해서 만드는 주택은

원룸이나 아주 작은 투룸인 경우가 많은데

그럼 여기도 그렇게 될 가능성이 큽니다.

지금 수도권 아파트 가격 폭등의 주범은 실평 25평에서 30평 이상의 주택들이란 말이죠.

정말 필요한 수요를 좀 엉뚱하게 계산하고 있거나

좀 조밀하게 개발하면서 공급 숫자에만 초점을 맞추는게 아닐까.

그런 느낌도 있어요.

 

 

 

세 번째는, 공공기관 미매각 부지를 활용하는 방법인데

 

LH 나 SH 같은 공공기관이 소유한 부지 중에서

매각을 계획했던 부지들이 있어요.

상암, 마곡, 천왕, 여의도에 있는데

이 부지들을 매각하지 않고 개발을 진행해서 4,500호를 공급한다는 계획입니다.

 

 

마지막으로

노후된 우체국이나 공공청사 등을 좀 높게 재건축 하는데

여기에 주택을 끼워넣는 방법이예요.

 

관공서와 주택이 큰 건물 안에 같이 있는거죠.

이렇게 6,500호를 공급한다는 내용이 있습니다.

퇴계로5가에 있는 우체국하고 서부면허시험장, 면목행정타운, 구로에 있는 시립도서관이 거론되고 있어요.

 

 

이렇게 총 4가지 방법을 통해서 신규택지를 발굴하고

이걸로 총 33,000호를 공급하겠다는게 첫 번째 계획이예요.

 

 

두 번째 계획이 용적률 상향입니다.

3기 신도시가 이제 가시화 됐는데

용적률을 상향하면 기존 계획보다 20,000호를 더 만들 수 있고

 

강남에 있는 서울의료원 개발부지와

용산에 있는 용산정비창을 고밀화 개발해서

총 4,000호를 추가공급 하겠다.

이렇게 총 24,000호를 더 공급하겠다는 것이 두 번째 계획입니다.

 

세 번째 계획이 정비사업 공공성 강화인데

재건축이나 재개발, 주거환경 정비사업에 LH 나 SH 가 참여한다는 거예요.

 

일단, “공공참여형 고밀재건축” 이란 용어가 나오는데

이게 뭐냐하면,

재건축을 진행할 때, 소유자 2/3 이상이 동의하면

LH 나 SH 같은 공공기관이 끼겠다는 거죠.

그러면, 용적률도 최고 500%까지 높여주고

행정절차나 여러 가지를 지원하겠다는 거예요.

 

용적률이 250%일 떄 500호를 만들 수 있다면

용적률이 500% 라면 두배인 1000호를 만들 수 있겠죠?

단순계산 했을 때 500호가 늘어나는 거예요.

 

그런데, 중요한 건

늘어난 500호 중에서 최소 절반 이상

“250호 이상은 기부체납이다.”

나라꺼라는 얘기예요.

지금 굉장히 시끌시끌한 부분이 이 부분입니다.

 

용적률을 두배로 올려준다니까 사업성이 굉장히 높아지는데

그렇게 해서 더 만들어지는 것은

최소 절반 이상을 국가가 가져간다는 시스템이

이 “공공참여형 고밀재건축” 이라는 겁니다.

그리고, 그렇게 가져간 물량의 절반 이상은 “공공임대” 로

나머지는 “공공분양” 을 하겠다.

 

재건축의 진행속도는 분명히 빠를 수 있지만

얼마나 많은 재건축 단지 주인들이 여기에 동의할 지는 모르겠어요.

특히, 강남권에 있는 재건축 단지들은

본인들의 새 단지가 너무 빽빽하게 고밀화가 되는 것을 싫어할 수 있고

단지 일부가 “공공임대” 로 전환되는 것도 사실상 싫어할텐데

이 정책이 실패하면

“공공임대를 반대하는 이기적인 부자들”

뭐, 이런 아주 좋은 공격의 빌미가 마련될 것 같기도 합니다.

 

그 밖에

“정비 예정 및 해제구역에서도 공공이 참여해서”

“여러 가지 인센티브를 주고 쾌적한 주거공간을 조성한다.”

뭐 이런 얘기를 한 부분도 있어요.

 

 

 

132,000호 이상을 공급하는 마지막 네 번째 방법은

규제를 완화해서 도심공급을 확대한다는 방안이예요.

 

공공임대 재정비, 공실활용, 역세권 복합개발

뭐 여러 가지 세부내용이 있는데 한번 보시면 되고.

 

맨 마지막 ③-5번에 보시면

“지분 적립형 분양주택” 이라는 단어가 보여요.

마지막으로 이걸 좀 설명 드릴께요.

직접 거주할 실수요자가 주택을 구입하려면 큰 돈이 들죠?

아무리 대출을 낀다해도 초기에 투입 비용이 많이 드는게 사실인데

공공분양 시에는

이 구입비용을 장기간에 걸쳐서 분납하도록 하는 제도입니다.

 

그러니까 처음에 조금 내고 일정 지분을 취득하고

시간이 지난 다음에 일부를 내고 일정 지분을 또 취득하고

이런 식으로 장기로 분납하는 과정을 거쳐서

최종적으로 100% 다 내게 되면 소유권을 완전히 취득하는 방법.

 

이번에 시범적으로 도입하는 정책이구요.

지분 취득기간을 비롯한 세부내용은 다시 정해서 하반기에 발표한다고 하는데

이건 잘만 하면 굉장히 좋은 정책이 될 것 같아요.

다만, 100지분을 취득할 때까지는

나머지 지분 만큼에 대해서 “월세” 또는 “이자” 를 얼마 내게 될 것 같은데

그 수위를 잘만 조정하면

실수요자들을 위한 정책으로 잘 만들 수 있을 것 같습니다.

 

영상을 찍고있는 오늘이 목요일이예요.

정책이 나온지 이틀 지난 시점인데

벌써 여러 가지 분석이나 뒷말들도 나오고 있어요.

내용을 보면, 법령을 고쳐야 하는 부분들도 있고

수많은 기관들의 협력이 필수적일 것 같은데

정부기관 사이에 벌써 불협화음도 많이 보입니다.

그리고, 재건축과 재개발에 공공이 들어가서 속도를 높이는 건 좋지만

기부체납을 그렇게 해가면

이걸 과연 현실성있게 받아들이고 동의하는 재건축 단지들이

얼마나 있을지도 좀 의문이예요.

 

특히, 이 “공공참여형 재개발과 재건축” 을 이용해서

7만호를 추가공급한다는 원대한 목표를 밝혔는데

여기서 과연 7만호가 나올지 의문이 듭니다.

다른 건 다 모르겠고

“지분 적립형 분양주택” 하나 만큼은 좀 잘 만들어 봤으면 합니다.

오늘 영상은 여기서 마치겠습니다.

고맙습니다.