[가계약금의 모든 것!] - 1. 돌려받을 수 있는 경우? 없는 경우?

안녕하세요? 후스파파입니다.

이번에는 가계약금에 대한 얘기를 해보려고 합니다.

이 “가계약금” 이라는 것은 법정용어는 아니죠?

민법을 비롯해서 계약과 관련된 어느 법을 찾아봐도

“가계약금” 이런 표현은 없어요.

실무에서만 사용하는 용어죠.

 

“가계약금”을 보기 전에 “계약금” 을 잠깐만 볼께요.

다들 알고 계시니까 자세한건 생략하고 법적 성질만 보자면

“계약금” 은 “해약금” 으로 보죠?

파기할 때는 한쪽에서 포기하거나, 다른 한쪽에서는 두배로 상환하거나,

이렇게 처리하고 끝내야 한다는 거죠.

 

단, 단서가 있어요.

“다른 약정이 없는 한” 이게 있어요.

“계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 본다.”

바꿔말하면,

특약으로 다른 약정을 하는 것도 가능하다는 거예요.

예를들면, 계약금은 해약금이 아니다, 뭐 이런 특약.

또는 특정한 사유 없이 계약을 파기할 경우에

계약금의 50%를 반환해 주기로 한다.

뭐 이런 약정도 가능하다는 거예요. 강제적인 조항이 아니니까.

여기까지가 계약금에 대한 일반적인 내용입니다.

 

그러면, 오늘 살펴볼 것은 계약금이 아니라 가계약금인데,

이 가계약금을 건 이후에 임차인이 일방적으로 파기했을 때,

돌려받을 수 있느냐? 없느냐?

 

말씀 드린데로,

법정용어가 아니라 실무에서만 사용하는 용어이다 보니까

가계약금은 법적인 위치가 좀 애매해요.

 

다만 실무에서는 상황에 따라서 이 가계약금을

둘 중에 하나로 취급합니다.

“계약금 중 일부” 로 보거나, 아무것도 아니거나.

둘 중 하나예요.

 

케이스 별로 보겠습니다.

 

 

일단, 목적물이 정확하게 특정된 상태여야 합니다.

오피스텔에서 똑같은 호실이 두 개가 나와 있는데

201호로 할지, 301호로 할지 결정되지 않은 상태에서

일단 중개업소에 가계약금을 걸었다면

이 상황은 아직 유효한 계약이 아닌거예요.

상대방측 임대인이 누군지도 아직 특정이 안된 상태입니다.

임차인이 다음날 안한다고 하면 돌려줘야 합니다.

 

반대로, “301호로 할꺼야!” 이렇게 목적물이 특정되었고

상대방 임대인이 누구인지 정해진 상태에서

계약의 중요한 부분에 대한 협의가 끝난 경우라면

“유효한 계약” 으로 봅니다.

다음날 못한다고 하더라도 가계약금을 돌려받을 수 없습니다.

 

그러면, 그 “중요한 부분” 이 뭐냐?

어떤 부분을 중요한 부분으로 보느냐?

약간의 이견은 있지만, 보통은

“목적물이 특정된 상태” 에서

“대금” 과 “그 지급방법”

이 두가지에 대한 협의가 끝났다면 “유효한 계약” 으로 봅니다.

 

 

 

임대차 계약이라면 이런 상황이죠.

보증금이나 전세금이 얼마이고,  월세가 얼마이며,

몇일에 계약서를 쓰면서 계약금 얼마를 지급할꺼고,

몇일에 입주하면서 나머지 잔금을 지급할께요...

이 내용들이 약속된 상태에서 가계약금을 걸었다면

“유효한 계약” 으로 보기 때문에

임차인이 파기했을 경우에는 돌려받지 못합니다.

 

 

 

 

위에서 얘기했던 상황과 연결돼 있어요.

임차인이 공인중개사 사무실에 나와서

“이 아파트에 이정도 금액대의 20평짜리 월세물건이 나온다면 물건을 잡아주세요.“

라는 취지로 가계약금을 걸었다면 이건 돌려받을 수 있는겁니다.

그런데, 201호가 얼마에 나왔다는 얘기를 듣고

“그거 내가 금요일에 올라가서 계약서 쓸테니 그 물건을 잡아주세요.”

라고 하면서 가계약금을 걸었다면,

이건 돌려받을 수 없습니다.

 

 

 

중요부분에 대한 협의가 아직 끝나지 않은 경우에는

“유효한 계약” 으로 보지 않기 때문에 “계약금 중 일부” 로 취급하지 않아요.

이때 가계약금은 중개업소에서 보관하고 있겠죠.

조건협의가 아직 안됐는데 임대인에게 돈을 보내지는 않았겠죠?

임차인이 돌려달라고 요구하면 돌려줘야 합니다.

 

 

 

임차인이 안한다고 했을 때 돌려받을 수 있도록 특약을 거는 것도 가능합니다.

처음 시작할 때 제가 계약금은 해약금이기 때문에

돌려받을 수 없지만, 단서가 하나 있다고 했죠?

“다른 약정이 없는 한....” 이게 있다고 했어요.

마찬가지로 가계약금에 대해서도 다른 약정이 가능합니다.

 

예를 들면,

“이틀만 생각해 보고 결정할껀데"

"이틀 후에 안하기로 결정된다면 가계약금을 돌려주기로 한다“

뭐 이런 조건을 다는 것도 가능하다는 거예요.

단, 건물주가 싫어하고 효용성이 없기 때문에 실무에서는 이런 방법을 잘 안쓰죠.

 

 

정리할께요!

 

 

“중요부분에 대한 협의” 가 있었을 경우에

그 가계약은 “유효한 계약” 으로 인정되고,

“가계약금” 은 “계약금 중 일부” 로 취급하기 때문에

돌려받을 수 없습니다.

 

“중요부분” 이라는 것은

“부동산의 특정”, “대금의 확정”, “지급방법에 대한 협의”

이렇게 세가지를 말합니다.

 

이런 경우에도 가계약금을 돌려받을 수 있도록

특약을 거는게 가능하지만,

실무에서는 잘 안합니다.

 

오늘 내용은 여기서 마치구요,

다음시간에는,

가계약을 한 이후에 분쟁이 생기는 경우들이 있어요.

우리 초보 공인중개사 분들이

실무에서 반드시 겪게 될 일이기 때문에,

꼭 알고가셔야 하는 부분입니다.

가장 흔하게 발생하는 5가지 경우를 살펴보고

어떻게 대응하셔야 하는지 알려드릴꺼예요.

 

다음시간에 뵙겠습니다. 고맙습니다.