[가계약금의 모든 것!] - 2. 가계약 관련 5가지 분쟁사례와 그 대응방법!

안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은 가계약관련 분쟁들과 그 대응방법에 대해서

대표적인 사례 5가지를 얘기해 보겠습니다.

 

정식으로 계약을 체결하기 전에

계약을 하겠다는 의사표시로 소액을 먼저 지급하는 것이 가계약인데

중요부분 세가지가 확정된 상태라면

가계약도 유효한 계약이 된다고 말씀드렸죠?

 

그런데, 우리가 현장에서 일을 하다보면

가계약을 한 이후에 분쟁이 생기는 경우들이 있어요.

임대인이 잘못하는 경우도 있고

임차인이 떼를 쓰는 경우도 있어요.

공인중개사의 실수로 인해서 벌어지는 경우도 있습니다.

 

초보 공인중개사 분들이 중개현장에서 반드시 겪게 되실 일이기 때문에

가장 흔한 다섯가지 케이스를 살펴보면서

우리 중개사들이 어떻게 대응해야 하는지

또는 어떻게 해야 분쟁을 미연에 방지할 수 있는지를 살펴보겠습니다.

 

 

 

첫번째 상황은,

세부조건이 완전히 협의되지 않은 상태에서 임대인에게 가계약금을 송금했다가

계약서 작성시에 조율이 안되는 경우입니다.

공인중개사의 실수일 수도 있고

좀 안일하게 생각해서 발생하는 경우도 있어요.

 

예를들면,

조건이 대부분 맞춰졌는데

임대인은 2년계약을 주장하고, 임차인은 1년계약을 주장해요.

중개업자 입장에서는 고생 다 해놓고 도장만 찍으면 되는데

이것 때문에 계약이 깨질 것 같으니까 안타깝잖아요?

그러니까 일단 가계약금을 임대인한테 보내버리는 겁니다.

깨질까봐 걱정돼서.

만나서 계약서 작성할 때 맞춰볼려고.

 

이렇게 생각하고 가계약금을 일단 송금했는데

며칠뒤 계약서 작성할때 이게 결국 안맞춰져요.

임대인과 임차인이 말싸움까지 해요.

임대인이 싫으면 하지 말라고 하고

가계약금 못돌려준다고 하면서 그냥 가버렸어요.

임차인은 임차인대로 씩씩대겠죠.

자기는 잘못한거 하나도 없으니까.

오히려 두배로 내놓으라고 엄포를 놓기 시작해요.

 

이거 못돌려받느냐, 두배로 받느냐 이게 중요한게 아니고

중개업자가 머리아파집니다.

그리고, 솔직히, 이건 중개업자가 잘못한 거예요.

 

가계약금이 넘어갔다는 것은 계약이 성립 되었다는걸 전제로 하는 거예요.

그렇다면, 계약이 성립된 그 시기에

이미 모든 조건이 조율되 있어야 하는 겁니다.

제가 지난 영상에서는,

“계약의 중요사항이 협의되면 그 가계약은 계약으로 인정된다.”

이런 얘기를 했었는데,

그것은 임대인과 임차인 또는 매도인과 매수인의 사이에서

단순변심으로 인해 계약이 파기됬을 경우를 말하는 것이고

이건 그거하고 상관없이  공인중개사가 공격을 받을 수 있는 상황입니다.

 

계약기간이 분명히 조율 안되고 있는데

지금 서로 다른 주장을 하고 있는데

계약이 깨질까봐 걱정되서 나중에 해결할 생각으로

일단 “알겠습니다” 하고 돈을 넘긴 거예요.

이러면 안됩니다.

 

돈을 보내기 전에 조율이 안되던 거를

돈 보낸 다음에 조율할 수 있다고 생각하면 절대로 안되요.

차라리 돈을 보내기 전에 끝까지 조율을 해보면

결국 누군가가 양보할 확률이 있습니다.

왜? 어쨌던 둘 다 지금 계약을 하고 싶어 하는 사람들이예요.

이사람들 중에 계약을 하기싫어 하는 사람은 지금 아무도 없어요.

안된다고 하지만 마지막 순간에는

결국 어느 한쪽이 양보를 하게 되어 있습니다.

그런데, 일단 가계약금을 보내버리면

둘 다 이미 계약이 되었다고 생각하기 때문에  양쪽 다 배짱을 부려요.

정말로 끝까지 조율이 안된다면 그 계약은 처음부터 안하셔야 됩니다.

안타까우니까 중개업자가 돈을 일단 보내놓고

나중에 해결하려고 하시면 안됩니다.

 

 

 

 

두 번째, 조건이 다 맞춰졌어요.

서로 시간이 안맞으니까 계약서는 1주일 뒤에 쓰기로 하고 가계약금을 송금했는데

훗날 둘 중에 한명이 말을 바꾸는 거예요.

주로 임차인보다 임대인 측에서 이렇게 하는 경우가 많은데

 

예를 들면,

중개업자하고 통화할 때는 도배를 해주기로 약속해 놓고

임차인 앞에서는 언제 그랬냐고 한다던가

계약기간 1년을 동의해 놓고, 계약서 쓸 때가서

“우리는 다 2년이야, 나는 그런 얘기 한 기억이 없어.”

이러면서 중개업자가 뭘 잘못한 것처럼 몰아가는 경우가 있죠.

 

이런 경우도 있어요.

빌라에서 분명히 월세에 관리비가 포함돼 있다고 했는데,

계약서 작성하는 날 관리비 10만원이 나오는 경우.

자기는 중개업자한테 언질을 했었다는 식으로 얘기하는데

서로 기분상하지 않게 계약을 끌어가야 되는게 중개업자예요.

임대인한테 심하게 따질 수도 없고

대충 넘어가자니 자기가 잘못한게 되고, 참 난처하죠.

개중에는 고의적인 경우도 있겠지만 정말 기억이 안나서 그런 경우도 있을꺼예요.

 

이것은 현장에서 잘잘못을 심하게 따지지 말고

그냥 다시 부탁해서 맞춰야 합니다.

억울해도 웃으면서 그렇게 해야되요.

그런데 그 말바꾼 부분 때문에 정 다툼이 생겨서 계약이 깨졌을 때는

여러분들, 녹취본을 갖고 계셔야 되요.

이거는 녹취밖에 답이 없어요.

 

녹취에 대해서 부정적인 의견이 있으신 분들도 있겠지만

우리처럼 계약에 관련된 일을 하시는 분들은 녹취를 좀 생활화 하셔야 됩니다.

 

그리고, 임대인 측에 돈을 보내기 직전에

조율된 그 내용을 간단하게 정리해서

문자나 카톡으로 양쪽 당사자에게 보내는 것이 좋습니다.

아이폰은 녹음이 안되는 것으로 알고 있는데 아이폰 유저분들은 이 방법을 꼭 사용하세요.

 

 

 

세 번째.

등기부등본상의 융자상태가 정말 적은데도 불구하고

이걸 이유로 무조건 불안해서 못하겠다고 하시는 분들이 있어요.

주로 임차인측과 이런 트러블들이 생기는데

사실 이건 대부분 임차인이 마음이 바뀐거예요,

단순변심인데,

가계약금을 못돌려 받을 것 같으니까 중개업자 잘못으로 몰아가는 거죠.

 

예를 들어 볼께요.

10억짜리 빌라에 융자가 2억도 아니고, 단돈 2천만원 있어요.

임대보증금은 1000만원이예요.

사실 융자액을 떠나서 최우선 변제대상입니다.

그런데, 융자가 적은건 알겠지만 그래도 불안해서 싫대요.

 

이거 중개업자의 실수로 몰리기 딱 좋은 상황이예요.

보통은 계약이 성립됐기 때문에 못돌려 받는다고 설명하실텐데,

반대로, 계약이 성립되는 순간 확인설명 해줘야 되잖아요.

해준 근거 있냐고 임차인이 주장하면 이거 중개업자 머리아파집니다.

사실 가계약시에 우리 확인설명서 안쓰잖아요.

그쵸? 본계약때 쓰죠!

 

자, 이럴때를 대비해서

여러분들은 가계약금을 임대인 측에 넘기기 전에

등기부등본/건축물대장 다 떼보시잖아요

그거를 그냥 핸드폰으로 사진 찍어서 카톡으로 임차인에게 보내세요.

융자 간단하게 설명해 주면서.

그러면 이런 분쟁을 사전에 막을 수 있습니다.

 

 

 

네 번째.

내가 마음이 바뀌었는데,

"계약서가 없으니 이 계약은 성립이 안된거다. 그러니 가계약금을 돌려달라."

이렇게 주장하시는 분들이 있죠.

중개업자 입장에서는 좀 답답합니다.

내가 보관하고 있으면 돌려주면 되는데, 임대인이 안돌려준대요.

그런데, 임차인은 막무가내예요.

 

여러분,

우리나라 민사계약의 대원칙 중 하나가 불요식계약이죠.

"계약을 함에 있어서는 특별한 형식을 요하지 않는다."

계약서가 없다고 해서 계약이 무효가 아니라는거는

우리가 다 알고 있잖아요?

계약서가 없어도 몇가지 사항이 충족되면 유효하게 성립 된거예요.

 

그러면, 사람사는 세상에서 다 약속대로 믿고 지키면 되지

굳이 계약서를 왜 작성하느냐?

 

계약서는 훗날 당사자 중에 하나가

말이 달라졌을 때를 대비한 증거서면입니다.

계약서의 존재 이유는

계약의 "필요조건" 이기 때문이 아니라, 훗날 "증거자료" 로 사용하기 위해서예요.

사람이란거는, 시간이 지나면 고의로 말을 바꾸는 경우도 있고

또 기억이 왜곡되거나 기억이 없어지는 경우도 있어요.

그렇게 고의 또는 실수로 말이 달라질 때를 대비한

“증거자료” 로서 작성을 하는거예요.

 

 

 

다섯 번째 상황이예요.

"24시간 이내에는 계약을 철회하고 계약금을 돌려받을수 있다고 민법에 규정이 되어있다."

이렇게 주장하는 분들이 아직도 있어요.

 

여러분, 민법이 아니라 우리나라 법률 어디에도 이런 규정은 없습니다.

이런말이 왜 나오냐 하면,

십 몇 년 전에 누가 인터넷에다가 가계약금 반환에 대한 질문을 올렸는데,

거기에 어떤 초등학생 같은 사람이 내공냠냠 하면서 이런 답변을 달아놓은 적이 있어요.

그게 쫙~ 퍼진겁니다.

그런데, 아직도 이거를 믿고있는 사람들이 있어요.

어디에도 그런 법조항은 없으니까.

여러분들은 이렇게 난처하게 하는 사람이 있을 경우에

 

“민법에 그 조항을 찾아서 몇조 몇항인지 저한테 알려주시면”

“그걸 근거로 임대인을 설득해서 돌려받아 보겠습니다.”

 

이렇게 답변하시면 되요.

그럼 대부분은 거기서 끝납니다.

 

 

정식 용어도 아니고, 어디에도 없는 단어이지만,

실무에서 종종 사용하는 가계약. 그리고 가계약금.

대표적인 분쟁 다섯가지 사례들과 그 대처방법들을 알아 봤습니다.

 

정리할께요.

 

첫째, 돈을 보내기 전에 절대 조율이 안되는 것을

돈을 보낸 다음에 조율할 수 있다고 생각하지 말것!

 

둘째, 중요 내용에 대한 통화를 할때는 녹음을 생활화 하고

가계약금을 보내기 전에 조율 내용을 간단히 정리해서 문자나 카톡으로 발송할 것.

 

셋째, 등기부등본과 건축물대장을 중개업자만 보지 말고

사진을 찍거나 스캔을 떠서 상대방 핸드폰에 전송할 것.

 

넷째. 민사계약의 대원칙 중 하나가 “불요식계약” 이라는거.

 

다섯째. “민법상 24시간 이내 철회가능”  이런 주장은 그냥 내공냠냠 이라는 거.

 

 

그러면, 협의가 완전히 끝난 상태에서

그냥 계약금을 들고 계약서를 작성하면 서로 깔끔한데 굳이 이 가계약금을 왜 받느냐?

우리가 가계약금을 받는건 이유가 있어요.

특정한 경우에 이 가계약금을 잘 활용하면,

계약을 진행하거나 상대방의 의중을 파악하는데 상당히 유용하게 써먹을 수 있습니다.

이 가계약금을 실무에서 어떻게 활용하는지.

 

다음시간에 이부분을 살펴보겠습니다.

다음 영상에서 뵙겠습니다. 고맙습니다.